今年以來，房產市場風波不斷，房企負面新聞頻發。

被曝光的問題也不僅僅局限在房屋品質、工程安全、物業服務等糾紛事件，負債、違約、現金流斷裂、挪用預售監管資金等問題出現在不少頭部房企的經營之中。

一時之間，諸多購房者開始憂慮自己所購項目是不是也出了問題。近半年來，西安不少業主主動曝光諸多樓盤房產項目出現了停工等情况。

近期，有中南漫悅灣業主在地方領導留言板曝光的該項目預售資金問題。其在政策邊緣鑽空子的行為，更是被中國質量新聞網、人民資訊等權威媒體報導。

這其中所暴露出來的問題，更是值得多方思考。

XI'AN

業主發現中南的小動作

日前，有西安市民在地方領導留言板稱其購置的中南漫悅灣樓盤預售資金監管出現問題。

該市民與鄰居業主們的集體溝通後發現，不少業主的首付款並沒有按照規定打入預售證上所寫的恒豐銀行的資金監管帳戶，而打入了農行的一個私人帳戶。

中南漫悅灣樓盤效果圖

還有個別全款的業主也表示購房款並非打入監管帳戶。

囙此，購買中南漫悅灣的業主們希望當地監管部門能够對此樓盤資金監管進行審查，確保大家的購房款用於本項目施工建設上。

同時該市民表示提出這一問題的原因，也是出於近期以來一線品牌開發商都出現各種各樣的風險，希望相關部門加强中南漫悅灣的預售資金監管，確保樓盤保質保量順利按時交付。

誠然，對於購買期房的購房者來說，正式交房前的等待期本就讓人感到漫長，對於財力有限的購房者則承受著更大的壓力和風險，自然是無比期待著項目安全順利交付，極力避免錢、房都打水漂的結果出現。

當然，業主們反映的問題，也得到了當地住建部門的迅速解决。

針對中南漫悅灣的問題，當地住建局經查後通報導，中南漫悅灣項目存在私設帳戶收取購房人房款的情况。

截止回復日期，已約談了開發企業有關負責人，並責令開發企業將私自收取的預售資金全部轉入資金監管帳戶。同時，按監管辦法規定，針對企業私設帳戶收取購房人房款的行為給予扣除企業信用積分的處罰，責令其限期整改。

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中南的慣用伎倆？

私設帳戶收取房款以逃避預售資金監管，此次中南漫悅灣項目的問題得到了解决，但當我們繼續深挖中南為何會如此操作時，才發現這樣的情况出現在中南身上不是第一次。

今年9月18日，青島市住房城鄉建設局發佈的房企違規行為處理情況通報中，青島中南世紀城房地產業投資有限公司（實控人為中南控股）所開發專案中南林樾，因存在未使用預售資金監管帳戶收取部分購房人的購房款，逃避預售資金監管，被責令限期整改，記入信用檔案。

青島、西安兩地同時發生，並且青島已對違規行為進行通報，西安和青島也均對其進行了責令整改和記入信用檔案，中南的屢教不改，又發生在相近時間段的兩起資金問題，著實讓人不得不懷疑，500强房企中屬於頭部位置的中南是否也陷入資金鏈旋渦之中了？

近期，中南作為千億級規模房企頻頻暴雷貪腐問題。

據媒體報導，前中南置地成渝區域公司總裁王家羲因涉嫌貪腐上億元被帶走調查。而這兩年來，中南已有3個區域總裁被查出涉及貪腐案。

根據中南已經公開披露的案件情况來看，中南置地的貪腐帶有非常明顯的特點，那就是“窩案”，相當於是組團式腐敗。對此，媒體評估為“塌管道貪腐”。

再往深處思考，現時暴露出的貪腐已經如此令人瞠目結舌，是否這還是冰山一角，在中南內部，還會有多少問題存在呢？

雖然中南也在不斷反腐，但一家房企內部高管帶頭貪腐，購房者們又該如何相信這家房企所推出的樓盤呢？

上千萬乃至上億的購房款在未納入監管帳戶的這段時間，又被中南用在哪裡，中間是否也有貪腐問題呢？

諸多疑問並不是一句“該項目建設資金充足，不存在延期交付風險。”就能打消業主們的擔心的。

近年來，中南瘋狂擴張，出擊各都市土拍市場的表現，也讓市場質疑中南的資金健康狀況。

財報顯示，中南建設的資產負債率長期維持在85%以上的高水准，中南置地規模擴張最激進的2017年、2018年，其資產負債率更是一度高達89.81%、91.69%，接近爆錶。其淨資產負債率也長期維持在150%以上，直至近兩年才逐漸下降至100%以下。

