來源|第一財經

在房價領漲全國的都市裏，有一個令人意想不到的小城——陝西榆林。不僅在國家統計局重點監測房價的70城中沒有這個小城的名字，甚至在“貝殼找房”這個全國最大的房產交易服務網站都市清單裏，都沒有榆林的一席之地。

說起煤炭產地，一般人都會想起山西。但實際上，2021年上半年，榆林煤炭產量2.66億噸，是全國第二大產煤市。今年前十個月，動力煤價格暴漲151%。被稱為“中國科威特”的能源之城榆林樓市發展，與其能源產業發展曲線深度吻合。伴隨著煤炭價格上升，市民瘋搶商品房，樓市逆流而動，近一年二手房均價飆升超20%。在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上，關於“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經超百條。

托關係都買不到房的焦慮

“在我們榆林買房不是簡單的事情，某些熱門的盤，托關係都買不上。”在榆林土生土長的購房者趙蕊告訴第一財經記者。

她稱，就在上個月，位於榆林西沙片區的“盛景合苑”開盤，價格在1萬~1.2萬元/平方米，要繳納認籌金40萬元，其所在片區教育、配套都一般，開盤價在當地人眼裡已經較高，但還是一房難求，認籌現場排隊幾百米。

伴隨著新盤的火爆，榆林的房價也在整體飆升。根據中國房價行情網，榆林市2021年10月掛牌二手房均價為10169元/平方米，同比上漲22%；9月榆林市區房價均價環比上漲5.41%。

榆林的房價漲勢甚至蓋過了省會西安。陝西是個“强省會”省份，省會西安虹吸了不少資源，但根據房價行情網，西安今年10月掛牌均價為16226元/平方米，同比僅上漲1.53%。

而根據安居客、58同城旗下“慧眼”房價大數據系統，榆林截至目前的二手房均價為9470元/平方米，同比增長20%。近3個月，榆林累計漲幅為7%，漲幅在全國排名靠前，屬於領漲都市。

按照“慧眼”系統的數據，近三年，榆林房價走出一路上揚曲線，三年前的均價為6237元/平方米，至今已漲了52%。

在陝西省下轄的10個地級市中，榆林房價僅次於西安，略高於西安隔壁擁有兵馬俑的咸陽市，甩開商洛、寶雞等剩餘7個都市一大截。

在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上，關於“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經超百條。

最近一篇有關房價的投訴，發表於10月28日，標題為“榆林房產亂象和高房價問題”，其內文稱“很多房地產開發商與黑仲介勾結，囤積房源、哄抬房價，存在剛開盤的樓盤秒無的現象，然後朋友圈到處都是加價轉讓名額的貼子，讓真正想要買房的人買不到房子”。

還有一名網友在“百姓問政”平臺上稱“榆林房價不斷暴漲，有關部門零作為”。這名網友稱，榆林2018年時開盤6000元/平方米的區域，現在已經漲到1.2萬元/平方米，三年前7000元/平方米的區域，現在二手房房價都漲到了1.5萬~1.8萬元/平方米。

有不少網友都表示，希望榆林能够效仿深圳、上海等大城市，出臺二手房指導價。

榆林市住建局則回應稱，榆林基礎設施、居住環境、就業情況不斷改善，各縣區人口向中心城區靠攏，客觀導致二手房交易價格上漲，關於是否限價，將在今後房地產市場調控過程中適時向市委市政府提出建議，現時暫無二手房指導價政策。

趙蕊告訴第一財經，只要榆林有熱門樓盤開盤，朋友圈就常被仲介刷屏，內容都是“號子費”“名額費”，一套購房額度可以賣到四五萬元。

“大家都知道全國各地的樓市都下行了，現在是‘房住不炒’的時代，但是榆林人對購房的熱情和買不到房的焦慮依然不减。”趙蕊表示。

煤價暴漲推高房價

榆林位於陝西省的最北部，黃土高原和毛烏素沙地交界處。對於不瞭解陝西的人來說，“黃土高原”“沙漠”都是貧困與不毛之地的代名詞。但在陝西省內，榆林。

自從上個世紀80年代國家對榆林開展大規模能源勘探，榆林人的命運徹底改變了。

榆林平均每平方公里地下蘊藏著622萬噸煤、1.4萬噸石油、1億立方米瓦斯、1.4億噸岩鹽，其資源組合配寘之好，國內外罕見。榆林市有54%的地下含煤，約占全國儲量的五分之一。

1998年，國家級的陝北能源化工基地建設正式啟動。2000年，榆林一躍從縣級市成了地級市，這座能源之城剛剛起步，彼時GDP僅有100多億元。

成為地級市後，榆林經歷了煤炭“黃金十年”，隨著煤炭價格大漲，榆林經濟總量突飛猛進，到2011年時，GDP翻了20倍，超過2000億元，成為經濟總量僅次於西安的“陝西第二城”。

