作者陳淦璋

近日，湖南省住建廳、發改委等六部門聯合印發《關於推進非住宅商品房去庫存的若幹意見》，將各地去庫存的壓力擺在了明面上——針對公寓、辦公大樓、商鋪等非住宅商品房的高庫存，“政策之手”要發力了。

上一次湖南出臺類似的“化解房地產庫存”檔案，還是在2016年，重點是商品住宅，由省政府辦公廳出臺《關於積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》。

那麼，這一次有哪些看點呢？

“高庫存”有多嚴重？

非住宅商品房的庫存壓力有多嚴重，看看長沙的公寓就知道。

關注侃財邦的朋友，一定記得今年3月底侃財邦首發了長沙商務公寓“特價拋售”的重磅消息。南郊公園附近的新力鉑園公寓，原價每平方米9000多元，3月特價6888元。還有梅溪湖一期的振業城、高鐵新城的明昇壹城等，降價力度都不小。

如今，半年過去了，這樣的“價格大跳水”還沒停下來。就在10月，位於梅溪湖一期的中海閱溪府項目，近期推出毛坯LOFT公寓，特價僅“6字頭”起。

有研究機構稱：由於公寓項目促銷不斷，今年前8個月，長沙市內五區的公寓成交均價同比下跌5%，達到12286元/平方米。從庫存量看，去化週期維持在36個月左右。而比較健康市場的去化週期，應該是8-10個月左右。

省住建廳、省統計局通報顯示：今年上半年，全省辦公樓銷售面積35.83萬平方米，同比减少1.7%。

“商改住”是真的嗎？

這次的“十條措施”提出“商改住”，引起了業界熱議，也讓人浮想聯翩。但侃財邦以為，不要被一些自媒體的“標題黨”所迷惑，一定要認真讀檔案。

《關於推進非住宅商品房去庫存的若幹意見》中的原文是這麼說的：對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經準予可按“商改住”進行規劃修改，並可適當降低商住配比。

很顯然，檔案提出了“商改住”的大方向，但是有大量前置條件，並非說改就改。

公寓的居住成本會降低？

在長沙，45平方米左右的商務公寓，如果以每平方米1萬元左右計，總價不到50萬元，而且還不限購房資格，有錢就能買，看上去很誘人。

但公寓賣不動的一個重要原因，是水電、燃氣、物業等居住成本，明顯高於普通住宅。

如今好了，這次的“十條措施”提出：居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設標準的，由都市自來水公司、電網公司、城市燃氣公司抄表到戶後，用戶可持房屋所有權證或不動產登記證書等證件，申請執行城鎮居民用水用電用氣價格標準。

也就是說，公寓的居住成本有望降低。當然，這還需要各市州出臺針對性、個性化、可操作的政策措施予以明確，侃財邦也將持續關注。

現在能抄底嗎？

這次的“十條措施”去庫存，主要惠及公寓、辦公大樓、商鋪等三類非住宅商品房。對於普通投資者來說，辦公大樓、商鋪如今都不是很好的投資品。作為租賃大戶的教育培訓機構，如今全面撤出辦公大樓；“一鋪旺三代”的實體商鋪，被互聯網打得“一地雞毛”；看來看去，似乎只有公寓的投資價值要突出點。

實際情況也是，長沙公寓集體“價格大跳水”後，很多人都暗潮湧動，覺得這是抄底的好時機了。但侃財邦以為，買公寓是個科技活，出手需慎重，且行且珍惜。

首先，“十條措施”明確提出，各市州要力爭用3到5年時間，推動非住宅商品房庫存明顯下降。這說明官方對政策效果也持審慎態度，還需要“讓子彈飛一會兒”。

其次，無論是投資、出租還是自住，公寓對地段的要求很高，成熟的商圈、捷運公車方便，這樣的公寓才有價值。

再次，公寓價格要和周邊商品房有一定差價，才有選擇入手的性價比。