與高負債率相反的是，長期以來，中南建設的利潤率一直處於行業較低水準。近5年多以來，中南建設的毛利率從來沒有高過20%，淨利潤更是低到貼地，一度只有一兩個點，最高也不過9.93%。

此前的10月13日，國際評級機構標普錶就將中南建設的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，並將該公司擔保的美元票據的長期發行評級從“B”下調至“B-”。

現時，在三道紅線中，中南已經處於“黃檔”之中，而具體數值已經很接近已暴雷的幾家房企。

顯然，中南的資金情况並沒有那麼健康。

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在政策紅線邊玩火

資金鏈並不那麼健康的中南，在邏輯上解釋了為何要私設帳戶，而資本的玩法，足以讓他們在脫離監管目光的這段時間裏，達成他們想要的目的。

中南一定也知道為此要付出的代價，但仍然敢如此行事，這也暴露出不少問題。

1、中南的資金鏈緊張，需要挪用房款用於短期應急，但中南也做好了能在被發現後快速填補上的準備。

2、中南私設帳戶似乎已經是不少房企都會使用的操作了，近期西安還有不少樓盤私設帳戶被曝光。

3、這是否意味著“責令整改”和“記入信用檔案”並不能對房企起到警示的作用？

4、開發商是否找到了資金游離在監管體系外的空子，監管部門能否補上呢？

預售監管資金的設立是出於對購房者的保護，一定程度上能够防止項目的爛尾和開發商的跑路。囙此，監管資金是否安全是購房者極為關注的，尤其當房企或項目出現問題時，監管資金就是保護購房者利益的底線。

今年3月19日，西安三部門聯手印發《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，進一步加強西安市商品房預售資金監管力度，以保障購房人所購預售商品房順利建設、按期交付。

《辦法》用了六章三十一條從方方面面去規範預售資金，看似面面俱到，從首付款到按期貸款都有條例約束。

而高層更是嚴控房地產金融風險，連續出臺政策，房地產的“三道紅線”，銀行的“五道紅線”，資金監管，拿證限制，集中供地，集中公示、登記、開盤等等手段，可還是讓房企找到了空子。

由於《辦法》規定開發企業應將監管帳戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實後，應將貸款資金直接劃轉至監管帳戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他帳戶。

貸款方面等於政府、銀行兩方監管，房企可轉空子少。

而對首付款和全款的約束則弱了許多，僅寫明商品房預售資金應全部直接存入專用監管帳戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設帳戶收存購房人的購房款。

違反者，《辦法》表態將依法依規查處。

雖然房企不如原來那般拿房款玩高周轉，只能在首付款和全款上想辦法的，但流失於資金監管之外的數量依舊龐大。

而從現實看，處罰力度對這些房企來說，所獲得的利益好像要大於代價。

現時曝光的私設帳戶案例，大多是業主曝光，福斯對於監管資金的關注理所應當。

但這並非監管部門一句“請廣大購房羣衆在繳存購房款前，務必仔細核對預售證載的資金監管帳號，發現違規行為，立即進行舉報，防止此類情况再次發生，保障好自身合法權益。”就能打發的。

在具體簽約交款的時候，置身於售樓部時，有過買房經歷的都瞭解，大多數購房者都是被銷售和房企牽著鼻子走，在房企精心布下的陷阱中，購房者如何發現這些貓膩？

從業主舉報情况來看，大多都是業主在事後很久才反應過來“有坑”。

出現這種情況，監管部門有著難以推去的責任，是否在監管上缺少對這部分資金、這一環節的監管，是否存在處罰力度過輕的問題，不足以殺一儆百，警示市場。

諸多問題，都是因中南而曝光的思考，而中南作為知名房企，其品牌影響力不止體現在拿地和賣房上，在私設帳戶這種負面案例上，恐怕還會讓更多中小房企產生效仿心理，畢竟利益大於代價。

在這個房地產寒冬，我們衷心不願看到這種傷害購房者利益的情况會再次出現……

主筆：解革

稽核：Lyna

監製：號稱嬉皮

部分圖片來自圖蟲