廣州市第二貴商地誕生！

11月1日，廣州科錦投資以底價88.4億元競得黃埔臨港經濟區一宗商地，折合樓面價8840元/㎡。

據企查查顯示，廣州科錦投資是科學城投資、廣州開發區投資、廣州高新區投資、知識城投資等多家城投集團和國資運營集團的聯合體。

據中指院資料顯示，該地塊成交總價88.4億元，位列廣州市商地TOP2，僅次於金融城起步區PPP項目的地塊成交價。

數據來源：中指院

出讓條件苛刻

地塊為黃埔區黃埔東路以南、烏湧以東HP-WC-01地塊（即文沖渡頭地塊），位於裕豐圍地鐵站附近，臨近黃埔港口，位置優越。

地塊占地面積8.33萬平，容積率≤15.9，最大計容建面132.47萬平。地塊起始價88.4億元，起始樓面價6697元/平。

從出讓公告來看，該地塊出讓條件苛刻：

1、競得人承諾引入商貿類總部企業，並在廣州市黃埔區辦理工商注册和稅務登記，在項目規模運營後的20年內不得遷出；

2、競得人承諾在項目建成後引入計容建築面積不小於4萬平方米的高端飯店；

2、競得人承諾，於取得用地後第一個完整年度開始動工，項目動工後5年內投產（如有特殊情况，經區招商及規劃部門同意後，可延後3年），投產年營收約60億元，繳納稅收約1億元；於項目動工後9年內達產（如有特殊情况，經區招商及規劃部門同意後，可延後3年），達產年營收約100億元，繳納稅收約2億元；

3、地塊商業功能占總計容建築面積的19%，商務功能占總計容建築面積的81%；

4、競得人承諾，項目自持比例不低於40%，自持年限不少於10年。其中，自持商業物業不低於總計容建築面積14%，自持商務物業不低於總計容建築面積26%。

總的來說，該地塊要求引入商貿類總部企業，儘快開發投產，達到營收要求，還要自持比例。

488米？擬建設超高層地標建築

據2020年11月18日，廣州市都市規委會審議通過《廣州國際金融城東區控制性詳細規劃》，計畫在裕豐圍地鐵站周邊建設高488米地標建築。（更多詳情：魚珠黃埔港488米高樓規劃曝光！）

金融城起步區至黃埔港CBD天際線示意圖

擬調整規劃的地塊位置。

囙此，地塊掛出時，有多方猜測該地塊有望建成地標項目。

據出讓檔案，由於該地塊涉及岑村機場限高控制區，在建築方案階段應徵詢相應機場管理部門意見。

而近年來住建部多次發文叫停超高都市地標，也給文沖渡頭地標籠罩上了迷霧。

10月27日，住建部正式發佈關於《加强超高層建築規劃建設管理的通知》，提出嚴控制建築高度。各地要嚴格控制新建超高層建築。一般不得新建超高層住宅。（更多詳情：兩部門通知！嚴控國企投資建設超高層建築！）

具體而言，不同都市規模，有不同的標準。其中：城區常住人口300萬人口以下都市嚴格限制新建150米以上超高層建築，不得新建250米以上超高層建築。城區常住人口300萬以上都市嚴格限制新建250米以上超高層建築，不得新建500米以上超高層建築。

再早前的7月6日，國家發展改革委也發文，嚴格限制新建250米以上建築，並明確不得新建500米以上超高層建築。

摩天大樓向來被認為是都市繁榮的見證，追逐超級摩天大樓的都市不在少數。僅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建築，中國完成56座，占比超一半。

過去幾年，我國各大城市不斷拔高摩天大樓高度，試圖挑戰上海的第一高樓之比特，甚至還有都市試圖將迪拜的世界一高樓踩在脚下。

在最嚴政策之下，這些摩天大樓全部被削尖了。

長沙838米的“世界第一高樓”早已被叫停，天津近600米高的117塔樓建了12年還沒完工，成都的猫熊塔樓從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米，武漢綠地中心從636米砍到了475米……

從住建部到國家發改委，無論是二線還是一線，可以清楚的是：500米以上的超高建築是死路一條。那麼，緊貼著限高的文沖渡頭地塊規劃488米高度，是否還會被削尖呢？

而從住建部根據城區人口與建築高度的匹配標準，城區人口300萬以上建築限高區間在250-500米。

廣州城區人口2019年的數據是644.89萬人。這當中，黃埔區究竟算不算在內？而就黃埔本身來說，現時常住人口僅126萬人，更別提自身的城區人口了。

會否影響到文沖渡頭地塊的建築高度，甚至知識城九龍湖邊後續規劃的若干座地標呢？有待觀察。（來源：黃埔觀察）

臨港CBD規劃效果圖

5家國企聯合拿地

揭秘黃埔萬億國資計畫

值得一提的是，廣州科錦投資開發有限公司背後為廣州開發區5家區屬國企合股。

分別為：廣州科學城集團、廣州源盛得市政服務有限公司、廣州高新區集團、廣州開發區投資集團、知識城投資集團。其中，廣州源盛得市政服務公司是KFQKG子公司。

占股比例方面，科學城集團占30%，認繳金額27.6億元，為第一大股東；源盛得占25%，認繳金額23億，為第二大股東；高新區集團、開發區投資集團、知識城集團各占15%，分別認繳金額13.8億。

5家區屬國企聯合拿地，足見黃埔區、廣州開發區對這一地標項目的高度重視和信心。

地塊也是黃埔區、廣州開發區未來五年實施“萬億國資”計畫的重大舉措之一。

日前剛落幕的黃埔區2022年區兩會政府工作報告明確提出——

支持區屬國企做强做優做大，推動經營性國有資產統一運營，到2025年實現國資管理規模超1萬億元，形成2家資產規模超2000億元、4-5家超1000億元的優勢企業集團。

確保區屬國企新增投資30%以上投向戰略性新興產業，力爭到2025年每家商業類國企控股上市公司1家以上，區屬國企控股上市公司累計達到10家以上。

毫無疑問，開發建設488米地標黃埔新貿易創新中項目，至少在固投數據上，將為區屬國企資產以及黃埔區經濟資料寫下濃墨重彩的一筆。

不過，5家國企托底拿地開發建設，是否意味著未來開發運營，也是區屬國企呢？

據黃埔觀察從多方資訊綜合判斷來看，後期也不排除引入實力雄厚的一線品牌開發商合作。先拿地，出設計方案，動工建設，後續再引合作夥伴，協調分配好股權，多方強強聯手共同開發，這種開發節奏，也並不奇怪。

同時，可以確定的是，不會影響488米地標項目的建設行程。

從現時區裡決策層的表態來看，這個項目有望在未來幾年內動工。

最新公佈的黃埔區政府工作報告明確提出，提升魚珠灣、科學城、知識城三大總部經濟集聚區能級，推進黃埔新貿易創新中心等標誌性項目建設，高標準打造黃埔灣世界級地標商圈。

根據專案規劃，黃埔新貿易創新中心地標項目擬建設國際頂級商業中心，包括一棟超高層標誌性建築，涵蓋超甲級寫字樓、超五星級飯店及高端商務會議中心等。

黃埔臨港經濟區“十四五”發展規劃打造的488米地標概念效果圖

為此，該地塊明確了商業商務功能的占比，其中商業功能占總計容建築面積的19%，商務功能占81%，足見黃埔區打造國際頂級商業中心的雄心。

來源：廣州公共資源交易中心、黃埔觀察、有塊地兒