最近的樓市，處境著實不妙。

在北京，海澱區蜂鳥家園一套51.6㎡的小戶型，因為房價猛跌300萬登上熱搜，這個單價已經與該社區2016年的成交價持平。

在鄭州，一眾開發商大搞降價促銷，某樓盤在國慶期間推出的精裝修房源單價只有12500元/㎡，與該樓盤在2017年首次開盤時的毛坯價持平。此外，當地還有開發商搞起了首付分期，只需2萬，就能上車。

在杭州，杭州唯二成屋銷售的網紅盤之一——中杭府，一次放出364套房源，共有3275人入圍，中簽率為11.11%。然而，費了這麼大勁兒，真到選房的時候，卻有300多人弃選弃購了。

……

樓市，確實冰涼。

北京：房價大降300萬

北京這次房價大降的社區，是海澱區萬柳的蜂鳥家園。

蜂鳥家園是個很特別的盤，因為社區裏的房源多為大開間，面積小，總價也就低。社區的學區也非常好，對標的是中關村三小，所以有不少家長會選擇在蜂鳥家園上車。

在這種情況下，蜂鳥家園的房價蹭蹭往上漲，從2020年到2021年初，蜂鳥家園社區的房價漲了15%，售價普遍在900萬/套-1000萬/套這個區間。後期受到學區房政策的影響，蜂鳥家園的房價雖有所回落，但降價幅度在10%左右，不算大。

所以，很多人乍一聽到蜂鳥家園房子降了300萬時，第一個想法就是不敢相信——51.6㎡的房子，成交價600萬，相當於單價11.63萬/㎡，幾乎是蜂鳥家園在2016年的成交價。

當然，房子賣得這麼便宜，跟房主本身也有關係。

據瞭解，房主本來準備換房，已經提前支付了100萬的定金和500萬的首付款，10天后就要違約，囙此急需把蜂鳥家園的房子賣掉，以便騰出購房資格。由於需求迫切，囙此房主掛牌價不高，開價650萬。

買家也正是以此為契機，承諾7天全款過戶，這才談下了遠低於市場的價格。

這套600萬成交的學區房，的確屬於“撿漏”。

但如今的北京樓市，全面降溫也是不爭的事實。據國家統計局數據，2021年9月，北京二手房銷售價格環比下降0.2%，為2020年3月以來首次下降。

北京二手房在9月的成交量也出現了大幅下降，二手房網簽1.2萬套，環比下降23%，同比下降28%，創下近1年以來的市場新低。

正因如此，蜂鳥社區正準備賣房的業主也是對這套“低價”成交的房源頗為不滿，負責該片區的仲介表示：

“600萬元的價格，已經回到了2016年的水准。這個社區其他正在賣房的房東，都對這個業主有意見。”

鄭州：首付2萬就上車

與北京相比，鄭州樓市降價要來得更直白一些。

就是降價，毫不含糊。

進入10月後，房企們期待已久的“購房狂歡月”並未到來，緊隨其後的，就是各大房企為了回款開始花式促銷，割肉降價。

北邊的綠都·青雲敘，2020年首開，精裝房均價在14700元/㎡-15300元/㎡。到了今年國慶，該樓盤推出了“特價”房源，精裝房12800元/㎡，毛坯12000元/㎡。

東邊的路勁·正榮悅東園，開發商直接撤掉了9600元/㎡的精裝房，改成7500元/㎡的毛坯房，這次降價，直接把自己降成了鄭州國慶期間的銷冠。

據媒體不完全統計，鄭州至少有30個項目先後於“十一”期間公開降價，降價幅度在每平方米1000元至5000元不等。有仲介表示，鄭州樓市是“降”聲一片：

“很多新盤都在降價，少則每平方米降價1000元，多則每平方米降價兩三千元。碧桂園、融創、金科這些品牌開發商都在帶頭降價。”

