蚌埠房地產市場月報（2021年10月）

Chapter1、蚌埠都市：都市背景、都市發展

蚌埠地處沿淮城市群，享合肥經濟輻射，成就其為皖北中心都市，依託產業、交通，現時發展向產業集群化、知識經濟的中心都市過渡。

都市區位：安徽省中北部，淮河中游南岸，北與宿州市接壤，南與淮南市相連，東與江蘇省毗鄰，西與蒙城縣、鳳台縣搭界；

行政區劃：蚌埠市下設三縣四區；其中三縣為懷遠縣、固鎮縣、五河縣，以及蚌埠市區設有蚌山區、禹會區、淮上區、龍子湖區四區；

文化形象：創新之城、智慧之城、淮畔明珠、歷史名城、歌舞之鄉；

省占位：蚌埠位於沿淮城市群，淮合蕪宣城市帶，都市南北向發展的重要增長節點，皖北區域性中心都市

蚌埠2019年正式加入長三角城市群，為皖北中心都市，經濟向上，人口紅利和產業輸出支撐消費增長，蚌埠未來規劃動力充足，都市面不斷完善

都市發展規劃：受合肥、南京、徐州三大一小時交通圈的輻射帶動，區位優勢明顯；宿淮蚌都市圈都市；蚌埠被定位為全國性交通樞紐都市；城市交通價值顯著。

都市經濟產業：產業升級轉型步伐加快，三產增速明顯，主導產業中二、三產業齊頭並進；消費水準佔據全省中游水准，居民置業支付能力較强，房地產投資水准穩步上漲，市場發展利好。

都市常住人口：蚌埠市人口居於全省中等水准，人口平穩增長；根據第七次全國人口普查，2020年蚌埠常住人口329.64萬人，與2010年第六次全國人口普查的316.45萬人相比，十年功新增13.19萬人，增長4.17%，年均增長0.41%，城鎮人口181.55萬人。

蚌埠市中心城區規劃（2012年-2030年）圍繞“四橫三縱、六核八區”的都市結構；將城市性質定義為華東地區的綜合交通樞紐都市之一，華東地區的先進製造業基地之一，皖北中心都市和現代化山水園林城市。

中國（安徽）自由貿易試驗區專項推進：標誌著長三角一市三省全部進入“自貿時代”並賦予自貿試驗區更大改革自主權，蚌埠片區的設立，實現了合蕪蚌自主創新與自由貿易的完美融合，必將給蚌埠加快建設淮河流域和皖北地區中心都市帶來全新的發展機遇。

Chapter2、房地產宏觀市場政策：全國、蚌埠

宏觀政策保持連續性、穩定性、可持續性，2021年GDP目標6%以上。

“十四五”規劃的開局之年：今年發展的主要預期目標是，國內生產總值增長6%以上；城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；進出口量穩質昇，國際收支基本平衡，組織國內生產總值能耗降低3%左右；糧食產量保持在1.3萬斤以上。

堅持擴大內需這個戰畧要點：堅持擴大內需這個戰畧基點，充分挖掘國內市場潜力。緊緊圍繞改善民生拓展需求，促進消費與投資有效結合，實現供需更高水准動態平衡。

“房住不炒”大前提下，穩地價、穩房價、穩預期，讓樓市覈心目標更加明確。

總體基調：中央再次強調房子是用來住的，不是用來炒的定位。

房地產金融政策：保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場。

解决好大城市住房突出問題：新增土地供應、安排專項資金、集中建設等方法，切實新增保障性租賃住房和共有產權住房供給；規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

央行：三季度末房地產開發貸款餘額12.16萬億元，同比增長0.02%

10月29日，央行發佈2021年三季度金融機構貸款投向統計報告。2021年三季度末，房地產業中長期貸款餘額同比增長0.2%，增速比上季末低3個百分點。

據統計，2021年三季度末，金融機構人民幣各項貸款餘額189.46萬億元，同比增長11.9%；前三季度人民幣貸款新增16.72萬億元，同比多增4624億元。

2021年三季度末，人民幣房地產貸款餘額51.4萬億元，同比增長7.6%，低於各項貸款增速4.3個百分點，比上季末增速低1.9個百分點；前三季度新增3.03萬億元，占同期各項貸款增量的18.1%，占比較上季末下降0.8個百分點，比上年全年水准低7.3個百分點。

2021年三季度末，房地產開發貸款餘額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比上季末低2.8個百分點。其中，保障性住房開發貸款餘額4.64萬億元，同比减少2%，降幅比上季末擴大0.5個百分點。個人住房貸款餘額37.37萬億元，同比增長11.3%，增速比上季末低1.7個百分點。

