虎門鎮一名業主在出售自家房子時，買賣合同約定同意買家申請貸款支付尾款。

該業主在過戶3個多月後收到全部尾款，認為收款太慢。

遂狀告買家，要求賠償損失？究竟怎麼回事？

銀行放貸尾款到賬慢

1. 2020年6月6日黎先生與買家楊女士及其丈夫還有仲介公司簽訂了一份買賣合約，約定業主黎先生將其位於虎門鎮某商品房出售給這對夫妻，交易價217萬元。

定金20萬元，首期款65.1萬元，樓價餘款151.9萬元（貸款銀行準予按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記後，由貸款銀行劃入業主帳戶。契约未約定明確履行期限的，以守約方或仲介公司發出敦促履行通知之日起五天內為履行期限。

簽訂合同後，買家支付了首期款65.1萬元。餘款151.9萬元由楊女士丈夫申請公積金貸款與商業貸款組合貸，再由銀行劃入業主黎先生帳戶。

2. 2020年7月10日楊女士稱，2020年7月10日她丈夫的住房公積金貸款資格已準予，他們也於同月27日向虎門鎮某銀行遞交了申請商業貸款31.9萬元的所有資料。

根據銀行貸款工作人員與楊女士的微信聊天記錄顯示，該工作人員於2020年7月26日告知楊女士，楊女士丈夫的公積金已批好，商貸部分資料分行錄入中；

於8月3日通知楊女士商貸已批；於2020年10月20日通知楊女士繳納房屋評估費；2020年10月26日、11月2日、12月14日，楊女士多次問該工作人員貸款何時可批下來。

3. 2020年9月22日2020年9月22日，雙方辦理了過戶手續。同月28日，楊女士將房產證交給銀行。

4. 2020年11月3日還沒有收到餘款的業主黎先生比較著急。買家楊女士告知黎先生，銀行是按到銀行辦理抵押登記之日開始計算放款時間，如黎先生需要，銀行可以先發放120萬元公積金貸款，元旦前再發放31.9萬元商業貸款。

5. 2020年11月6日業主黎先生收到銀行發放的貸款120萬元，後又於2020年12月31日收到銀行發放的貸款31.9萬元。

黎先生認為，按一般二手房交易習慣，辦過戶手續後大概一個月最遲兩個月，業主就可以收到全部餘款，買家的貸款金額不多，且銀行已出了同意貸款通知，但他作為業主沒有在兩個月內收到餘款31.9萬元，故買家已構成違約，應支付違約金。

6. 2021年3月業主黎先生向法院狀告兩位買家，要求對方支付其利息損失及維權支出的交通費500元。所謂利息損失，2020年11月3日為通知之日，給買家五個工作日寬限期，從2020年11月11日按年利率3.85%計算至2020年12月31日，合計1600多元。

買家則認為，契约並無約定31.9萬元的發放時間，且他們已在第一時間辦理手續，並讓銀行先向業主放貸120萬元，不存在任何違約行為。

銀行何時放款並非買家義務

本案關鍵在於買家是否存在違約行為，但本案買家並不存在違約行為。

1.業主主張買家遲延支付樓價餘款31.9萬元，但雙方並無約定31.9萬元的支付時間。

2.買家通過向銀行申請貸款31.9萬元的管道向業主支付餘款。

契约是這樣約定的：“若因買方的原因造成貸款申請未獲準予或貸款額度不足的，則銀行實際貸款額與應付樓價餘款的差額由買方於遞件成功後繳交稅費前支付給賣方。買方逾期支付的，則屬違約，守約方有權追究違約責任和解除合同。”

而買家已於2020年7月27日向銀行申請貸款，且銀行同意貸款，雙方辦理過戶手續後買家也及時向銀行遞交了房產證原件及辦理房屋評估手續，在後續發放貸款過程中多次諮詢銀行放貸時間，已積極充分履行其契约義務。

買家已按合同約定履行了申請貸款的契约義務，且貸款已獲批准，至於銀行貸款何時發放，不屬於買家的契约義務。

本案中，雙方於2020年9月底過戶，而業主於2020年12月底已收到貸款319000元，時間相隔三個多月，在二手房交易中該期間並不算長。

業主以二手房交易中買方在過戶後兩個月內收到餘款的交易習慣為由主張買家遲延支付餘款，缺乏依據，其主張不能成立。

綜上，業主向買家索賠利息損失及交通費，缺乏依據，法院不予支持。

法院遂作出一審判決，駁回業主黎先生的全部訴訟請求。一審判決下達後，雙方均無上訴日前，該判决已生效。

法官建議：

明確約定合同履行細則

在以銀行貸款管道支付尾款的二手房交易中，涉及支付首付款、銀行審批貸款、過戶後辦理抵押登記、發放貸款等多個環節，風險點比較多。

為了維護交易安全，各方應在契约中對相應環節的具體履行管道、履行期限、違約責任等進行明確約定，以便出現糾紛時有據可依。

同時，交易過程中應堅持誠實信用原則，義務方應嚴格按照合同約定履行義務，權利人在義務人依約積極履行義務的情况下，也不應不合理加重對方責任。如此方能營造公平安全和諧的交易環境。