近幾天老有朋友問二手房，要不要趁房產稅沒出來趕緊賣了。
其中一個朋友，兩年前就諮詢過賣房問題，當時我勸他：趁早賣了好。
他想再等等，過了年，趁著樓市小陽春賣個高價。
誰曾想，兩年後再再問我時，他的房子已經降了20萬了，問題也換成了：
鄭州的二手房還能一直跌嗎？
01
相比新房市場，二手房是個純粹的自由零售市場。
特徵就是散客對散客，情緒化嚴重，漲起來不言頂，跌下去沒有底。
决定漲跌的主要是供需結構，鄭州二手房難賣、降價，覈心理由供應量太大，銷售量卻太慢。
現時，鄭州二手房掛牌量超過11萬套——這還不包括各類安置房、無證房源。
近3個月，受水灾疫情影響，二手房單月成交量不足1000套，按照現在的存量測算，消化現有掛牌房源就需要10年！
從6月以來鄭州的二手房無論是量、還是價都呈現下降趨勢，放款難更成為了壓死二手房的最後一根稻草，平均成交週期已經從7月的157天拉長到9月的215天。
二手房難賣，不僅是因為供應量大，還有來自新房的壓力。
鄭州新房不僅供應量大，且與二手房相比沒有價差——正常情况下，同區域新房都貴過二手房——相比之下，有幾個人會選擇屋齡更長、品質一般的二手房呢？
所以，鄭州二手房後續跌不跌不好說，但一時半會兒想漲，幾乎不可能。
除非，政策與行情逆轉。
現時，這種可能性幾乎為零。
02
鄭州二手房難賣，根本原因是，80%的二手房不具備資產價值。
何為資產價值？
具有持續保值、增值能力，價值不隨時間推移逐漸遞減的產品，才能稱為資產價值。
具備資產價值的房子，必須滿足3要素：好住、好租、好賣。
這類房子，地段、產品、配套缺一不可，屋齡最好是10年以內，配套、產品特別優質可適當放寬。
鄭州絕大多數二手房，都存在嚴重瑕疵，包括但不限於：
1.屋齡長，建築質量差，缺乏公共設施，沒有綠化，人車不分流
2.物業管理差，高層電梯疏於維護，監控、燈光、水系殘破不堪；
3.鄰居貭素良莠不齊，各類廣告亂飛，安防形同虛設
4.周邊交通擁擠不堪，學校普通，沒有捷運，無公園、水系等
5.戶型設計不合理，大進深、小面寬，採光不好，還有漏水、譟音影響
……
以上N條瑕疵，你的房子只要具備其中一條，且屋齡在10年以上，基本上將處於長期貶值狀態。
瀏覽一下鏈家等二手房平臺，你會發現，絕大多數掛牌房源長期難成交，是因為只具有居住功能，不具備長期資產功能。
一套房子，如果只能用來住，不能保值增值，那去租就好了，為什麼要購買呢？
03
二手房裏也有能打的，比如：
藍堡灣片區周邊的省實驗家屬院、藍堡灣、英地天驕華庭；
高鐵站片區的建業天築、海馬公園、中豪匯景灣等；
高新區金科城、朗悅公園府的學位房等；
龍子湖片區的廣電天韻、雙湖花園等；
CBD周邊的永威東棠、永威翡翠城等；
……
鄭州現在有市場的二手房，基本集中在幾個商圈，或者名校周邊。
比如藍堡灣、天驕華庭，主要賣點是省實驗、文一的學區，以及旁邊正弘城、國貿360、凱旋廣場的生活便利；
高鐵商圈的中豪匯景灣、海馬公園，社區環境、物業管理都不錯，周邊辦公大樓紮堆；
廣電天韻、雙湖花園的主要賣點是省第二實驗學校，高新區的金科城則是為了鄭州中學的劃片。
簡單總結，你會發現幾個關鍵字：頂流商圈、名校學區、物業好、主城區、屋齡短的次新房。
沒錯，這就是鄭州二手房的答案。
04
二手房難賣，很大一部分原因是新房降價太厲害。
一般來說，新房都會比二手房略貴，因為地價更高、產品更新，甚至建材、水泥等成本都更高了。
但是，由於鄭州近些年城中村拆遷太多，供地量大，新房過剩，逼得開發商降價求銷量。
再加上市場大環境淒涼，很多新房價格甚至相比二手房呈現倒掛形態。
比如大熱的金水北，周邊新房美景美境、康橋天樾九章、美盛教育港灣的新房價格也不過在17000左右，這個價格，你會選普羅旺世的二手房嗎？
我相信，很多人會選新房，畢竟產品、社區規劃都已經不可同日而語。
其實，不僅2016年，過去20年時間裏，新房火了之後，才帶動了二手房的銷量。
很多人是在新房漲價之後，去二手房裏“撿漏”，才成就了二手房的火爆。
但是，誰還敢奢望2016年呢？
05
所以，二手房抓緊賣吧。
現在出手估計難，趁著明年小陽春，價格合適就出手吧。
鄭州絕大多數二手房不值得持有，理由有兩個：
1.價格很難再度上漲，因為屋齡更久、產品力不强，賣的越晚，更多屋齡更新的房源會掛牌上市，老房子更沒有競爭力；
2.持有資金收益太低。一套100萬的房子，租金一年也不過2萬多塊錢，拿去做理財，收益隨便都能翻一倍，且沒有變現壓力，不香嗎？
想明白這個道理，就不要烦乱多賺、少賺那幾萬塊錢的差價，儘快出手，拿到現金最好。
還有一個X因素就是房產稅。
雖然5年內房產稅落不到鄭州，但遲早會來，即便沒有太高的稅率，其對樓市的衝擊不可避免。
賭桌上不輸錢的辦法，唯有停止下注，抽身離開。
現在，也許正是抽身離開觀望一下的時刻了。
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