▍鹽財經

作者|閏然

編輯|一刀

已經有超過七成的都市，房價出現了下跌。

國家統計局的數據已經證實了樓市持續降溫的事實。新房的價格下跌都市也已過半，新房價格指數也出現了六年來的首次下跌。

但往年火爆异常的“金九銀十”在今年透出了陣陣寒意。這種寒意是一種氛圍，讓不少計畫購房者不敢輕易出手——還在下降，想再等等。而賣方惜售，二者共同呈現了一場悄無聲息的博弈。

市場全面冰凍

北京二手房9月成交量12575套，同比下降了27%，環比下降21%。

上海二手房9月成交約1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%。

深圳二手房9月累計過戶1765套，環比下跌13.6%，同比大跌80.0%。

二手房指導價出臺，個人按揭貸款收緊，整頓“學區房”炒作等等，這些調控政策顯示出了極大的威力，導致了二手房成交的快速下滑。

從一二三線都市二手房價格指數環比漲幅數據看，分別為-0.4%、-0.1%和-0.2%。這也是一線都市自去年3月份以來首次環比下降。

之前有段時間，微博上流行一個有關深圳的梗——“深圳女孩只愛搞錢”。說的就是那些聚會不聊八卦不吹水，都是在聊如何“搞錢”的深圳女孩。

這個梗不是在說深圳女孩物質，高房價壓力之下，一線都市的人，尤其是深圳人對樓市的神經是最為敏感的。“搞錢”能治癒一切矯情，尤其需要整日面對深圳樓市調控緊繃的弦。

為了抑制樓市過熱，從2021年年初，深圳就開始加碼二手房價格管控：二月，二手房指導價出臺，去杠杆化，削弱房地產的金融内容，有助於房東和仲介理性定價；三月，嚴查經營貸流入樓市，經營貸的違規成本將大大新增；四月，進一步嚴查經營貸和首付來源，堅決打擊投機炒作行為……

在新房嚴格的限價下，一些一線都市今年出現了新房與二手房價格倒掛現象，上海、深圳都是如此。尤其是2021年上半年深圳，新房成交量比二手房表現更好，並且新房成交量達到了自2016年以來的同期最高水准。

不過，一手房市場也並沒有想像中那麼樂觀，同比雖然有漲幅，但是漲幅持續回落。統計局資料顯示，9月份全國70個都市新房價格指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。四個一線都市裏，上海和深圳均上漲0.2%，漲幅較上月分別回落0.2和0.8個百分點。

有沒有哪些都市還在漲？也有，但是越來越少。70個大中城市中，新房價格環比上漲的8月有46城，

9月已經减少到了27城。從環比數據來看，銀川、西安以漲幅0.6%領跑，漲幅其實也相對不大。

在房價的漲跌中，南北差异，它又來了。在70城“環比”“同比”“定基”三個數據中，都在下跌的都市北方明顯較多，華北和東北就佔據了14個都市。

2020年中國都市GDP排名TOP10，有九個在南方。此前，一張涵蓋全國15個副省級都市的房價榜單近日廣為流傳，榜單很直白，排名第一的是南方都市深圳，倒數第一的是北方都市長春，昭示著北方樓市的一片蕭條。

東北的都市，早已開始救市。這兩個月以來，長春發佈了“長七條”樓市新政，哈爾濱發佈了“哈十六條”，瀋陽也出臺了救市大招，但效果並未顯現。

降價與封锁降價

2021年以來，三四線樓市整體漲幅放緩。9月70城新房環比下跌都市36個，比8月新增16個。超過一半都市新房價格下跌，且下跌都市數迅速擴大。

整體來看，2021年以來長三角、珠三角三四線都市樓市表現較好。兩個城市群裏，只有位於長三角的安徽安慶1個都市出現了“環比”“同比”“定基”三個數據同時下跌的情况。而京津冀的三四線都市大多表現較弱。

70城房價下跌，三四線都市大幅度打折促銷有很大影響。第一財經的採訪顯示，有房企投資人士已經明確表示公司已經不再聚焦三四線投資，而是更多回歸至覈心都市圈的一二線都市。彼時，該人士有分享稱，主要擔憂三四線都市的去化。

多數三四線都市房價在2016年後基本都有比較明顯的上漲，有些都市存在著提前透支的情况，甚至存在著一定的泡沫。尤其在今年調控政策不斷收緊的背景下，三四線都市房價回檔壓力會相對更大。

