文/地產立方體麗芳

01

前幾天，北京海澱融創學府一號院開盤，一晚上900套房源清盤，且基本都是1200萬總價的大戶型。

▲不得不說，海澱融創學府壹號院，給秋風乍起的北京樓市帶來了一絲暖意和信心。

然而，與北京的“樓堅強”相比，杭州、廣州樓市可謂是寒冬至極。

例如，杭州濱江傲旋城大降價清盤拋售，由四萬多跌到三萬多。

網紅盤西溪公館，最近成交的一套170平房子，居然單價僅3.2萬——要知道，西溪公館7月掛牌價普遍達到50000-60000每平……

此外，昆侖府、大華西溪風情、華夏四季、富力新線公園幾個社區近月成交價普遍比掛牌價跌了20000元/㎡以上。

由此可見，杭州房價，是真的跌了。

那麼廣州樓市呢？與杭州可謂同病相憐。珠江新城保利心語已經有業主叫價10萬/㎡（雖然是二樓，西北向），而最近也確實成交了一套單價10.8萬/㎡的房源，價格下調幅度真的大！畢竟，保利心語之前最高賣到了15萬/㎡。

而蘿崗新福港鼎峰呢，之前二手房最高成交價可是破了6萬/㎡，現在居然業主掛牌4萬多了！

簡單看來，這些年建得是比較多了，政策上也打壓，房地產的週期可能要往下走了。

02

所謂“覆巢之下，豈有完卵”，相比廣州黃埔、杭州大江東這種主城區居民購房需求外溢的覈心區，廣州南沙的形勢，則更讓人憂慮。

為什麼？因為南沙更多的是莞深炒房客支撐起的購房需求，對政策依賴性高，一旦調控趨嚴，成交自然直線下降。

事實上，自調控政策出臺後3個月，南沙的二手成交量竟然不敵年初1個月的成交量。可謂量價齊跌、無人接盤。

▲今年年初，南沙的二手成交量開始出現明顯躍升，僅前4個月的成交量已達到去年全年的成交水准。4月調控過後，南沙二手房市場瞬間冰封。三月的成交量總和，不及4月一個月的量。

甚至於，南沙一手房成交也在快速萎縮。今年7月，南沙一手房成交1201套，8月直接腰斬降到628套，9月又降到583套，相比去年同期的6571套，同比大跌9成！

房價方面，18號線南沙的始發站萬頃沙，去年還在賣2萬出頭的某樓盤，一下子下調到1.7萬！大熱的橫瀝島一度摸高到4.3萬/平，如今推出的新盤，一口價僅3萬多一平！

南沙最强概念的明珠灣，號稱對標深圳前海，珠海橫琴，高配套金融CBD，原先平均單價35000-45000，如今掛牌均價不過3.2萬，成交均價和套數更是逐次下跌。

▲這裡的成交均價與掛牌價相差巨大的原因是包含了部分公寓成交價。但總體看，明珠灣的行情正在不斷冰封。

其中，明珠灣的網紅盤南沙金茂灣，當前掛盤量高達189套，但在長達90天的時間裏，成交量僅有7套，去化可謂龜速。

去年底最熱、罵的最凶、漲得最快的牛盤疊翠峰，月帶看雖然有四五百次，但近三個月也僅成交個位數，按這樣的速度，當前掛牌的房源要想賣完，起碼要3年半。

▲2020年，疊翠峰從3字頭飆到4字頭，漲了近1萬/平，這幅度，都超過了某些黃埔、天河的網紅盤了。調控之後，房價跌回了去年同期的水准，現時整體均價約在3.3萬/平，比起最高峰時期，價格回落了約8000元/平。

03

說實話，相比其他城市，南沙很不尋常——南沙是大灣區少數幾個非常依賴外地客、本地需求極弱的强概念高價區域。

當前南沙的購買力，主要是這幾股力量：

1.深圳人，在深圳市場限購後，深圳大批購買力釋放到了南沙。

2.部分大灣區的人，很多廣東下麵的地市想去省會買一套房，天河荔灣越秀是够不著的，只能退而求其次去南沙。

3.以新廣州人為主要構成力量的廣州投資者。

4.敏銳的全國投資者。

5.跟隨南沙產業起飛的，在南沙工作和生活的人。

這些人在本地沒有出臺調控政策、大灣區概念爆發、全國樓市環境向好的時候，購買力確實非常強悍——常住人口只有80萬的地方，去年卻賣了2萬套商品房，其中深莞客高達7成。2020年，南沙房價漲幅躍居廣州全市第一。

