商界導讀：2021年7月，鄭州新房銷售均價在全國23座GDP過萬億的都市中排名倒數第三。這究竟是調控政策的壓制，還是鄭州真實房價的展現？

從都市發展歷程來看，鄭州絕對是一個後起之秀。

這座新中國成立後被設為河南省會的都市，沒有開封厚重的資歷，也沒有洛陽悠久的歷史，長期處於“省內不服”的尷尬境地，再加上地處中部，經濟發展相對落後，鄭州長期受到忽視。

不知不覺間，如今的鄭州已經面目一新。憑藉其萬億GDP的體量，鄭州已經將河南其他城市遠遠地甩在了後面，成為省內當之無愧的龍頭老大。再加上國家中心都市、國家綜合交通樞紐和中原城市群中心都市等國家定位的加持，鄭州一躍成為全國最引人矚目的都市之一。

鄭州國際會展中心

不過這樣一個集河南全省之力發展的鄭州，其房價卻處在一個不高不低的位置上。

2021年7月，鄭州的新房銷售均價僅為12725元/平米，在全國23座GDP過萬億的都市中排名倒數第三。

在房地產調控整體趨嚴的背景下，這究竟是調控政策的壓制，還是鄭州真實房價的展現？

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樓市陰晴不定

吳嬌從新鄉來到鄭州已經快十年了，早年她和自己的丈夫在二七廣場附近的徒步区上做點小生意，後來由於管制的原因，生意沒有辦法繼續做下去，所以她來到飯店裏打工。

在鄭州房價還不那麼貴的時候，吳嬌和丈夫沒有下定决心買房，沒想到之後鄭州的房價越漲越高，漲到他們無力承受的地步，所以吳嬌一家人一直都在二七廣場附近租房住。

吳嬌考慮到女兒正在鄭州大學念書，將來要留在鄭州發展，再加上這些年打拼下來攢了一些積蓄，她想給女兒在鄭州留一套房子，作為將來發展的基礎，所以吳嬌現在正在觀望鄭州房價的走向。

觀望的人不止吳嬌一人，鏈家新房經理劉勇對記者表示：“如今鄭州的樓市已經進入買方市場，消費者觀望的多，買的少。”

鄭州市民正在某房地產開發商新建的高級商品房社區樓盤模型前在售樓小姐的講解下選擇購房

一個很重要的原因是，幾乎沒有人說得清楚鄭州到底在跌還是在漲。從數據表現來看，與鄭州樓市的最高峰比，現在的房價無疑是跌了。

鄭州樓市的最高峰在2016年，當年樓盤的每平米均價普遍上漲了三四千元，北龍湖一帶接連出現“地王”，催生出了一大片限高限容的豪宅項目。但是這種繁榮的景象沒有持續多久，就在當年9月份，“鄭九條”的公佈宣佈鄭州樓市正式進入漫長的調控週期，此後，在“嚴控地王”、限購等措施的影響下，鄭州房價逐漸轉向下行週期。

新冠疫情作為黑天鹅，令2020年的鄭州樓市急速萎縮，並使鄭州成為了當年房價下跌幅度最大的省會城市。正當市場逐漸擺脫疫情陰霾，正逐漸恢復之際，又在今年7月遭遇了鄭州水灾，給了鄭州樓市又一次巨大的打擊。其時市場停擺了近一周，商品住宅成交量齊跌。緊接著8月份，鄭州又再度遭遇疫情蔓延的影響，導致售樓處全線關停，市場再次進入停擺狀態，樓市成交量再度下墜。

但鄭州的房價就囙此一跌不止了嗎？情况似乎沒有那麼簡單。

“有的樓盤一期開盤一萬六，精裝。到了二三期，毛坯房還是賣一萬六。你說這是漲了還是跌了？”德佑地產顧問陳晨表示，“北龍湖片區，均價還是在四五萬一平米，像融創甚至賣出了13萬一平米的價格，那一帶的房子基本沒怎麼跌。”