公積金新政個人住房貸款額度减少，首付比例提升。

一、調整單職工住房公積金貸款最高額度；

二、調整貸款首付比例（1）職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住房，首付比例由不低於20%提高到不低於30%；（2）職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住房已結清相應貸款，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買自住房的，首付比例不得低於50%；

三、异地公積金無法使用；

蚌埠公積金二套房利率上浮10%。

根據住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》8月10日起，職工家庭第二次申請住房公積金個人貸款購買普通自住住房的，首付款比例不得低於50%，房貸利率為同期首套房的1.1倍，為3.575%；

人才落戶

蚌埠市人民政府辦公室已印發《吸引留住高校畢業生在蚌就業創業若幹政策》，力爭要在5年內吸引留住20萬高校畢業生留在蚌埠就業創業。其中明確提到對新引進重點領域穩定就業，並購買首套自住商品房的博士給予10萬元安家補助，碩士給予4萬元安家補助，本科畢業生給予2萬元安家補助。對新引進緊缺專業的海外知名高校博士，給予20萬元一次性安家補助。

安徽省政府《關於印發安徽省貫徹落實淮河生態經濟帶發展規劃實施方案的通知》10月15日正式發佈：全面放開淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜陽、淮南、滁州、六安八個都市城鎮落戶限制

Chapter3、蚌埠土地市場

2021年共計成交土地面積87.95萬平方米，成交金額47.38億。1月無土地成交，2月無土地成交，3月土拍市場回暖成交土地3宗，成交面積20.6萬㎡，成交金額9.39億。4月成交1宗，成交面積14.9萬㎡，成交金額6.04億；5月無地成交；6月成交3宗，成交面積31萬平方米，成交金額17.4億；7月成交3宗，成交面積8.6萬㎡，成交金額8.39億。8月僅成交1宗，成交面積7.8萬㎡，成交金額3.86億。9月成交1宗，約5.05萬㎡，成交金額2.3億。

10月蚌埠市共計1宗居住用地成功出讓，約100.418畝，成交金額5.25億，最高成交樓面價約5195.73元/平米，恒泰成功拿地！

蚌掛（2021）48號地位於經開區宏業南路北側、龍騰路東側，出讓面積約100.418畝，規劃用地性質：居住用地，容積率A地塊≤1.4；B地塊≤1.7，出讓起始總價44998萬元，起始樓面價為4336.53元/㎡。

2021年龍子湖區、蚌山區、禹會區、淮上區、經開區和高新區計畫出讓地塊27宗合計約3210畝。

Chapter4、蚌埠商品住房市場：房地產開發投資、新房批售、新房銷售

2020年1-12月，蚌埠商品房銷售面積880.6萬平方米，同比增長7.6%，高於全省4.3%，增速居全省第四；

商品房銷售額541.5億元，同比增長10.6%，高於全省2.9%；住宅銷售額491.3億元，同比增長16.6%；

2021年1-5月，蚌埠全市（含三縣）房地產投資238.72億，增長7.3%；

房地產銷售面積323.47萬平方米，比上年同期增長13.9%，其中住宅銷售304萬平方米，比上年同期增長18.5%，全市（含三縣）住宅平均價格6748元/平米；

區域銷售方面，蚌山區37.3萬平方米，龍子湖區16萬平方米，禹會區25.4萬平方米，淮上區50.58萬平方米，高新區14.04萬平方米，經開區36.66萬平方米，懷遠縣38.36萬平方米，五河縣55.03萬平方米，固鎮縣50萬平方米；

2021年6月，蚌埠市區新建商品住宅共批售278408.47平方米。

2021年6月共計成交商品房約1745套，環比上月下降12.2%；成交均價基本穩定為8065元/平米；住宅成交下降，但價格漲幅較大。

截止到6月底，蚌埠市住宅剩餘總庫存約29009套，按照近一年每月平均去化約2170套，項目剩餘總庫存去化週期約13.4個月，庫存套數持續穩定，市場庫存充足，競爭加劇。

2021年7月，蚌埠市區新建商品住宅共批售238236.89平方米。

2021年7月共計成交商品房約1456套，住宅成交下降，環比上月下降16.9%；成交均價基本穩定為8083元/平米。

截止到7月底，蚌埠市住宅剩餘總庫存約27635套，按照近一年每月平均去化約2015套，項目剩餘總庫存去化週期約13.71個月，庫存套數持續穩定，市場庫存充足，競爭加劇。

2021年8月，蚌埠市區新建商品住宅共批售119598.14平方米。

2021年8月共計成交商品房約1461套，成交量比去年8月的去化下降明顯，成交均價在8423元/平米，價格雖然上漲主要是經開、濱湖高端項目降價促銷、銷量大幅提升，拉動整體均價。