除了大幅降價以外，還有房企推出了“首付分期”的操作，讓購房者跟金融公司簽合同，從金融公司那裡貸出的“首付貸”，後續兩年內分4次還清即可。

如此操作，原本買房需要3成的首付款，現下只需0.5成至1成首付就能上車。

上文提到的路勁·正榮悅東園就是如此，不僅大幅降價，同時提供首付分期。一套80㎡的房子，總價60萬，原本要三成首付18萬，現在按照首付分期，首期支付只需2萬元，後續的16萬分4次付清。

該樓盤的銷售表示，“拿著兩萬塊錢過去，就能網簽。”

這麼玩的不止路勁，鄭州西四環某項目的89㎡房屋總價80萬，首付也只需41090元。該項目的置業顧問稱，“首付你先付5%，剩下的，每次付5萬，兩年內付清就行。”

開發商如此費心費力地“幫”購房者抬高杠杆，主要還是為了銷售回款。在當前的市場寒潮之下，越來越多的開發商陷入資金困局，為了回款，啥都做得出來。

至於分期首付的風險問題，站長只想提醒一句，鄭州還有個“別稱”——

爛尾樓之都。

杭州：剛到手就要賣

作為新一線都市，杭州向來不缺有錢人。

這段時間，杭州最吸引人的樓盤就是位於城西的中杭府。儘管戶型奇葩，面積超大，總價巨高，讓中杭府看上去不那麼“親民”，但對有錢的杭州人民來說，這都不算事。

因為中杭府最吸引福斯的，還是售價與周邊二手房形成的明顯倒掛。

中杭府的可售房源主要分為兩種，高層、疊墅。其中，精裝高層價格47000元/㎡；而與中杭府相隔一路的河濱之城，二手房價格超過70000元/㎡。

正因如此，中杭府搖號備受矚目。

10月21日，杭州城西網紅盤中杭府公佈結果：入圍3275人，其中290名人才，共同爭奪中杭府推出的364套房源，綜合中簽率11.11%。

同6月份的網紅盤綠城·曉月澄廬相比，中杭府的表現，其實已經有點兒“冷”了。

更冷的還在後面，在選房開啟後，這些過五關斬六將的“幸運兒”，到了選房關頭，竟然有人弃選弃購了，而且人數還不少，多達300來個，著實讓人意外。

而更讓人意外的還在後邊，中杭府選房結束第二天，就有業主委託仲介賣房，賣的是一套231㎡的下疊，較買入價加價100萬。

剛剛入手，購房人就著急賣房，著實令人意外。

站長推測，這套房應該也不好賣。因為杭州的二手房成交量一路下滑，9月杭州全市二手房（除富陽、臨安）成交量為3807套，環比下跌25.3%，創下19個月以來的新低。

邁入10月，樓市更是凉凉，截至10月25日，杭州的二手房成交量才1850套。

市場：房企深陷債務危機

房地產市場整體下行，不止體現在購房者所處的第三端，還有房企所處的次級市場。

10月26日，當代置業發佈公告稱，公司於10月25日到期的2.5億美元（約15.96億人民幣）優先票據，未能按時償還票據本金及其應計但未付利息。

為了不造成違約，當代置業曾在10月11日向投資者申請展期。結果，投資者不同意。

匯生國際融資總裁黃立沖分析認為：“當代置業未能籌集資金在還款期內進行還款，這筆債就會從法律上宣告債務違約，造成的後果是比較嚴重的，或將導致交叉違約情况發生。”

在業界，當代置業的名聲素來不錯。從2021年半年報來看，截至今年6月底，當代置業的現金、受限制現金及銀行結餘為174.25億元，合併現金流量表的現金及現金等價物（銀行結餘及現金）也有136.24億元。

當代置業的情况跟花樣年的債務違約頗為相似，手握130億現金，也還不上16億的債。你猜，這都是為什麼呢？

嘖嘖，做得一手好賬。