鄭州二手房無人問津。圖源/微博房產

如果再考慮區位因素，情况就更為複雜。劉勇告訴鹽財經記者，普遍來說，市中心的房子價格仍舊很堅挺，但是都市週邊的房價就跌得比較厲害。到了遠郊地區，房價甚至已經跌到了每平米7000元的地步。

與新房市場的陰晴不定相比，二手房市場的行情卻十分穩定。陳晨介紹，雖然現在政府嚴格限制二手房交易，但是他所在的片區三個主要的社區，還是有300套左右的二手房掛盤。這些房子也不愁賣，“正常情况下，基本上半年左右就可以賣出，如果房東著急賣，折價個十萬二十萬，那基本上半個月就賣出去了”。

更不用說學區房，幾乎不曾受到行情變動的影響。“但凡涉及學區，每平米單價直接上漲5000元，80年代的房子之前是3萬（每平米），現在還是3萬。”陳晨對鹽財經記者說道。

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“河南的鄭州”

如此變幻多端，陰晴不定的鄭州樓市，它的公約數該如何尋找？得從鄭州這座城市的特點講起。有句俗話講，鄭州，是一億河南人的鄭州。在河南，鄭州不僅在經濟方面執牛耳，而且也是河南人口集聚的主要城市。

這一定程度上由河南省的經濟結構决定。對於河南這樣的農業大省，其城鎮化水准總體偏低，2002年，全國城鎮化率為39.09%，其時河南的城鎮化率僅為25.8%。

不僅如此，河南在高新技術、金融等領域的表現也比較平庸。

2021年1-4月鄭州商品房銷售情况。來源/中指研究院

在這樣的情况下，省會鄭州就成了河南的重點打造都市。2000年，河南以高起點、大手筆打造鄭東新區，拉開了河南經濟、產業資源向鄭州集聚的序幕。2005年，鄭汴一體化的建設開始提上日程；2016年，隨著鄭州被設為國家中心都市，以鄭州為覈心的中原城市群開始建設。凡此種種，鄭州的覈心地位得以不斷增強。2020年，在河南省城鎮化率僅為55.43%時，鄭州的城鎮化率就已經達到了74.6%。

而在經濟建設上，隨著2010年富士康落地鄭州，鄭州的產業結構陞級速度開始加快，蘋果、華為、OPPO等知名高新技術企業落地鄭州，使電子資訊產業成為鄭州新的經濟增長引擎。

2010年富士康落地鄭州

這構成了鄭州對於省內人口的强大吸引力。除此之外，鄭州的落戶政策可謂是不拘一格降人才。現時，只要是在鄭州繳納社保超6個月的人員、持居住證滿一年的農村人員，或是在中心城區租房滿一年的外市人員，都可以申請本人、配偶、子女以及父母的落戶。除此之外，無論是鄭州本地學校還是外地學校的學生，只要學歷在中專以上，就可以直接落戶鄭州。

集聚與開放的效果也很顯著。2018年，鄭州常住人口突破千萬，成為中部地區人口數量排名第一的都市。其中人口淨流入25.5萬人，比河南其他城市的人口淨流入總和還要多。更重要的是，河南的省內跨市流動人口中，有59.8%流入到了鄭州。

這對鄭州樓市對影響有多大？前述幾比特業內人士都對記者表達了相同的觀點，如今鄭州的新房市場主要是由外地人支撐，本地人主要購買的是二手房或改善型住房。但是後者的數量遠不及新房市場的人多。

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剛需四環線

89平米，三室一廳，是時下鄭州最流行的戶型。這是一個典型的剛需設計，為的是在需求與價格的兩極，尋找一個經濟適用的平衡。

而這樣的剛需樓盤，成批地坐落在鄭州的四環沿線。從數量角度來說，鄭州的剛需樓盤占新房建設的絕對主體，高檔住宅相對而言較少。從區位角度來說，鄭州的市中心已經沒地了，樓盤建設必須向週邊延伸。

兩者往往成正相關關係，越是靠近市中心的地塊，通常被用於開發高檔住宅。囙此，剛需房的位置也就隨著鄭州都市的外擴不斷向外延伸。劉勇笑稱，從業十多年，他的工作地點也跟著不斷外遷，從一開始的市中心，到後來的二環，再到現在的三環外，越遷越遠。

