21世紀經濟報導記者李莎，實習生楊柳青北京報導岑其今年夏天從一線都市到海口工作，剛到海口那段時間幾乎每個週末都在看房。由於新房客多房少，一些樓盤還有附加名額費等亂象，岑其8月開始逐步轉向二手房市場。

10月26日，岑其告訴21世紀經濟報導記者，幾個月下來，他仍然沒有買到合適的住房。“現在新房二手房都在關注，但最近房子看得比較少，因為新房房源少，很多二手房房東仍在等待房價上漲。”

從2020年6月開始，海口的新房、二手房價格已經連續上漲16個月。10月20日，國家統計局發佈9月的70城房價數據，資料顯示，海口9月新房環比上漲0.3%，二手房環比上漲0.5，漲幅居70城第2比特，今年7、8月，海口二手房環比漲幅連續兩月排名70城之首。由於海口新房市場限價，二手房價格靈活，更能反映海口房地產市場變化情况。

二手房價格持續上漲

海口二手房價格仍未止漲。

中國房價行情網資料顯示，海口9月掛牌二手房平均價格為19042元/平方米，同比上漲24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）掛牌二手房平均價格為19179元/平方米，環比微漲0.72%。

海口資深房屋經紀人陳筱告訴21世紀經濟報導記者，10月海口二手房價格變化不大，“漲得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能還會有一定幅度的上漲”。另一比特海口本地的房屋經紀人王張則表示，從他負責的區域看，9月下旬房價有所鬆動，但幅度並不明顯，整體比較穩定。

“二手房價格還是太高了，而且價格全是業主說了算，在帶客戶看房的過程中還是會碰到業主加價的情况。”林南也在海口從事房屋經紀業務，他向21世紀經濟報導記者回憶，在帶看過程中他曾碰到業主加價：第一次帶看是一個價格，過了三五天再去看房業主就加價了。

“有海南自由貿易港和國際旅遊島政策的利好，購房者搶著買房。”林南說。

海南省房協執行秘書長王路此前在接受媒體採訪時表示，海口房價持續上漲背後是房地產市場供求關係的階段性失衡。在需求方面，去年海南正式開啟自貿港建設，市場對海南的認知和預期很高，疊加人才落戶購房、本地剛需和改善購房，市場購房需求擴大；在供給方面，海南宅地供應逐年下降，可建面積嚴重不足。

中指研究院資料顯示，今年1-8月，海口共成交各類用地28宗，其中成交宅地7宗，共計56.72萬㎡，同比减少18.5%。

海口新房可建面積不足，加之海南去年3月8日起實施成屋銷售要求，進一步拉長了海口新房的入市時間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報導記者，海口新房交易火熱和新房供應不足是海口二手房價格上漲的原因之一，新房市場的一部分需求受擠壓，進入二手房市場，帶來二手房的購房壓力，帶動房價上漲。

21世紀經濟報導記者整理海口市自然資源和規劃局數據發現，海口房地產市場以新房為主，今年1-9月新房累計成交40741套，二手房累計成交16412套，新房成交規模是二手房的近2.5倍。

從二手房成交量來看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，銷量僅高於2月，較8月下降近19%。

嚴躍進表示，海口9月二手房成交量下降與銀行信貸政策收緊的外部環境變化有關。近期北京、廣州、成都、西安等多個都市均出現銀行房貸額度收緊情况，放貸週期拉長。“銀行信貸週期收緊會對房地產市場帶來壓力，也會使二手房交易趨於理性。”

林南指出，海口房貸額度也在收緊，但首套房相對寬鬆，二套房稽核十分嚴格，“快年底了要清帳，進度就會慢一些”。林南透露，他接待的很多購房者都是外地人才引進落戶的客戶，其中相當一部分人會購買兩套房屋。“很多人把戶口遷到海南買房房子，完了再遷回原來的地方。”林南說。

政策調控持續加碼

為填補人才購房政策漏洞，9月18日，海口出手調整人才購房等限購政策，包括已落戶海南人才購買首套住房需累計繳納12個月及以上個稅或社保，在首套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房；未落戶海南人才，滿足本人家庭在海南無房且累計繳納24個月社保或個稅才能購買1套住房。另外，還加强了非海南省戶籍人員和離異人士購房約束。

海口加强人才購房等限購管控，或亦為9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。

事實上，近年來海南首提去房地產化，首推成屋銷售，持續强化房地產調控力度。

2015年起，海南對房地產提出兩個暫停：暫停批地、有地的房地產商暫停批建。2018年4月22日，海南發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，明確在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。另外，海南還推出新房限價政策和成屋銷售政策。

2020年6月8日，海南政府領導在國新辦新聞發佈會上表示，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，海南不能成為房地產的加工廠。

條條嚴厲的政策背後，是海南以“壯士斷腕”的决心擺脫經濟對房地產行業的依賴。《海南自由貿易港建設白皮書（2021）》顯示，海南全省房地產開發投資占固定資產投資總額的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1個百分點；固定資產投資在壓減房地產投資背景下2018年、2019年連續兩年負增長之後2020年實現較大增長。

10月23日下午，全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅的改革試點，房地產稅改革試點地區徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，試點期限為5年，現時具體的試點地區和徵稅辦法還有待明確。

嚴躍進認為，長期來看，房地產稅的推進對海口的二手房市場存在利空影響。嚴躍進指出，在海南，投資者更願意買新房，未來海口二手房市場的去化可能存在一定壓力。

但目前來看，多位受訪房屋經紀人和房東對海口二手房市場的態度都比較樂觀。多位房屋經紀人告訴21世紀經濟報導記者，現時房地產稅的試點城市和徵稅細則尚未確定，海口二手房市場並未出現明顯波動。

10月26日，貝殼平臺上海口有8236套在售二手房房源，較8月18日新增3029套房源，增幅58%。但兩名家在海口、家庭有兩套住房的房東向21世紀經濟報導記者表示，他們都沒有售房打算。

“我們選擇再觀望，現在還不清楚房地產稅徵收的細則是什麼，但海南自貿港的政策利好卻是明確的。”其中一名房東說。

（文中岑其、陳筱、王張、林南均為化名）