但當全國樓市環境向下時，特別是8月南沙人才政策取消後，如今要買南沙，要麼動用5年社保，要麼動用廣州戶口2套名額，南沙的購買需求，就像是突然消失了一樣。

今年4月，422調控出臺，南沙人才政策端收緊，二手房頓時賣不出去了；

7月，限價令出臺，南沙幾個重點板塊房價被鎖死；

8月，人才政策再次收緊，本科學歷、技能證書的非廣州戶籍人才買房，走不通了；

9月底，二次集中拍地，南沙土拍不再火熱，就連大熱的橫瀝島都有地塊流拍，樓市預期走低……

▲就像前段時間資本炒作動力煤一樣，煤本身是不缺的，一旦政府開始調控，動力煤價格就會斷崖式下跌。

同樣的，南沙的本地需求很弱，還得靠南沙產業真正吸引人才。這是跟杭州、廣州樓市，有很多本地需求很不相同的一點。

04

那麼，南沙作為大灣區中心、廣州副中心，難道就真的不能靠產業支撐房價嗎？

從地圖上看，廣州南沙是整個粵港澳大灣區的地理中心，既扼守珠江口、連接大灣區東西部，又毗鄰東莞深圳城區，有虎門大橋和未來的虎門二橋直接與東莞相連，而且大部分土地都是平地，所以，廣州南沙出了很多重磅政策，又是國家新區、自貿區，又是捷運高鐵城軌，希望推進南沙由廣州都市副中心向粵港澳大灣區中心提升。

然而，南沙看似離其他幾個都市都近，實際上離得都遠。在整個大灣區，以南沙為利益點，除了廣州，其他城市儘管也都在努力建設大灣區，卻又都默默地繞開了南沙。

例如深圳，作為中國唯一成功的經濟特區，自有鹽田，蛇口等港口，南沙如果成功，南沙港勢必要跟鹽田、蛇口港搶生意，南沙經濟自貿區，也勢必要跟深圳搶地位（所以深圳寧願去帶汕尾的深汕合作區，也不去帶南沙）。

▲在深圳看來，如果香港與深圳、東莞聯手，香港負責金融、商貿、航運，深圳負責科技研發、創新金融，東莞負責生產、物流，不僅可以在較小的面積（5500平方公里）實現4萬億gdp，更能彙聚將近20萬億的巨額資金，不僅可以秒殺北京和上海，更能創造史上都市分工最明確、體系更成熟的灣區經濟。這才是深圳最想要的中國城市群的完美標杆。

再比如佛山，因為南沙的政策吸引力强、又有大片低成本未開發的土地，自家的小弟順德，把很多大型企業廠區都挪到南沙去了。比如美的、聯塑，北部四鎮和勒流對的五金傢俱鋼材廠等等，這對非常依賴順德財源的佛山是個很大的傷害。畢竟，順德經濟是歸自己管，順德企業外流了，對佛山肯定不是好事。

再比如東莞，類似於佛山，南沙的建成，直接跟旗下的長安、虎門、沙田搶生意。畢竟東莞跟南沙一樣以製造業起家（廣船，廣紙，廣鐵和廣汽），沙田也有虎門港（虎門港不在虎門），再加一個南沙港，珠江口會更擁擠。

