文|米小邦·圖｜攝圖網

01

這兩天，長沙樓市又引起了一場不小的波動。

原因要從下麵這則檔案說起！

10月22日，省住房和城鄉建設廳聯合各部門，發佈了《關於推進非住宅商品房去庫存的若幹意見》。

覈心就是去庫存，最受大家關注的是公寓可商改住。

簡單來說，就是允許商改住，用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；

消息一出，不少人表示：商辦多少年，終於盼春天！

這則檔案圍繞去庫存，針對非住宅商品房提出了10條措施，簡單分析一下有這麼幾點，我們一起來看看：

1、對於非住宅商品房存量過高的都市，要按住，减少供應量。畢竟，市場存量已經過高，去化週期太長，再新建的話，體量太大會引發一系列的問題。

比如，長沙內五區公寓庫存為461萬方，去化週期為36個月。檔案中規定，對於連續2個季度非住宅商品房庫存去化週期超過36個月的市縣，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。

按住供給源頭，才能更好的解决存量問題。

2、支持“商改住”，並降低商住配比。已經拿地但還沒有開始建的企業，可以進行“商改住”，也可以轉型到比如養老產業、文化產業、體育項目的開發。

這也符合堅持房住不炒，讓非住宅商品房發揮更大用途的初衷。

那已經開發完的非住宅商品房怎麼辦呢？有辦法：

3、鼓勵企業自持或者租賃。庫存太多，去化週期太長，賣不了那麼多，企業可以轉變思路，自己持有，從售轉為“租售並舉”的管道。

對於辦公大樓、商鋪，企業可以直租給公司或個人，而公寓呢，企業可以自己開發長租公寓項目。

其實，鼓勵地產從售轉租的建議，早有許多大開發商已經這麼做了。比如，碧桂園、萬科、保利、龍湖等二十餘家房企在大灣區開展了長租公寓的項目。

4、商業水電可以改為民用水電，燃氣入戶，改為“一戶一表制”，降低居住成本。

這裡特別說一下公寓，因為水電改為民用，影響最大的是公寓，公寓以後有民用水電、燃氣，無論是租還是售，都更為方便。

商業水電價格比民用水貴了不止一倍，一直廣受詬病。以後，水電民用，無論是租賃還是售出，總之，對住戶是更有利了。

5、還有一點，未來要降低非住宅商品交易成本。比如，有購房補貼、租房補貼、降低租售、轉讓等交易費用。

非住宅類二手房交易稅一直比較高，有契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、增值稅及附加。如果交易中不能提供原始發票，各種稅加起來要交17%點多。

從上面的各項措施來看，這次去庫存的决心，是很大的。

消息一出來，很多人也是一片叫好。有人說：“一下子就覺得手裡的公寓香了”。

那麼，到底利好哪些人？會帶來哪些影響呢？

02

每一項新政策的出臺，背後都有它的深意與動機。

就像以前的限購、限網簽一樣，背後是抑制房價的過快增長。此次，10條措施，都是為了能去庫存。

因為，現在非住宅商品類別庫存量，實在太大了。

根據克而瑞數據，截止至9月底，長沙商業庫存存量達到441萬方，去化週期長達209個月；辦公存量為302萬方，去化週期約220個月；

（長沙商業去化週期走勢）

（長沙辦公去化週期走勢）

同時，公寓存量447萬方，去化週期約33.17個月。

銷售緩慢，內五區商業去化週期處於高壓之下。去庫存，可謂是刻不容緩！

前段時間，長沙樓市刮起了一鼓降價風，不少樓盤的公寓項目，出現了“骨折”降價銷售的情况。

原來1萬多/㎡的價格，直接降到7字頭，甚至有些還出現了5字頭、6字頭公寓。降價促銷，也引發了一波購房者爭先恐後購買公寓的熱潮。

其實，開發商紛紛降價銷售，也是因為手裡頭的公寓賣不動或者賣的太慢，導致資金回流慢，錢收不回來的情况。

要知道，對於開發商，資金回流是很重要的。

但去庫存，單靠開發商“骨折價”、“跳樓價”，也不是一條長久良計。

10項措施的出臺，對地產商來說，就如同刮了一鼓“暖風”，給他們打了一劑狠狠的“強心針”。

有了“商改住”和“降低交易稅費”兩條措施的加持，不出意外，這兩點會成為商辦產品的兩大行銷熱點。

再來看看，對消費者，有什麼好處？

商用水電改為民用水電，這就是一項利好。除了辦公大樓和商品這兩類非住宅類商品，影響較大的就是公寓。

公寓能够燃氣用戶、改為民用水電，無論是租賃還是出售，都會有一波利好。

在一二線都市，很多年輕人追求品質生活，租房通常會選擇裝修、地段、交通方便的地方，公寓的需求量其實很大。

據相關資料顯示，中國租賃市場涉及人口達1.8億以上，但租賃人口及房屋占比較低，分別為12%和18%。

並且，租賃市場在整個交易規模中，占比僅6%，呈現出租賃市場發展嚴重不足。

可以看見，租賃市場的發展前景是很大的，上面我也說過，不少頭部地產已經開始行動，估計也是看准了這個大趨勢，搶佔先機。

另外一部分，對剛剛打拼2~3年的年輕人來說，手頭上有部分積蓄，不想租房，購買一個小公寓改善生活條件，成為了許多人的選擇。

畢竟，公寓的首付比例要比買一套商品房價格低很多，而且公寓不需要購房資格，也不限購（不會佔用購房資格）。

以後商改住、民用水電燃氣入戶、還有購房補貼，這麼多利好，也是實實在在看得見的。

習大大曾在十九大上說過一句擲地有聲的話：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

無論是商改住、還是鼓勵企業自持、租售並舉，其實也都體現了主流的精神，就是居者有其屋。

房子是用來住的，不是用來炒的，想要投資、炒房，還是要三思而後行！

03

新政下，公寓值不值得買？

放眼長沙，公寓普遍降價銷售，如今又出來一利好政策，很多人開始蠢蠢欲動，公寓值不值得買呢？

相信很多人都對“商改住”很心動。有些人說：你看，商改住啦，民用水電氣入戶到家啦，不就是和商品房一樣嘛，只是面積小了點。

其實，並不然！

什麼是商改住？

就是把原本規劃是商業用地的，以住宅的形式來使用，它的產權内容仍然是商業用地。這裡要清楚一點，商改住≠住宅，也不同於商住兩用。

住宅和商住兩用的住宅，它們的產權均為70年，商改住還是40年或50年產權不變。

要不要買公寓？要結合自身的需求，不要盲目跟風。

在長沙購買公寓不需要購房資格的，並且長沙的公寓可以落戶，但沒有學位，小孩上學只能通過有戶無房第四類生源的管道上學。

對於沒有滿足購房資格，手裡有點錢的年輕人，想要改善一下生活條件的，可以入手一套小公寓自住。

建議選擇熱門板塊、周邊配套不錯、離捷運近的地段。

周邊商業不成熟，離地鐵口遠的公寓，就要慎重了，哪怕價格再實惠，也要三思。畢竟，任何不動產的投資，都要考慮未來的增值内容。

你覺得，長沙公寓的春天來了嗎？

歡迎留言區討論。

原始檔案如下：

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-聲明-

編輯：米小邦設計：劉小君

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