今年的樓市行情艱難，開發商為了提高銷售進度，快速回籠資金真的是無所不用其極。為了能活下去，價格沒有最低、只會有更低。

就在前天正在寫文章的時候，一個之前找我買過房子的老客戶給我發了張圖片，圖片如下所示：

其實這個降價已經不足為奇了，從返租公寓接連“暴雷”後，大家都清楚之前火爆樓市的長租公寓從香餑餑直接變成了燙手山芋。

事實上從2019年以來，昆明市場上商住公寓物業整體過剩，銷售進度困難市場體現有價無市；2019年下半年開始商鋪、公寓市場基本處於滯銷狀態，在2020年疫情影響後，整個樓市低迷，商業物業更是降至冰點。

前有2020年巫家壩板塊的中南雲境公寓大跳水，上半年成交單價在1.2萬左右，下半年時候突然跳水降價到8千多；記得當時有個省外美女在上半年時1萬多的價格買了11套做投資，後面還上了熱搜。後有保利第二套半價，又到如今的骨折價。

可能大家關心的是2500/平很心動、很誘人，到底能不能買？我寫任何文章不會這樣淺，更不會辜負粉友的，今天從多方面給大家聊下！

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租金回報

我有個新疆烏魯木齊的老客戶和我關係很好，他在湧鑫哈佛1期有兩套全款30平左右的小公寓，當初買的早價格才5500左右，一套下來也就17萬上下。在去年年底他到昆明旅遊的時候，我勸他趕緊賣了，在我苦口婆心的一番勸說下就賣了一套，還有一套他想著到昆明旅遊的時候自己隨便住住就沒賣。

現時這套公寓是出租狀態，租金在1200/月，在每年滿租的情况下，每套一年的租金是14400元；若我們用當初的入手總價算回報率的話，回報率在8%左右，每月1200元、每年滿租的情况下回本就需要11.8年。

我以前數學是語文老師教的，所以數學不好，我計畫回報率的公式是：回報率=年租金÷總價×100%，我也不知道你們是不是這樣計畫的，你們算了看看。

在純投資的角度考慮，換句話來說就是：同樣的資金量，買對住宅投資的話11年的時間，價格能不能漲？能漲多少？另外就是對於租金回報率而言，入手總價越高、租金越低，回報率也就會越低，回本年限就會越長。

綜合來說：買公寓項目要考慮好出租情况，靠租金回本基本需要十幾年以上的時間。“最大的風險是項目的同類產品過於集中——整個項目有1萬多套公寓；以後市場蕭條的話，出租的競爭會近乎‘你死我活’。”

2

變現問題

公寓和商鋪、商墅的土地性質都屬於商業用地，產權40年（物權法的自動續約不包含商業性質的土地）、契稅高於住宅在3%，商用水電也高於住宅，不可以落戶。整體和住宅對比下來，生活成本較高，也正是因為這些問題導致公寓的流通性極差，市場好房價漲的時候它基本不漲或漲幅不大，市場不好房價跌的時候，跌的最快最恨。

在昆明現時的市場上，還有很多本來是辦公大樓，但是開發商為了加速銷售回款，直接把辦公大樓做產權分割變成小面積公寓銷售，從而導致公寓的庫存量一路飆升。

變現難、成交週期長、租金持續走低，這三個問題已是實實在在客觀存在的，為了加快公寓去庫存，房企們使勁渾身解數。

3

能不能買？

公寓雖然生活成本高，但是也並非一無是處，公寓不限購、不限貸，只要你流水和月供够，也負擔得起都可以貸款。

如果你名下已持有多套住宅房產，而且已經沒有住宅的購房資格和貸款資格，作為長線投資來說可以考慮，但是你得買最起碼租金在6%以上的才有價值。

若硬是要買公寓，請務必遵循以下三點：

第一、必須是地鐵口，因為公寓是需要靠收租金的，交通便捷是高租金最重要的保障。

第二、必須是人口集中、人流量大，有大量年輕人聚集的地方；還有高鐵站、火車站、機場旁邊的，因為會租公寓的大多都是單身和開民宿飯店的。

第三、必須有商圈辦公大樓，下樓就是商場、旁邊就是辦公群體辦公大樓的，這樣的公寓也可以買。

此文完！

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原創作者：毛毛

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