本文來源：時代財經作者：劉新歌

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賣房難，賣公寓更難。為了出清庫存的公寓，昆明的房企們真的很拼了，有項目更是給出了2500元/平方米的“白菜價”，房價仿佛回到十年前。

11月5日，時代財經獲取的某TOP5房企《員工內購政策》顯示，為確保昆明呈貢區的項目商辦產品的快速去化，實現資金快速回籠，該公司將於11月5日至7日進行內部優惠促銷，產品類型為SOHO、LOFT，單價分別為2500元/平方米、3300元/平方米。

與市場價相比，該內部促銷價可謂是“骨折價”。房天下資料顯示，該項目售價為8000元/平方米。而時代財經致電售樓處瞭解到，現時在售產品為商鋪和商辦產品，公寓分平層和LOFT兩種，面積在37-78平方米之間，價格分別約為5000元/平方米、6300元/平方米。

不過，根據內購政策，員工需在認購之日起兩日內一次性付清全款。據悉，該房企編制內人員均可參與此次內購，每人可享有5個購房名額。值得注意的是，非編人員/實習生/直系親屬，合作項目股東方派駐的正式編制人員及直系親屬等均屬於檔案所稱的“編制內人員”。

全款要求透露了該房企對資金的渴求，檔案還指出，該項目9月整盤銷售收入减少了1053萬，由473599萬元减至472546萬元；整盤利潤率也下降了0.15%，由-10.84%降至-10.99%。

事實上，除上述TOP5房企的項目外，現時昆明公寓市場整體處於冰點，去化難的公寓幾乎成了昆明樓市的“燙手山芋”，價格更是接連跳水。

中原找房最新資料顯示，昆明現時在售的公寓項目有47個，官渡區多達14個，呈貢區在售公寓有11個，包括萬科、保利、華僑城、海倫堡等開發商均有項目在售。

價格方面，去年，一些位置比較好的LOFT公寓甚至能賣到1.6萬元/平方米，部分項目報價接近2萬元/平方米。而今年，萬元以上的項目已十分少見，其中，呈貢公寓單價約8388元/平方米，官渡區公寓單價約為9454元/平方米。不過，中原找房表示，這只是對外宣傳的價格，具體項目的實際售價或與均價有較大差异。中原找房以上述推行內購的項目為例，稱其在售價格約4500-5500元/平方米。

時代財經瞭解到，昆明某短視頻博主此前買下了十幾套公寓，每套公寓月租金在1050-1100元之間。他表示，買公寓項目要考慮好出租情况，現在轉售變現的難度較大，而靠出租回本基本需要十幾年時間。“最大的風險是項目的同類產品過於集中——整個項目有1萬多套公寓；以後市場蕭條的話，出租的競爭會近乎‘你死我活’。”

業內人士分析，如今昆明公寓市場的擠壓主要源於前幾年的供大於求。2013-2014年，昆明商業項目供應井噴，年推出量達上百萬平方米，但年均去化不超過50萬平方米。為了便於銷售，部分辦公大樓被改造為公寓，導致公寓庫存一路走高。克而瑞資料顯示，從2016年到2020年，昆明公寓存量持續新增，尤其在2019年，公寓存量面積從2018年的111萬平方米新增至254萬平方米，一年內猛增一倍多。

為了加快公寓去庫存，房企們使勁渾身解數。近日，昆明巫家壩區某成屋公寓對外宣稱“水電按照昆明市居民水電標準收費”。商用水電一直是公寓的痛點，改用民水、民電，降低居住成本，是房企加快去化的一個招數。

今年年初，為促進公寓產品銷售，昆明巫家壩自貿區的保利·天際推出“第2套半價”的促銷政策。此外，昆明還有多個公寓項目推出帶學位、可落戶等行銷噱頭。

然而，面對大量的庫存，昆明公寓的去化之路依舊漫長。銳理資料顯示，截至今年上半年，昆明商辦公寓存量約448.77萬平，去化週期約55個月（超4年）。