房圈人都有這麼一個共識：人口是影響經濟發展的重要因素，更是房地產市場需求的重要組成部分。

研究人口總量、增速及人口結構等因素，有助於深入瞭解房地產市場的未來走勢。

最近，就有網友根據第七次全國人口普查的資料統計了各省市內部視角的人口增長率（相比於六普，也就是2010年人口普查）。

根據上圖，人口增幅前10名的是：西藏、新疆、海南、廣東、浙江、寧夏、福建、北京、重慶、貴州。其中，西藏和新疆人口增長率最快，是不是有點意外？

其實原因在於出生率。如果一個都市的出生率高，而死亡率相對低，即人口自然增長率高，就意味著人口增長快，但並不能說明這個城市的吸引力大。

01人口流動趨勢

那麼，評估一個都市對於人口的吸引力，要看哪個名額呢？

人口淨流入。

基於此，西瓜姐通過統計分析，得到了10年來31個省市人口淨流入率。

從10年來的淨人口流入率看，廣東、浙江最高。作為長三角、珠三角經濟快速騰飛的代表，這兩個省經濟發展在全國來說都是翹楚，故流入人口肯定多，這也與我們的感觀相符。

北京、重慶、福建、江蘇、上海這些地方排名靠前也是跟經濟發展水准息息相關的。

但是西藏、新疆以及寧夏人口淨流入率高是什麼原因？其實上文已有提及。大家可別被比率這個名額忽悠了。因為增長比率的數據大，不等於說流入人口多。而是這三個省人口基數少，所以流入的人口絕對值並不高，但是比率就比較高。

以西藏為例，2010年西藏常住人口300萬，淨流入率11.6%，說明這10年內只有不到35萬人遷入西藏；而2010年北京常住人口1962萬，所以10年來淨流入人口達到159.5萬人。而排名第一的廣東省這10年來流入人口達到了1474萬，是西藏流入人口總量的42倍。

02有的崛起，有的衰落

未來哪些省份還會有更多的人口流入，在全國的戰畧版圖中獲得一席之地？

除了人口增長水准，還需要考慮區域發展水准等其他因素來共同評估當地的房地產價值。基於人口和經濟的維度，我們得到了區域房地產價值評分結果

基於打分結果，將31個省市分成了四個梯隊：

第一梯隊：北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東、天津、重慶；

第二梯隊：山東、湖北、陝西、內蒙古、海南、安徽、湖南、四川；

第三梯隊：寧夏、西藏、新疆、河南、遼寧、江西、貴州；

第四梯隊：雲南、青海、河北、山西、廣西、吉林、甘肅、黑龍江。

每個梯度我們分別來說：

第一梯隊包括四個直轄市，其人口吸引力肯定大。

北京排在上海之前，看來“帝都”的吸引力還是强於“魔都”，北京是北方最具價值的都市毋庸置疑，而且周邊也沒有太多的都市可以與之比肩。

天津主要是承接北京的產業轉移。

重慶作為西南最發達的都市，對周邊人口的吸引力相當大，尤其是近日《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》正式發佈，重慶將得到更多的政策和資金支持。

浙江、福建全省人口均正增長；江蘇則是越靠近長三角區域，其人口增長情况越好；而廣東則是大灣區明顯好於其他區域。

第一梯隊的省市人口的增長不限於省市，對於全國範圍內的人口產生吸引力，所以當地的購房需求不斷增加，熱點都市房價不斷高漲。

第二梯隊的這些省份經濟發展水准弱於第一梯隊，主要是省會城市虹吸周邊人口，支撐著房價保持在省內的高水准。

第三梯隊遼寧和江西是人口淨流出，其他幾個省份雖然人口淨流入，但是人口基數少，所以流入人口總數也相對較少，同時經濟發展水准普遍不及第一梯隊和第二梯隊，這些省份的房地產市場價值比較低。

第四梯隊經濟發展水准一般，而且沒有太多增長動力，人口淨流出嚴重。房地產業發展處於瓶頸階段，有些小城市由於前期建設的住房過多，而當地卻沒有相應的購房力，而成為“鬼城”，如大名鼎鼎的黑龍江鶴崗市。

當然，一個城市房地產價值的評估涉及多個名額，這裡就不做更多的分析，僅就經濟發展水准以及淨流入人口來做大概評判。

03投資建議

第一梯隊四個直轄市絕對沒有問題的，長期看只是漲幅多少的問題；浙江、江蘇、廣東和福建則是挑重點都市來選。

第二梯隊則主要買省會城市以及省內與省會發展水准相差不大的重點都市。

第三梯隊和第四梯隊謹慎選擇，短期來看，房地產投資價值不大。