前段時間，多座都市接連發佈“限跌令”或約談大幅降價的房企，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山，除昆明、瀋陽外均為三四線都市。

張家口也身處“限跌令”之中，發佈“限跌令”時，張家口的房價已經下跌近四成。進入2021年下半年以來，資金鏈緊張的房企開啟以價換量，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。

張家口作為一個四線都市，成為冬奧之城後，各種房企紮堆，房地產項目開始井噴。冬奧會的紅利被提前透支，加上此前的棚改紅利消退，樓市變得一塌糊塗。

一比特張家口房產顧問對鹽財經記者表示，作為冬奧會的賽區都市之一，張家口的市場處於“冷靜期”，很多人覺得冬奧會以後房價還會降，所以都處於觀望狀態。“但限跌令一出，房價不會降了，也不會大漲了。”

張家口的“限跌令”，一部分是針對已經取得預售許可的老樓盤，不得低於成本價銷售；另一部分是針對新取得預售許可的新樓盤，不得低於備案價格的85%銷售，也就是房價降幅最多不能超過15%。

止跌回升效果如何？

根據中國房價行情平臺發佈的9月河北11市房價排名，張家口一如既往地排在全省最後一名，房價上漲了0.49%，均價7602元/平米。

像張家口這樣的三四線都市還很多，樓市庫存量高企。這些三四線都市所在的區域與覈心城市之間的協同效應相對關係較弱。比如岳陽、常德、南充，新房、二手房都處在弱勢市場。相比之下，那些協同效應較强的區域，三四線都市的房價穩定，比如珠三角、長三角。

經過房地產强力調控，土地市場遇冷，政府土地出讓收入快速下行。數據線水，今年9月土地出讓收入增速當月同比-11.2%，連續三個月負增長。

降價潮如星星之火

如今的房地產市場可謂是“風聲鶴唳，草木皆兵”。前陣子，部分地區要開展房地產稅改革試點工作的消息又讓人產生了一系列聯想：房地產稅開徵能否降房價？

房地產稅，簡單來說就是在房產的持有環節繳稅。以前的房子放在那是沒有成本的，現在每年要繳納房地產稅了，也就是新增了房子的持有成本。短期來看，房地產稅影響了人們的心理預期，但其實它與房價之間並沒有直接的邏輯關係。

如果持有成本高於房地產預期漲幅，才有可能改變房價大勢。中長期看，房地產的價格最終還是取決於土地和人口。

降價出售的，還有學區房。今年十月，深圳學區房的業主很多還是坐不住了，降價拋售的行為已經從個別業主演變成了多個社區。

學區房地比特被動搖的訊號一直在傳出，如今繼北京後，深圳擬推行大學區招生，以及教師輪崗制度，以後一個社區不再只對應一個學校，一個學校不再只對應固定幾個社區。

深圳好的教育資源太稀缺，這是很多人定居深圳後開始發愁的問題。此前，一篇逃離深圳的帖子在網上引發討論，來自於騰訊一名家庭收入達到150萬的員工：有孩子之前想定居在深圳，但有了孩子後，就開始考慮教育醫療的問題了。

他說在深圳的壓力並不大，但他發現工作好幾年，發現好不容易買的學區房，對應的學校卻一般，而同樣的錢在其他城市可以隨便挑。

每年，深圳的人口流入都處在較高水準。根據第七次人口普查數據，2020年深圳市的常住人口數量達到了1756萬，這個數位比十年前增長了720多萬。但對深圳而言，如何更好地滿足大量流動人口的醫療、教育等公共服務需求，讓教育和住房回歸本位，早已成為一個重要命題。

剛性上漲被打破後，曾經异常堅挺的深圳學區房價格也開始出現鬆動。深圳福田八卦嶺片區一比特房產仲介表示，“學區房降溫。而且現時房子過多掛盤，供過於求，尤其是急賣的業主價格部分會下降。降價的大有人在，但接盤的人少了。”

“深圳學區房價格大跳水，狂降662萬元”的消息也曾登上熱搜。仔細一看，這一學區房中的“愛馬仕”最終成交價為2206萬元，終究也是令工薪階層望塵莫及的。

“狂降”是一方面，但經過此前一輪輪的暴漲，很多區域的學區房價格已經嚴重虛高了。

揮金如土的學區房時代會不會終結？無數人發出疑問。剛需預期不明朗，學區房不香了，最終導致接盤乏力。

“降價潮”襲來，除了房價，人們也在這陣寒意中學會回歸理性。