向南和他的妻子來鄭州已經十幾年，他們在二七廣場經營著一家理髮店，前兩年他們用每平米1萬4左右的價格在鄭州南郊買了一套房子，他們買的就是這樣的剛需房型。

今年，向南的妻子懷有身孕，考慮到將來小孩讀書的問題，他們也在考慮未來是否要把房子換到離理髮店更近一些的地方。問題在於，他們房子所在的片區的房價正不斷下跌。

表面來看，10月份正值開發商傳統的降價促銷時節，新房價格下跌十分正常。然而，不同於往年的是，今年開發商的促銷力度比較大，價格普遍跌了一兩千元，持續時間也比較長，全年都有大大小小的促銷活動。

這當中既有常規促銷的因素，更有三道紅線的政策壓力。為了調整自身資金結構，開發商更為積極地回籠資金，造成了當地房價的持續走低。

2019年5月份，鄭州市自然資源與規劃局公佈《鄭州市市本級2019年度國有建設用地供應計劃》。數據來源：鄭州市自然資源與規劃局

更深層次的原因是供需關係的不平衡，據億翰智庫的一份報告顯示，2017年至2019年，鄭州宅地供應建面達14000萬平方米，但是在2018年至2020年間，鄭州商品住宅銷售建面僅為8300萬平米左右，供地量遠遠超過市場需求。

更為根本的原因，是鄭州都市的擴張已經達至其邊界。劉勇告訴鹽財經記者，儘管現在鄭州幾乎每一個區都拿出一塊地用來打造自己的新區，但是現時只有靠近西南邊靠近市政府的區域以及東南邊靠近五號線的區域發展得最好。

鄭州博物館

市政府周邊真正建成了一個相對完善的文化街區，博物館、圖書館等文化設施都在那邊落地，且周邊配套相對完善，屬於外沿地區相對優質的區域。

而東南邊則得益於直通中央商務區的捷運4號線。“中央商務區那邊全是上班的地方，沒什麼房子，北部都是豪宅。所以上班的人一般都集中在下麵（東南邊），每天坐地鐵往返。”劉勇表示，“更遠一些的地方，雖然房價更便宜，但是離市中心太遠了，所以也不是大家購房的首選。”

除此之外，四環沿線的大部分區域如果不能與覈心城區產生有機聯系，其實並不具備真實吸引力。囙此，當區塊本身建設不成熟時，位於其上的樓盤自然也不具備吸引力。

值得注意的是，儘管四環沿線的房價正在走低，但其銷售量卻保持著一定的穩定性。劉勇提到了一組數據，“自2016年以來，鄭州總的房屋簽約量在30萬套左右，其中新房大約24萬套，不管市場好還是壞，總體比較穩定，無非是今年多兩萬套、明年少兩萬套的區別”。

陳晨也表示，國慶期間，他所在的公司在7天時間裏就賣出去900多套新房。新房的銷售似乎並沒有想像中那麼冷淡。

鄭州2020年房地產銷售情况。數據來源於鄭州房產局

究其原因，願意在這些地方購房的人，都是像向南這樣實實在在的剛需購房者。

陳晨表示，“現在政策這麼嚴，再加上這麼多年跌下來，把炒房的人基本都洗出去了。留下的，都是那些有剛需的人。”也就是說，鄭州現在的房價，已經比較接近真實的水位。

這反倒使鄭州的樓市形勢變得明朗起來，在今年“兩集中，三供地”的政策背景下，鄭州的宅地供應建面大幅縮減，1至7月，宅地供應建面僅為1400萬平米。

劉勇表示，這會使得明年的樓盤供應顯著减少，所以明年鄭州的房價也許會有一定的提振空間。“不過，大幅的上漲肯定不會再出現了。”

可以預計的是，在現有都市發展格局不變的情况下，鄭州對河南省內的虹吸效應仍將持續存在，承壓的房價將與真實的需求遭遇，共同形成鄭州樓市的公約數。

（文中人名為化名）

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作者：王小豪

來源：鹽財經（ID:nfc-yancaijing）

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