但接下來，我國煤炭消費增速開始急速放緩，煤價大跌，市場進入深度調整期，產業結構單一的榆林一度遭受重創。2015年、2016年，榆林的GDP都不及往年，呈負增長狀態。

榆林的樓市發展情況，與其能源產業發展曲線深度吻合。

2013年，榆林樓市達歷史高峰，同樣出現了一房難求的瘋狂搶房場景。但隨著煤價下跌、經濟總量下滑，榆林樓市在2015年跌入低谷，直至2018年才開始復蘇。

最初復蘇的原因和全國其他大部分三四線都市類似——拆遷與棚改，政府注入大量資金進行了棚改貨幣化安置。榆林樓市在棚改刺激下逐漸升溫，但是並未回到2013年時的高點。

榆林的人口並不多，僅有362萬人，約為西安人口的四分之一，其前三季度人均GDP達到了9.99萬元，在陝西排全省第一，接近東部的合肥、嘉興等都市。

推高房價的，除了棚改帶來的需求，還有城市化的人口規劃。《陝西省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標》顯示，榆林的城區在2025年的人口目標為100萬，但在2019年的城區人口還不到60萬。

最近一年，榆林樓市再度出現瘋搶房子的局面，其背後是又一輪煤炭行業週期來了。

陝西省發改委11月4日稱，今年以來，受國際大宗商品價格上漲、原材料需求急劇增加等因素影響，陝西省煤炭市場需求旺盛，價格持續上漲。該委對咸陽市、榆林市動力煤價格監測顯示，動力煤由1月份509.75元/噸，上漲至10月份1280.60元/噸，漲幅高達151%。

當地統計局資料顯示，前三季度榆林工業增加值增速達到8.3%，能源工業拉動了7.8個百分點。榆林規模以上工業實現營收達4064億元，利潤總額1268億元，同比增長144%。

前三季度，榆林的GDP名義增速，達到了驚人的27.6%，全國排名第二，是北京、上海兩座一線都市增速的兩倍。

榆林的能源產業，造就了一批高收入人群，早在十年前，他們就開始熱衷投資樓市，不僅紮堆去省會西安買房，也在榆林買買買。不過直到現在，榆林仍沒有實施樓市限購政策。面對羣衆呼聲，今年4月，榆林市住建局曾表示，暫不會出臺房地產市場領域的限購政策，榆林住建局將在今後房地產市場調控政策制定過程中，根據榆林市的實際情況適時向市委市政府提出相關建議。

人均購買力仍較弱

儘管人均GDP很高，但是榆林的城鄉居民可支配收入水准一般，2020年這一數據為2.58萬元，遠低於西安的3.58萬元。榆林的城鄉貧富差距也很大，其城鎮居民人均可支配收入為3.57萬元，而農村居民可支配收入僅為1.43萬元。

“我們這邊一般月薪不高，在5000多元。”一名榆林市民表示，採礦業等和能源相關的產業，收入增速較高，其他行業增速則一般。或許正因收入差距較大，榆林出現了一部分人瘋搶房子，而另有一部分人則不斷反映房價過高的現象。

與房價暴漲形成對比的是，一邊是能源豐富的榆林“土豪”買買買的熱情，一邊是品牌房企缺乏在榆林深耕的興趣。

品牌房企更青睞省會西安，此外，寶雞、漢中、延安等都市也吸引到了更多房企去投資。這一情況，跟榆林經濟總量全省第二的位置著實有些不匹配。

現時榆林房地產市場上的項目，絕大多數都是陝西本地房企開發，進入過榆林市場的外來品牌房企，只有萬達、綠地、中梁、陽光城、中南等。目前有樓盤在售的，只有陽光城和中南，且項目非常少。

一名從事房地產投資工作的人士對第一財經表示，榆林並不適合房企深耕，能够在當地存活下去的外地房企也不多，主要原因是市場分化較嚴重，而且這類能源型都市的樓市過於動盪，因其產業結構單一，跟隨能源週期，房地產也會“大起大落”，在榆林和鄂爾多斯的歷史上，都出現過這種情況。

克而瑞研究中心則認為，儘管陝西近年來房地產市場增速則十分迅猛，但實際上陝西整體人均購買力較弱，商品房銷售均價卻相對較高，影響了房企的發展。2020年陝西省的人均GDP為66292元，全國地區排名第12，城鎮居民人均可支配收入37868元，排名第17，都低於全國的平均水準。2020年陝西的商品房銷售均價為9828元/平方米，在全國各省市中排名第9，在周邊接壤的省市中排名第一。

而隨著全國樓市的下行，瘋狂的榆林樓市，也終於出現了一點降溫訊號。根據中國房價行情網，榆林最近一個月（10月4日~11月4日）二手房掛牌為10059元/平方米，環比略微下跌1.08%，根據安居客的數據，榆林的房價漲幅也已趨於平緩。

（應受訪者要求，趙蕊為化名）