至於珠海澳門更加不用想，這些都市自己也有行政特區，還有港珠澳大橋，一個四不靠的南沙，要來幹嘛？

而對於廣州而言，雖說東進南拓，發展增城連接東莞優先於發展南沙，但南沙仍然是承載廣州“變沿江都市為沿海城市”大夢想的平臺。否則，也不會出臺這麼多政策支持南沙。

但南沙最大的弊端是離廣州主城區太遠，有五、六十公里，而且它們之間被“睡城”番禺隔斷，這導致主城區和南沙之間無法形成有效的資源互動。高端資源不願意去，因為不方便，企業在南沙注册，招人都麻煩，缺乏各種配套，無法利用主城區的配套資源。而深圳前海和珠海橫琴都離主城區很近，前海更是在南山區邊上，距離寶安機場只有十幾公里，所以能和整個都市是資源實現有效互動。在前海設立公司，在前海上班，對於深圳人來說，沒有任何不便，因為可以利用南山區的各種配套資源，而南沙就沒這個優勢。

同時，即便對廣州來說，南沙也只是一個錦上添花的產物。沒有哪一座城市會輕易把覈心產業放在和其他城市接壤、同時也是自己的邊緣地帶的區域。因為稍不注意，這座城市的GDP和高消費能力的產業人口就外流了（所以你看深圳即便土地如此缺乏，但也至今也沒怎麼開發和惠州的接壤處）。

如果把廣州辛辛苦苦培育起來的覈心產業放在一個南沙區，當產業發展到了一定的程度，它既有可能因為西邊的中山佛山的薪水成本更低而向左搬遷，也可能因為東邊的東莞深圳對企業免稅額度更大而向右搬遷。那麼，這就完完全全是為人作嫁了。

大灣區確實在一體化，可GDP的考核制度的最小組織，仍然是市；而且每個都市的財政收入也基本只能源於自己都市內部的產業。既然這樣，城市之間的壁壘仍然是長期存在的，比如即便在一個大灣區內，深圳也不能利用同在大灣區內的東莞、惠州的土地來實現擴容。那麼，廣州當然也不會輕易把自己的覈心產業放在與一眾都市接壤的自己的邊緣地帶。

由此，南沙做好了，皆大歡喜；南沙沒做好，不影響廣州大局。即便廣州把南沙定位於副中心，極力想要把南沙建成名副其實的大灣區中心，但心有餘而力不足，作為廣東省府，不僅旗下一幫小弟都沒聽廣州的，廣州還要提防廣州本身的核心競爭力因為南沙而被耗散掉。

深圳繼續拉惠州東莞，然後深中通道拉中山；佛山繼續加快進度搞廣佛同城，向北三水連接肇慶，向南繼續壓制順德，力爭在南沙建成前建設好佛山新城千燈湖CBD；中山則自認還欠缺資本，只顧加快速度搞好自己的輕工業，等深中通道和火炬開發區弄好之後有資本立足大灣區；珠海澳門體量偏小，於是透過港珠澳大橋抱香港大腿，力爭鎖住珠江口的財源。

唯有廣州，一方面不想掉隊，不得不加快連接東莞、深圳的步伐，在西面、南面搞廣佛同城，另一方面，卻對南沙愛莫能助，所謂鞭長莫及是也。

05

角度不同、深度不同，片面和整體是兩回事，這是不同的人看問題得出不同結論的原因。

想當初北京副中心成立，燕郊樓市就像打了雞血一樣，翻倍再翻倍。而當調控出臺，外地投資客徹底被按住之後，燕郊樓市就再也沒了向上的動力，而是頭也不回的奔向腰斬。

當然，南沙的產業、規劃和配套比燕郊强大，南沙的房價也許不會像燕郊那樣L型觸底，但南沙還想像前幾年那樣一路狂奔，還是太難了！

鑒於當前南沙本地已出臺調控，現時南沙只剩下3類人適合買入：

本地剛改客戶，比如購置婚房或孩子上學，可以盯緊配套相對成熟的板塊，如金洲-蕉門板塊，選擇近地鐵口、好學校的房源，橫盤期可選餘地大；

在廣州中心城區上班的工薪族，可選18號線沿線樓盤；

佛系的投資客，先要做好長持10年以上的準備。

現時，南沙只有靈山島尖和橫瀝島、南沙灣等板塊有了一點規模，總面積約60平方公里的南沙新區，有大部分空地待開發，南沙整體發展還處於萌芽階段。現在投資客，可挑產業定位清晰的靈山島尖、橫瀝島予以長持。