作者：奇齊

01

過去三個月，我們一直在烦乱一個嚴肅的話題：

調控如此兇猛，房價到底會是狂跌，還是猛漲？

到了第四季度，答案終於揭曉：同一個都市裏，房價開始漲跌分化了。

最近，北京很多二手房賣家，開始慌了。手裡掛出去的房子，沒人來看了。最近，一比特朋友聯系我，說了自己處在嚴重的“賣房焦慮”當中。

9月，這位朋友把自己引以為傲的一套望京自住房，掛牌出售，起初掛了710萬元，接下來噩夢來了。

老林頻繁收到仲介電話，反正話裏話外就是市場不好，讓他降價賣。

最後老林告訴我，自己已經被磨得沒了脾氣。

於是調整了掛牌價，630萬元，比起他的心理預期已經整整少了80萬元，但依舊沒買家出現。

02

降價，在北京二手房市場不是個例。

貝殼的數據監測顯示，十月份掛牌的房源裏，價格下調的房源比例高達85%。

並不是房東單方面沒有信心，除了房東在拼命降價以外，更讓人絕望的，是根本沒有買家。

一個位於北五環回龍觀的仲介告訴我，最近兩月，他的帶看次數縮水一半。

6月每週最少6組客戶，現在3組客戶都難。

這個數據，和回龍觀片區的二手房成交量也是一致的。6月的回龍觀片區一個月能賣300套房，現在150套都賣不到了。

一比特著急的房東，在社交媒體上發出了靈魂拷問：最近二手房這麼難麼，仲介都不留我電話了。

量價齊跌的，不只是二手房。

最近，北京的新房市場，也在面臨相同的情况，朝陽區今年五月份，一次性供應了10個項目。

這些紮堆出現的項目，大多數都是超過千萬的改善型豪宅。

但由於紮堆出現，每一個樓盤，都希望自己是先被購房者看到。於是根本等不急售樓處和樣板間的建設，於是都先去商場一樓擺攤。

十一黃金周前後，如果你去位於望京的凱德mall，或者合生匯，會發現只要是北京稍有人氣的各大商場，都已經淪為房產批發市場了。

商場，成了開發商們爭搶客戶的“戰場”。

任何一個經過的白領，但凡敢對著展臺多瞟兩眼，大概率會被團團圍住，緊接著給你遞上名片，再給你的雙手塞滿樓盤宣傳單。一通介紹之後，才會滿意的放你離開。

有一比特網友，只是想去五樓吃個飯，但硬是被拉著把北京的千萬左右的房子，全部看了一遍。

“練攤”式賣房，成了當下北京樓市凉凉的一個縮影。

03

如果二手房跌停，新房無人問津就是北京樓市的全部，在這樣嚴格的調控政策下，就一點都不值得說了。

北京樓市最魔幻的地方，在於另一面。

上週五，冷冷清清的北京樓市，出現了一個意外。

北五環的學府壹號院開盤，賣出了能够載入中國房地產歷史的成績。

這個套均2000萬的海澱豪宅，開盤當天，直接包下了香格里拉飯店整層，用於接待客戶。

從下午一直到淩晨，香格里拉飯店裏的開盤現場，一直在排隊，每隊伍裏的每一個客戶，都是經過嚴格驗資的真·有錢人。

那天下午，香格里拉飯店成了北京千萬富豪最密集的地方之一。

要不是最後要真金白銀簽幾千萬的購房合同，你很難想像這樣的場面，會和前面無人問津的樓市，出現在同一個都市裏。

火爆的行情，不止出現在某一個豪宅樓盤。

幾天前，北京順義老牌富人區裏的另一個著名項目北京莊園，也傳來熱賣的資訊。

過去三個月，買了近三十套。

平均每一套，價值一個億，我之前有幸參觀過這個項目。這個法式風格的獨棟別墅，從建築外立面，到內部裝修，都是按著凡爾賽宮的風格進行設計。

外立面的來姆石，是用的地中海礦區最精華的岩層開採的，上面還有億萬年前的貝殼化石。

此外，這個項目還經常宴請各路藝員為其站臺，極其奢華精緻。一比特網友這樣形容：

“空氣中，到處都彌漫著富貴的氣息”。

北京莊園，從一期到現在二期上新，價格變貴了，但銷量反而上升了，光是國慶七天黃金周裏，就賣出了5套，

漲價的同時，還熱賣的，不只是新盤，很有很多位置很好的豪宅。距離頤和園等皇家三山五園不遠的區域，二手房價也在上漲。

微博上，一比特網友說，自己看中海澱豪宅西山美墅的朋友最近發現，自己上半年關注的房子，到現在才過去半年，已經漲了一千多萬了。

半年時間，一套房子的價格，比很多上市公司一年的利潤都高了。

04

不得不說，北京樓市里的樓市分化，已經非常明顯了。

一面是普通樓市里，二手房拼命讓利降價，新房庫存堆積如山，剛需客戶上不了車。

另一面是豪宅樓市裏，房子拼命漲價，富人搶房如搶白菜一般。

這意味著，持有普通房產的普通人，手裡的資產在縮水貶值，而手持豪宅的富人，資產卻出現了巨大的躍升。

現實，有時候比電影還魔幻。

兩種截然不同的行情，出現在同一個市場裏，背後是有原因的。

一方面，在房產稅的陰影，通貨膨脹的壓力之下所有人都形成了一個共識，未來的物價會上漲，房產的持有成本會變高。

囙此，樓市裏會出現三種人。

第一種，是還沒買房的人，看著房產稅越走越近，都在嗑著瓜子等著看房產持有者的好戲，等市場讓利降價。

第二種，是普通的房產持有者，手裡的房子在肉眼可見的跌價，心理乾著急，要不就是擺出一副鴕鳥心態，要不就是想著把手裡幾套不那麼好的房子，換成一套更好的房子。

同時，手裡拿著大量現金的人，也會拼命的購買更優質的房產或者其他資產，而不是拿著錢等著貶值。

這時候，正中第三種人的下懷。

這些人可能是開發商，也可能是富人，本身手裡就拿著這個城市最優質的房產。

他們反而成了政策的受益者。

這也直接造成了我們開始說到的現象：富人的房子越買越貴，豪宅的開發商賺的盆滿缽滿，反而是普通人的房產貶值，資產受損。

05

這種行情，在經濟學領域裏，有一個大家熟知的名詞：馬太效應，他說的是强者恒强。

而强者恒强的另一面，是弱者越弱。

北京的行情，只是眾多都市的一個縮影。

過去的幾個月裏，上海但凡是個千萬的豪宅，也都是需要拼命攢積分搖號的狀態，而杭州的剛需老破小，已經冰凍了一兩個月了。

很多房東降了一百萬，也依然無人問津。

深圳更慘，這個以搞錢著稱的都市，在今年年初，有四萬名房產仲介，而現在，一個月只能成交兩千多套房。

很多仲介都已經辭職去做微商，或者在回老家的路上了。

在不久的將來，其他一線和二線都市，也陸陸續續會走上這樣的行情。

所以，手裡拿著一些的沒有學區老破小，或者是空著不住的郊區大面積新房的房產持有者，在未來的日子會很不好過，因為它們都毫無疑問的會變成負資產，拖垮持有者的現金流。

這時候，敢於及時止損是一種智慧。