近期，朋友圈突然出現一股春天派的龍捲風，讓人以為樓市的寒冬即將過去，接下來就要迎來春天。

全國一二線都市集體降溫，西安樓市也在降溫，呼籲市場關注，優化調整政策，這個動作是沒啥問題，因為在過去每一次限購的時候，當房企有點挺不住的時候，總有一些似是而非的消息，聽起來激動人心。

但我們要明白，現在為什麼會出現樓市寒冬，一個大背景是大流行還在持續，雖然各種利好不斷，但防疫的困難已經被新聞聯播講解得十分明白，整體的購買力在下降，導致樓市缺人。

另外一個大背景是，房地產去金融化的動作一直沒有降低，現在全國開始收緊“資金監管”，房企資金更加碎片化，很難集中高效利用，導致開發缺錢。

在一個缺人、缺錢的市場，請問一下，喊幾聲“春天就要來了”，春天就真的來了麼？

為什麼朋友圈這麼多專業人士轉發“春天就要來了”？主要依據有五個：

1、外資入場：高盛投資組合管理團隊近日接受媒體採訪時表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來新增“適度風險”投資資產。

2、並購貸不計入三道紅線：據說，央行最近確實在各方面徵求意見，包括企業、銀行、住建部門等。這裡面所傳的“並購貸”並不準確，應該是對於收並購過程中“承債”的部分，希望不會計入三道紅線。

3、央行釋放“放鬆”與“維穩”將會是大方向：據說，按揭和開發貸都要上量，“兩集中”可以臨時“鼓肚子”，存量項目銀行可以展期（境內債務展期需求，投贊成票），不降級（評級機構降級短期不要抽貸）。

4、按揭限額不再强管控：據說各地人行已經通知熱點都市各主要銀行，按揭積壓5個月以上的清理掉，這意味著人行對按揭限額不再强管控。

5、地產股反彈：11月11日，房地產板塊久違大漲，房地產板塊的集體上漲也帶動整個房地產產業鏈股票，建材、家居用品、家電等行業股票也紛紛大漲。

這些資訊可能都有“含金量”，但有一點我們要注意，這些資訊同時也在反映一個問題，房地產市場還是被看好的，但不是說市場即將迎來暴漲或者高熱，因為，在現行政策調控之下，沒有任何人敢判斷三個月之後的市場變化。

而且這些比較積極的訊號，也主要是拯救困難房企或者處理貸款辦理積壓，解决開發商的資金問題，並不是給購房者“大放價”！

現時，西安的市場應該說是降溫了，但還沒有到冬天，至少與2011-2015年還有些距離。

“樓市寒冬”比較好理解，因為“三道紅線”要求，還有房企融資管道收縮，以及評級下降，房企的資金量比較吃緊，而全國一二線都市各地都展開資金監管，提升預售拿證條件，更讓一些房企入不敷出。

於是，一些總包逼宮、項目停工、資金挪用、私設帳戶等現象頻發，各種情况疊加之下，銷售週期變長，開盤去化率變低。這些現象在西安也出現了，具體的案例在網上檢索一下就有。

那什麼是“樓市春天”？如果說“四萬億”就是春天的範本，那這個春天可能有點遠，到目前為止還沒有看到一點暴漲的蛛絲馬跡。如果將普遍“千人搖”當成是春天，那西安想要出現春天，根本無需喊口號，只要供應縮量、二手指導變慢、放開離婚、人才認定條件，“千人搖”自己就會回歸市場。

現時，西安市場所存在的狀況，與全國市場有一定的關係，但最重要的還是西安“一城一策”的調控方案發揮了效果。

一手市場出臺“830政策”，加大離婚買房難度、人才認定限制，二套房購買資格；二手市場出臺“參考價”，降低了市場預期，也提高了買家的購房門檻，一二手政策疊加，事實上是給市場“釜底抽薪”。

囙此，如果資金監管繼續强化、購買資格繼續緊缺，即便是大量的貸款進入市場，即便是市場回溫，對於西安市場的影響還是有限！

當然，還有一點令人不解，即便是房企融資變寬鬆，房地產行業變得否極泰來，購房者要“彈冠相慶”麼？

要知道，自始至終，房地產行業中購房者與開發商利益是不一致的，開發商追求高溢價、去化率、現金流，而購房者追求性價比、低息付款、能拖則拖，可以說，開發商的“樓市冬天”，本來就是購房者的“樓市春天”。

舉一個比較明顯的例子，西安第一次限購在2011年，初期限購市場熱度挺高，但進入2014年西安就出現了各種無證賣房、首付分期、首付延期、零首付買房，那個時候是絕對的“樓市冬天”，不少房企將項目拋售，但五千進曲江，六千買高新，對於購房者卻是絕對的“春天”。

從2016年以來，西安房價不斷上漲，從0.7萬/㎡漲到現在的1.6萬/㎡，而且頻頻出現一房難求的現象，動輒千人搖號，一些性價比樓盤竟然出現2萬+人登記搖號，甚至於一部分購房者出現連續搖號二十場沒有中簽，這才是購房者的“樓市寒冬”。

現在，開發成本不斷提高，市場供應量大增，房企對於購房者車接車送，而且還有一定的優惠空間，這才是購房者的“樓市春天”！

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