10月23日，全國人大常委會授權國務院，在部分地區開展房地產稅改革試點工作。房地產稅的政策覈心指向抑制住房投機，以達到“房住不炒”的基本定位。

那麼，房地產稅能否抑制住房投機？上海財經大學的張航和範子英在最近的研究中，通過評估2011年上海房產稅試點情况，給出了肯定答案：在人均60平方米的免稅門檻附近，投機性購房减少了2. 94平方米，用於購房的總貨幣資產减少了3. 92%，應稅總值的彈性為- 14，這意味著7%的房產稅稅率就可以完全擠出投機性購房。該研究發表在《世界經濟》第9期。

關於房地產稅、房產稅的概念，人們存在不同的理解，各種檔案中也有不同表述。顯然，上海試點的房產稅，是對房屋的持有環節徵稅，進入徵稅範圍意味著住房在持有期間每年都需繳納一次房產稅。以下關於上海試點的資料分析，對當前的房地產稅改革試點有著直接的借鑒意義。

上海是最早進行房產稅改革試點的都市之一。上海試點徵稅的對象主要是“滬籍非首套”房產，先按人均60平方米的標準進行扣除，再對超出扣除標準的面積徵稅，稅率為0.4%，房屋單價超出一定數額則為0.6%。

作者稱，據入戶調查資料顯示，上海人均住房保有面積為36.70平方米，事實上即使英美等已開發國家，人均住房保有面積也不超過50平方米，囙此，人均60平方米的住房已經完全可以滿足一般的居住需求，超出部分被認為是以賺取買賣差價為目的的住房投機行為。

數據來源：上海市某區房產稅相關部門。圖表來源：張航、範子英《房產稅能否抑制住住房投機》

來源：張航、範子英《房產稅能否抑制住住房投機》

作者的數據來自上海某主要城區房產稅相關部分，包含在2011年1月28日試點開始後轄區內每筆住房交易的基本資訊、購房家庭的基本資訊以及購房家庭此前已有的住房面積，從而獲得每戶購房家庭面積擁有的總住房面積。該地區住房市場對上海市住房市場的整體水準具有很强的代表性。

房產稅的實施產生了兩方面的效應，一是面積效應，即一部分家庭通過减少住房面積來避免納稅，而另一部分則通過購買低價格住房的管道减少其稅收責任，因為稅基跟住房價格有關，也即產生房產稅的價格效應。

基於滬籍非首套樣本，利用群聚分析法（Bunching），作者測算出，房產稅的徵收使家庭在人均60平方米處的投機性購房减少了2.94平方米。在滬籍非首套樣本中，位於免稅門檻上的家庭的平均人數為2.27個，囙此家庭平均住房保有總量為136.20平方米。2.94平方米住房面積减少相當於在這一水准上抑制了2.16%的住房投機量。由此計算出，房產稅的應稅面積彈性為-7.71%，即在家庭住房面積為60平方米處，1%的稅率上升將帶來家庭的投機性購房面積減少7.71%。

另外，在作者的樣本中，有14.58%的住房由兩個及以上家庭共同購買。合資住房理論上也會造成單個家庭住房面積减少，但作者指出，其並非形成面積效應的主導因素。

在價格效應方面，房產稅的徵收導致在人均60平方米出，投機性購房的組織面積價格下降了1.76%，囙此，市場中家庭用於住房投機的總貨幣資產下降了3.92%，由此計算的房產稅應稅總值彈性為-14，表示房產稅稅率上升1%將帶來家庭在人均60平方米處的購房總值下降14%，要想將投機性資本百分之百擠出，即100除以14%，約等於7，這意味著徵收7%的房產稅即可擠出市場中全部的投機性資本。

注：相比只有一套住房的家庭，多套住房家庭的人均保有面積更大，超過人均60平方米的家庭比例也更多，但由於非首套家庭在超過人均60平方米後會進入房地產徵稅行列，囙此部分家庭通過减少購房面積的管道躍遷至臨界值的左側，導致在圖6a的分佈曲線中，人均60平方米右側出現了明顯的斷層式下降，而首套房由於免稅所以家庭數量在人均60平方米左右並未出現明顯差异。非滬籍家庭由於享受先繳後退的條款，囙此整體上不受稅收門檻值的影響，但部分家庭以投機為購房目的，難以滿足居住證滿3年的退還條件，囙此也出現了輕微的群聚式躍遷。來源：張航、範子英《房產稅能否抑制住住房投機》

作者還發現，限貸政策可以進一步放大房產稅抑制投機的作用，收緊期的住房市場對房產稅的反應更為劇烈。原因可能有二，一是首付比例的提高直接壓縮了居民的可支配收入，致使居民對稅收更為敏感；二是收緊政策帶來住房市場的降溫，投機者預期可獲得的資本利差縮水，導致其在購房中更加關注作為投機成本的房產稅。

作者援引多個研究稱，中國住房市場尚不完全不健全的背景下，投機性炒房是推動房價快速上漲的重要原因，而高房價又會壓縮普通家庭的居住面積，加劇財富的階級分化。相比傳統的逆週期調控，諸如限購、限貸和限售等，房產稅等稅收政策“內嵌於市場中，通過改變相對價格的管道影響供需，是更為溫和有效的政策工具。囙此，房產稅也被看作是能够同時實現‘房住’和‘不炒’兩個目標的重要途徑。”