2021年11月3日，北京市城鄉結合部建設領導小組公佈了《北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃》。

根據這個規劃，北京“綠化隔離地區將會迎來重大的發展變化，尤其是可能將會迎來北京最大規模的拆遷疏解潮。

其中一大批北京農民有可能將會成為北京市民，身份實現“華麗轉身”！

那麼，北京的“綠化隔離地區”究竟指的是哪裡？

北京的“綠化隔離地區”主要指“一綠地區”和“二綠地區”的中間地帶，一綠地區主要是指沿著五環路的“都市公園環”，二綠地區主要是沿著六環路“郊野公園環”。

這兩個環線之間的地區，就是“綠化隔離地區”。

囙此“綠化隔離地區”，從北京環線上看，就是五環-六環之間的地帶，占地面積高達1500平方公里左右，幾乎占到北京六環以裏地區70%的面積。

這個“綠化隔離地區”把北京五環以裏的主城區和六環以外的遠郊區隔離開了，是未來周邊地區進主城區的重要“緩衝地帶”。

這個地區的重要性不言而喻，所以北京打算下力氣實施“整改發展”。

北京現時5-6環的“綠化隔離地區”主要有三大特點：

第一，是北京“城中村”最為集中的地區，北京的各種行政鄉、行政村，都主要集中在這個5-6環之間的綠化隔離地區。

比如像朝陽地區的豆各莊鄉，金盞鄉，孫河鄉等，城中村相當密集。

應該說，綠化隔離地區是北京目前為止“城市化”水准較低、都市介面比較差的地區。

第二，是北京都市配套相對不足的地區，很多地區不僅沒有捷運軌道交通，甚至連學校、醫院都缺乏，整體的生活環境相當亂。

可以說，北京的5-6環之間屬於典型的“城鄉結合部”！

第三，是北京外省市流動人口相對集中的地區，外來人口集聚性相當高。

由於這個地區的住房租金低，管理相對寬鬆，所以聚集了大量的外省市流動人口，形成了一定的外來人口聚集區。

囙此至少從現時看，北京五環依然是北京都市和鄉村的重要分界線，五環內外仍然是兩個“截然不同”的世界。

五環，也是北京房價最重要的“分水嶺”，五環裏是一個房價，五環外又是一個房價，五環房價歧視鏈在北京樓市格局中已經存在了很多年了。

但是五年後，這個格局可能將會被打破！

本次北京出臺《綠化隔離地區建設發展規劃》後，未來的北京5-6環之間的房價，有望直接向五環裏看齊。

那麼，北京打算從幾個方面來建設這個“綠化隔離地區”呢？

根據規劃，主要是以下幾個方面入手：

第一，“减量發展，濃縮城鄉建設用地”。

在十三五規劃時期，也就是過去五年，北京綠化隔離地區已經减少了62平方公里的建設用地，未來還要進一步减量。

說白了，就是不能大規模供地，不能在這個地區大規模搞房地產開發，减量發展，就是壓縮建設規模。

北京五環以裏沒多少用地了，五環到六環從現時規劃上看，也不打算大規模供地了，人口很快就只能向六環外疏解了。

供地的减少，當然對這個地區的房價會有影響了。

第二，“疏解非首都功能”。

這意味著北京5-6環之間的一般製造業、物流市場、批發市場、建材市場等非首都功能業態，將會大規模從向六環外搬遷。

這些業態搬走了，將會變成文化產業園、高新技術產業園或者是學校或者是醫院。

未來5-6環的產業結構、配套水准將有明顯提升。

第三，“精准拆違+拆遷騰退”。

簡單來說就是兩個方面的動作。

一個是“精准拆違”，嚴格控制不再新增違建，同時逐漸消除存量違建，把違建用地逐漸退出來進行增綠。

另外就是“拆遷騰退”，大規模實現農民上樓的市民化改造，改善居住環境的同時，也可以實施更好的社區化管理。

這意味著北京5-6環之間將會迎來大規模的“拆遷騰退”，一大波北京農民將會變成市民，大批量實現農民上樓。

第四，繼續推動人口調控，加强人口倒掛村疏解整治。

所謂“人口倒掛村”，就是這個村的外來人口數量已經超過了本地戶籍人口，形成了“人口倒掛”的現象。

所以北京本次計畫對這些“人口倒掛村”實施疏解整治，尤其是計畫通過整治“群租房”，“大棚房”來加强對人口的調控疏解。

很多外省市的流動人口可能將逐漸離開北京5-6環，整個區域的都市面貌和人口結構將會“煥然一新”。

這將是未來北京實施“人口騰籠換鳥”的重要地區：外省市的流動人口走了，騰出來的空間可引進北京適合的人才。

所以未來北京5-6環的外來流動人口將會大規模“疏解出”六環。

第五，新增捷運、學校、醫院、文化設施、養老設施、體育設施，全面提升區域的都市配套水准。

簡單的說，騰退出來的土地，一方面用來新增綠化面積，另外一個方面就是給北京5-6環地區新增捷運交通、學校，建設醫院，提高配套水准。

未來這個片區，生活配套會持續新增。

第六，優先建設農民安置房，推進“撤村設居”，實現一綠地區的“全面城市化”。

所謂全面“城市化”，最重要的就是“撤村設居”，撤銷鄉村行政編制，全面設定“居委會”，村民變成了市民。

在這個過程中，會實現征地拆遷騰退，優先建設農民安置房，推動農民上樓，並實現從村民向市民的身份轉變。

在這個過程中，必然會涉及到大規模的拆遷騰退工作。

《綠化隔離地區建設發展規劃》明確指出，以上這些工作可能將會在十四五規劃期間完成，也就是說會在2025年基本結束。

綜上所述，隨著北京五環以裏地區逐漸發展飽和，北京開始進入到5-6環地區的整改時期，未來的北京將會逐漸從五環時代，進入到六環時代。

也就是說，五年以後，北京建成區的範圍將從五環以裏擴張到六環以裏，5-6環地區將會迎來一次全方位的“大提升”。

包括外來流動人口的疏解、物流市場專業市場等非首都功能的外遷、捷運線路的加密、大量學校醫院的進入，整個5-6環房價將會有大變化。

這也就意味著北京現時“房價窪地”的5-6環，五年以後房價將會逐漸向城區看齊，想要找“低房價”，只能去六環外了。