作者:奇齊
01
過去三個月,我們一直在烦乱一個嚴肅的話題:
調控如此兇猛,房價到底會是狂跌,還是猛漲?
到了第四季度,答案終於揭曉:同一個都市裏,房價開始漲跌分化了。
最近,北京很多二手房賣家,開始慌了。手裡掛出去的房子,沒人來看了。最近,一比特朋友聯系我,說了自己處在嚴重的“賣房焦慮”當中。
9月,這位朋友把自己引以為傲的一套望京自住房,掛牌出售,起初掛了710萬元,接下來噩夢來了。
老林頻繁收到仲介電話,反正話裏話外就是市場不好,讓他降價賣。
最後老林告訴我,自己已經被磨得沒了脾氣。
於是調整了掛牌價,630萬元,比起他的心理預期已經整整少了80萬元,但依舊沒買家出現。
02
降價,在北京二手房市場不是個例。
貝殼的數據監測顯示,十月份掛牌的房源裏,價格下調的房源比例高達85%。
並不是房東單方面沒有信心,除了房東在拼命降價以外,更讓人絕望的,是根本沒有買家。
一個位於北五環回龍觀的仲介告訴我,最近兩月,他的帶看次數縮水一半。
6月每週最少6組客戶,現在3組客戶都難。
這個數據,和回龍觀片區的二手房成交量也是一致的。6月的回龍觀片區一個月能賣300套房,現在150套都賣不到了。
一比特著急的房東,在社交媒體上發出了靈魂拷問:最近二手房這麼難麼,仲介都不留我電話了。
量價齊跌的,不只是二手房。
最近,北京的新房市場,也在面臨相同的情况,朝陽區今年五月份,一次性供應了10個項目。
這些紮堆出現的項目,大多數都是超過千萬的改善型豪宅。
但由於紮堆出現,每一個樓盤,都希望自己是先被購房者看到。於是根本等不急售樓處和樣板間的建設,於是都先去商場一樓擺攤。
十一黃金周前後,如果你去位於望京的凱德mall,或者合生匯,會發現只要是北京稍有人氣的各大商場,都已經淪為房產批發市場了。
商場,成了開發商們爭搶客戶的“戰場”。
任何一個經過的白領,但凡敢對著展臺多瞟兩眼,大概率會被團團圍住,緊接著給你遞上名片,再給你的雙手塞滿樓盤宣傳單。一通介紹之後,才會滿意的放你離開。
有一比特網友,只是想去五樓吃個飯,但硬是被拉著把北京的千萬左右的房子,全部看了一遍。
“練攤”式賣房,成了當下北京樓市凉凉的一個縮影。
03
如果二手房跌停,新房無人問津就是北京樓市的全部,在這樣嚴格的調控政策下,就一點都不值得說了。
北京樓市最魔幻的地方,在於另一面。
上週五,冷冷清清的北京樓市,出現了一個意外。
北五環的學府壹號院開盤,賣出了能够載入中國房地產歷史的成績。
這個套均2000萬的海澱豪宅,開盤當天,直接包下了香格里拉飯店整層,用於接待客戶。
從下午一直到淩晨,香格里拉飯店裏的開盤現場,一直在排隊,每隊伍裏的每一個客戶,都是經過嚴格驗資的真·有錢人。
那天下午,香格里拉飯店成了北京千萬富豪最密集的地方之一。
要不是最後要真金白銀簽幾千萬的購房合同,你很難想像這樣的場面,會和前面無人問津的樓市,出現在同一個都市裏。
火爆的行情,不止出現在某一個豪宅樓盤。
幾天前,北京順義老牌富人區裏的另一個著名項目北京莊園,也傳來熱賣的資訊。
過去三個月,買了近三十套。
平均每一套,價值一個億,我之前有幸參觀過這個項目。這個法式風格的獨棟別墅,從建築外立面,到內部裝修,都是按著凡爾賽宮的風格進行設計。
外立面的來姆石,是用的地中海礦區最精華的岩層開採的,上面還有億萬年前的貝殼化石。
此外,這個項目還經常宴請各路藝員為其站臺,極其奢華精緻。一比特網友這樣形容:
“空氣中,到處都彌漫著富貴的氣息”。
北京莊園,從一期到現在二期上新,價格變貴了,但銷量反而上升了,光是國慶七天黃金周裏,就賣出了5套,
漲價的同時,還熱賣的,不只是新盤,很有很多位置很好的豪宅。距離頤和園等皇家三山五園不遠的區域,二手房價也在上漲。
微博上,一比特網友說,自己看中海澱豪宅西山美墅的朋友最近發現,自己上半年關注的房子,到現在才過去半年,已經漲了一千多萬了。
半年時間,一套房子的價格,比很多上市公司一年的利潤都高了。
04
不得不說,北京樓市里的樓市分化,已經非常明顯了。
一面是普通樓市里,二手房拼命讓利降價,新房庫存堆積如山,剛需客戶上不了車。
另一面是豪宅樓市裏,房子拼命漲價,富人搶房如搶白菜一般。
這意味著,持有普通房產的普通人,手裡的資產在縮水貶值,而手持豪宅的富人,資產卻出現了巨大的躍升。
現實,有時候比電影還魔幻。
兩種截然不同的行情,出現在同一個市場裏,背後是有原因的。
一方面,在房產稅的陰影,通貨膨脹的壓力之下所有人都形成了一個共識,未來的物價會上漲,房產的持有成本會變高。
囙此,樓市裏會出現三種人。
第一種,是還沒買房的人,看著房產稅越走越近,都在嗑著瓜子等著看房產持有者的好戲,等市場讓利降價。
第二種,是普通的房產持有者,手裡的房子在肉眼可見的跌價,心理乾著急,要不就是擺出一副鴕鳥心態,要不就是想著把手裡幾套不那麼好的房子,換成一套更好的房子。
同時,手裡拿著大量現金的人,也會拼命的購買更優質的房產或者其他資產,而不是拿著錢等著貶值。
這時候,正中第三種人的下懷。
這些人可能是開發商,也可能是富人,本身手裡就拿著這個城市最優質的房產。
他們反而成了政策的受益者。
這也直接造成了我們開始說到的現象:富人的房子越買越貴,豪宅的開發商賺的盆滿缽滿,反而是普通人的房產貶值,資產受損。
05
這種行情,在經濟學領域裏,有一個大家熟知的名詞:馬太效應,他說的是强者恒强。
而强者恒强的另一面,是弱者越弱。
北京的行情,只是眾多都市的一個縮影。
過去的幾個月裏,上海但凡是個千萬的豪宅,也都是需要拼命攢積分搖號的狀態,而杭州的剛需老破小,已經冰凍了一兩個月了。
很多房東降了一百萬,也依然無人問津。
深圳更慘,這個以搞錢著稱的都市,在今年年初,有四萬名房產仲介,而現在,一個月只能成交兩千多套房。
很多仲介都已經辭職去做微商,或者在回老家的路上了。
在不久的將來,其他一線和二線都市,也陸陸續續會走上這樣的行情。
所以,手裡拿著一些的沒有學區老破小,或者是空著不住的郊區大面積新房的房產持有者,在未來的日子會很不好過,因為它們都毫無疑問的會變成負資產,拖垮持有者的現金流。
這時候,敢於及時止損是一種智慧。
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