昨天，備受關注的十月份北京二手住房成交數據出爐，9340套成為今年首次跌破萬套大關，對比三月成交下跌接近六成。

今年北京二手住宅成交月度錶

成交量大幅下降，說明出手的少了，觀望的多了。

房住不炒的聲音還在耳邊迴響，如果說炒房的銷聲匿跡，那麼居住剛需怎麼也不出手了。

剛需，就是不以房價漲跌為目的的真實居住。

一個月前，我發表了《買房比租房其實只是多了一個“謊言”》的文章，文中寫到：“所有的買房都是披著剛需外衣的投資投機行為。只有租房才是真正的剛需。而剛需外衣包裹在裡面的，其實就是投機炒房。”

對應北京二手房成交量大幅减少的現象，就是假剛需轉化為了真剛需。也就是房價一旦平穩，真正的剛需都轉化為了租房尤其是購買長租房。對應的就是房價開始下跌，房租開始上漲。

同樣七十年住房，如果買七十年跟長租七十年，唯一的區別就是房價上漲收益或者下跌損失到底屬於誰。

如果買七十年住房，就是獲得房價上漲收益同時承擔房價下跌損失。

而如果長租七十年住房，就是不承擔房價下跌損失同時不享受房價上漲收益。

所以，越來越多的真正的剛需都轉化為了長租房，也就是不承擔房價漲跌帶來的風險。

那麼，投機炒房的真正消失了嗎，其實也沒有，投機炒房就是預期房價上漲並且捕捉房價上漲收益的需求，更確切的說，投機炒房都開始用看漲期權去捕捉房價上漲收益了。

關於看漲期權，可以參考我前幾天發表的《看不清房價走勢的時候，如何投資房產？》的文章，介紹了百倍杠杆的捕捉房價上漲的方案。其實，看漲期權對於交易的最大影響就是把當前成交的機會轉移到了以後成交。

總體來看，北京二手房成交量大幅下降，原因就是兩個，一個原因是剛需用長租房代替了買房，另一個原因就是投機客用看漲期權代替了買房。

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