在指導價及房地產稅試點的雙重大棒下，成都乃至全國主要城市的樓市都提前進入了寒冬，如果說去年用一個詞來概括樓市那就是“分化”，可在今年，這個詞就變成了“嚴管”。是的，從年初開始，各類嚴監管的政策頻出，從住房指導價到限貸、從搖號環節趨嚴到房地產稅消息的放出，整個2021年，各地樓市都彌漫著嚴監管的氛圍，一時間樓市“拐點”的聲音不絕於耳。

但即使看衰逐漸成為市場主流，但成都樓市的錯位分化依然是今後很長一段時間樓市主要特徵。這裡的錯位分化是建樹在分化基礎上總結歸納而來的，分化不僅僅是簡單地漲得好的區域繼續漲，跌的區域繼續跌，而是呈現樓盤與區域錯位，區域與區域之間分化的場景，下麵建樹對幾種類型房源進行剖析，為讀者未來購房置業提供參攷。

一、持續下跌

（一）老舊電梯房

為什麼把老舊電梯房放在首位，這點可能會出乎很多人的意料。從2000年開始，成都陸續開建電梯公寓，那時候能住進電梯公寓好不風光。從地震之後，電梯房更是呈現井噴，新盤基本上都配備了電梯。從那個時候算起，成都五城區電梯房基本年限在5-15年。

這裡，就需要警惕了。過去的電梯公寓可能是舒適便捷的象徵，但隨著中心城區人口向郊區搬離，中游區域人口密度進一步降低，而建成的電梯公寓會因為密度太大、時間老舊而迅速貶值。

以錦江區錦江城市花園為例，其居住密度讓人歎為觀止，過去幾年時間受益於三聖鄉整體板塊革新及都市向東向南發展的趨勢影響，房價猛增速倍，但因其多為小戶型，反而非常容易銷售，旺盛的需求促使其價格進一步上漲。

可如今看來，這個社區的樓盤極有可能在未來跨價，過高的密度讓電梯使用效率極低，進一步降低了居住體驗，隨著時間流逝，在房票變得稀缺的當下，其價值也會越來越低。

同樣，成都還有許多類似的樓盤，比如金牛的府河星城（排除小產權房因素），價格一直漲不上來和其高密度、低居住感有莫大的關係。

（二）老舊學區房

老舊學區房也是建樹反復強調的重點，其下跌的重要原因在於前期價格上漲過高，高度集中的學區資源溢價極有可能受到政策調控的影響，如果名額到校、多校劃片甚至其他調控政策在成都落地或大規模推行，那麼這些老舊社區房必將高位站崗。過去的買學區房，免費住幾年還掙錢的時代一去不復返。

二、未來看漲

（一）覈心區域次新盤房源

覈心區域新盤次新盤依然會成為未來看漲的樓盤。這裡具體包括五城區三環內覈心區域及部分三環外新城板塊，這裡的樓盤會憑藉其良好的居住環境、居住品質以及佔據的優質配套資源，長期處於資產保值增值的趨勢。尤其不要忽視五城區三環內的覈心資源，其醫療、教育等公共配套設施會讓這個區域的新盤次新盤享受極高的資產增值空間嗎，至於高新區，我相信就不用贅述了吧。

（二）覈心區域老舊步梯房

覈心區域的老舊步梯房未來看漲依然是我的觀點。原因非常簡單，就是因為其價格處於低谷，要知道一二環內部分老舊社區現在是賣不出去，貸不到款，在這種情況下，許多房東被迫降低價格期望，許多1萬左右的老舊社區步梯房是滿足居住需求的首選。要知道，在成都5+2區域房價已經接近2萬的單價，腰斬一半價格的老舊步梯房，只要價格在低點購入，未來在中優加持下，就一定有上漲的空間。

（三）新盤紮堆成熟配套區域房源

這個板塊未來看漲的原因也非常堅定。這些區域多處於新區、新板塊，比如高新區的新川板塊；天府新區的錦江生態帶、麓山海昌板塊；青羊的新城板塊；武侯的悅湖板塊等等，這些區域由於新盤紮堆，一旦相關配套成熟後，其價值也一定會長期保持上漲的態勢。

當然，至於許多朋友會提到的天新CBD、怡心湖區域乃至東部新區空港新城板塊，建樹的意見是：在當前政策嚴控的背景下，開發進度將進一步被放緩，時間會拉長很多，不確定性因素仍然是最大阻礙，况且這些區域價格本來並不算低。

（四）覈心區域

這裡的覈心區域特指成都資源高度集中的幾個板塊，比如浣花溪、比如攀成鋼、比如金融城，尤其是金融城就周圍輻射板塊，這些區域由於資源高度稀缺（工作、居住、教育、醫療、生活平衡），區域內樓盤價格長期看漲依然是不變的態勢，即使宏觀環境有變，這些區域依然是最抗跌的板塊。

總之，資源的集中需要與品質相匹配，還需要考慮其價格水准，在房住不炒的當下，炒房投機不是首選，但選擇適合自己的樓盤，依然是購房者不變的宗旨。

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