截止到8月底，蚌埠市住宅剩餘總庫存約27732套，按照近一年每月平均去化約2043套，項目剩餘總庫存去化週期約13.57個月，庫存套數持續穩定，市場庫存充足，競爭加劇。

2021年9月，蚌埠市區新建商品住宅共批售369720.02平方米。

2021年9月共計成交商品房約1123套，成交量持續下降，相比去年9月的去化下滑明顯，成交均價在8241元/平米，成交價格略微下跌。

截止到9月底，蚌埠市住宅剩餘總庫存約28532套，按照近一年每月平均去化約2066套，項目剩餘總庫存去化週期約13.81個月，庫存套數持續穩定，市場庫存充足，競爭加劇。

2021年10月，蚌埠市區新建商品住宅共批售91439.79平方米。

Chapter5、蚌埠商品住房市場：新房價格指數、新房備案價

新建商品住宅價格指數：新房價格指數穩中有降

根據國家統計局10月20日發佈的《2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情况》，蚌埠新建商品住宅價格指數環比下降0.1%，同比上漲2.8%。

新房備案價：均價9551元/平米

10月份，蚌埠各片區新房備案套數為663套，均價為9551元/平米。

高新區備案項目

10月份，高新區備案的樓盤為中國鐵建花語苑，中國鐵建花語苑此次備案的房源為11#樓（疊墅），共計房源12套，均價10648.28元/平米。

蚌山區備案項目

10月份，蚌山區備案的項目為：世貿中梁雲錦園、榮盛陽光城檀府、融創山水宸院融院。其中，世貿中梁雲錦園進行了三次備案，第一次備案的房源為17#樓，共計52套，均價8797元/平米；第二次備案的房源為18#樓，共計36套，均價9134元/平米；第三次備案的房源為15#樓，均價8797元/平米。榮盛陽光城檀府此次備案的房源為G2#、G8#樓，共計136套房源，備案價為11053元/平米。融創山水宸院融院此次備案的房源為16#、17#、18#樓，共計84套房源，均價11611元/平米。

龍子湖區備案項目

龍子湖區備案的項目為：上坤雲啟都會、新城怡康時光印象。其中，上坤雲啟都會備案的房源為1#、3#樓，共計124套，均價9506.67元/平米。新城怡康時光印象此次備案的房源為6#樓，共計43套房源，均價9515元/平米。

淮上區備案項目

奧萊當代城MOM∧此次此次備案的房源為27#樓，共計104套房源，均價6897元/平米。

Chapter6、蚌埠房地產市場小結

政策方面：十九届五中全會已基本定調未來五年中國社會和經濟發展的基本框架思路，今年的十三届全國人大四次會議中，再次強調“房住不炒”及“三穩”政策，房地產行業在高品質的發展契機下，將迎來新的發展機遇。未來供應端將持續加强培育租賃市場，堅持租售並舉的住房制度，市場將保持長期穩定發展趨勢。

蚌埠市政策：蚌埠市現時除了農商行額度緊張之外，12家銀行中大部分的銀行，首套房貸利率相比上月均保持不變，針對新房貸款利率暫無變動，但放款時間有所延長，總體上看，大多數二套房的房貸利率為6.37%；

土地市場：1月份土地市場暫無成交；2月份土地市場暫無成交；3月份成交3宗土地，4月成交1宗，成交總價15.79億，總面積35.5萬㎡；5月份土地市場暫無成交；6月成交3宗，其中城南兩地塊樓面價突破8000元/平米，重繪歷史記錄；7月成交3宗地，其中28號地和29號地捆綁出讓，成交金額8.39億，最高成交樓面價約5231元/平米，萬興地產首入蚌埠；8月成交1宗地，成交總價3.86億，總面積7.8萬㎡；9月成交1宗地，成交總價2.3億，總面積5.05萬㎡。10月成交1宗地，成交總價5.25億，總面積6.69萬㎡。2021年龍子湖區、蚌山區、禹會區、淮上區、經開區和高新區計畫出讓地塊27宗合計約3210畝。

住宅市場：2021年9月共計成交商品房約1123套，成交量持續下降，相比去年9月的去化下滑明顯，成交均價在8241元/平米，成交價格略微下跌。截止到9月底，蚌埠市住宅剩餘總庫存約28532套，按照近一年每月平均去化約2043套，項目剩餘總庫存去化週期約13.81個月，庫存套數持續穩定，市場庫存充足，競爭加劇。

市場預判：繼六月新一輪火熱的土拍後，第三季度土地供應和成交明顯下滑，並沒有給市場帶來多大刺激，土地流拍爆冷，蚌埠各個板塊月均去化量持續下降。為迎接之後返鄉潮，各項目新增預售備案房源，庫存明顯增加，接下來的市場依舊競爭激烈。

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