今日（1日），福州市不動產登記和交易中心最新統計資料顯示，10月福州市（不含長樂區）存量房網簽2201套，跌17.96%。

不僅二手房走出連續6個月下跌的行情，10月福州新房市場仍延續9月的“降溫”態勢，呈現一幅“銅九鐵十”行情，樓市是否“觸底”，購房時機是否到來？

再少482套，重繪今年交易最低記錄！

11月1日，福州市不動產登記和交易中心後臺更新數據。10月福州存量房樓市維持6月以來的回檔週期，成交量為2201套，環比跌17.96%。不僅與今年4月最高峰時的4479套相比，蒸發2278套，甚至跌破今年2月“春節檔”最低的2344套成交量，重繪本年度最低成交量！

2021年福州存量房成交量走勢

如此“觸底”行情，10月購房者都買在哪兒？從細分數據來看，10月各區存量房交易量仍延續7月以來的“降溫”態勢，倉山以715套的成交量穩坐榜首，成為10月福州存量房樓市交易“基石”。

此外，10月晉安區的交易量為546套，跌幅37%，為本月跌幅最大區域。同時，鼓樓區成交量為535套，兩區交易量正在縮小。

福州市不動產交易中心全市網簽數據

而在各面積段成交量上，雖然10月整體交易仍在萎縮，但可以發現，50平以下房源的成交量開始“止跌”，可見，隨著中心城區地段加持和“學區房”淡季行情的即將收尾，作為50平以下交易的主力城區，鼓樓區是否在11月再度發力？這值得關注。

下跌2%，10月新房“倒掛”仍在發酵

二手房成交量如此，那麼10月福州的新房成交量如何？

據10月福州市不動產登記和交易中心網簽資料顯示，截止10月31日，福州10月新盤網簽成交量為3152套，相比9月的逐周下降，十月在經歷“國慶黃金周”的“慘澹交易”後，開始逐周“觸底回升”。

10月福州新盤網簽數據

但如果細究，可以發現10月以來，福州各新盤案場再度打起“價格戰”，一反上半年火爆、漲價的文宣態勢。甚至，房談君與各房企行銷團隊的溝通中得知，自10月起，各房企再度加大對分銷的投入，某些區域甚至為招攬分銷賣房，開出高達15個點抽成！

即便如此，從整體交易面來看，福州新盤網簽成交量仍處於低位。10月的網簽成交量環比9月下跌2%，但與此前月份相比仍少了65套。

福州近5個月新盤網簽數據走勢

即便新房成交量“觸底”，依然影響著新房與二手房的價格走勢。

據克而瑞福州資料顯示，福州10月新盤成交均價約為24983（待定）元/平，另據中國房價行情網的資料顯示，福州10月二手房掛牌均價約為25854元/平。福州新房與二手房之間的價格倒掛行情，仍在持續發酵。

天量安商房遇“交房即發證”，樓市“觀望”情緒加重？

雖然從各方數據可以發現，福州樓市已“觸底反彈”，但10月福州樓市行情仍十分艱難。

一方面，延續9月至今的貸款政策和房貸利率雙雙上浮，是此輪福州樓市“遇冷”的主要因素之一。另一方面，自今年起，福州為期3年的安商房正進入集中交付期。

自2017年底，福州市公佈“啟動城區連片舊屋區（棚戶區）改造三年行動計畫”，計畫2018年~2020年五城區改造106個項目，占地約35259畝，戶數92907戶。

綜合各方統計的數據，截止2020年11月，福州五區啟動建設安商房項目88個，建設安商房7.4萬套，575.71萬方。現時已經有30個安置型商品房項目開展回遷選房工作，共計24831戶，30043套，意味著還有4萬多套安商房積壓在市場端。

安商房對福州房價會造成什麼影響？恰巧，東二環國企項目城投鳳巒郡給出了參攷。

2020年8月底，安商房“模範社區”城投鳳巒郡交房（安商房90%），預售搖號價格2.72萬/平，但是當年9月份社區二手房就跌至2.3萬/平，跌幅15%，跌破東二環最低價。

更為重要的，是自去年以來福州市區啟動“交房即發證”新模式。

2020年7月31日，在福州市自規局舉行服務企業暨土地招商推介會上，發言人正式宣佈福州在五城區推行新建商品房開發專案“交房（地）即發證”服務。當年10月，位於福州東二環的中庚香開連天廣場成為福州首個商品房“交房即發證”社區。

此後城投鳳巒郡，三盛璞悅灣等樓盤也陸續實現“交房即發證”。至此，福州市區已全面開啟“交房即發證”時代。

另據福州市不動產交易中心資料顯示，截止2021年9月30日，福州市已完成72.5萬餘套不動產房源登記，其中福州市區達到21.4萬套，為全域之最。雖然目前尚未可知安商房在其中的占比，但是隨著後續7.4萬套安商房的陸續交付，在“交房即發證”模式推進下，必然將會有更多房源拿到產權證。

畢竟“交房即發證”模式，加快了住宅流通市場的速度。在原政策下，從業主收房後到辦理不動產權證往往需要等待1年以上的時間，在取得產權證2年後方可進行轉讓。這就意味著一套房子至少要等待3年以上才可以進入二手市場。

而當“交房即發證”模式與天量安商房匯合之後，可以預見，未來必將有大量持有產權證的次新二手安商房入市。這些安商房源不僅地段佳，品質也與一般商品房相差無幾，甚至價格還比商品房“美麗”，必然衝擊現有的購房客群，加重福州樓市的“觀望”情緒。

數據來源於網絡

“觸底”之後，購房時機已現！

綜合以上的數據與行情，房談君可以預測，11月份的成交量將觸底反彈，年底翹尾行情也將出現。

對於首次購房的剛需群體，完全可以抓住年底房企讓利清庫存的優惠期出手，而對於改善換房的群體而言，若不是賣掉手上的二手房置換房源的話，年底同樣是購房窗口期。

若是要置換二手房再買入對應房源的話，或許還需等待一些時日，畢竟在當前新房、二手房“價格倒掛”和天量安商房入市下，手上的房源沒有稀缺資源加持，恐難出手，故可以觀察明年上半年的樓市行情，若彼時樓市“回暖”，可擇機置換。

那麼，10月福州存量房真實成交房價具體如何？隨著“購房窗口期”已現，購房者將如何入手選房？另外，10月福州租賃市場真實交易情况又是什麼情况？

敬請關注本號近日將推出的中房研究指數2021年10月報，為您詳細解答！