終於，來了！

9月30日發佈招標公告。

10月25日，正式公佈招標結果。

濱海新區首批兩宗都市更新單元，落地！

天津市濱海新區泰達時尚廣場片區都市更新實施主體招標專案位於經開區東區，具體四至範圍為：東至東海路，與保稅區隔路相望；西至北海路，與泰豐片區隔路相接；南至泰達大街，與南側天保生活區相望；北至第五大街、時尚西路、時尚東路。總用地面積約80公頃。天津泰達建設集團有限公司為中標單位。

天津市濱海新區永正制衣片區都市內產業區更新項目實施主體招標專案位於經開區東區，具體四至範圍為：北至第六大街，毗鄰美克工業園，西至康富、威世通用半導體產業廠房，南至汽車服務4S店，東至泰祥路。總用地面積9.31公頃。天津泰達建設集團有限公司為中標單位。

這預示著，天津正式步入“都市更新”時代。

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說到“都市更新”，地產圈熱議的高頻詞。

當中國經過了30年的基建狂奔，特大城市的空間增速也都開始放緩，當新增土地稀缺已成現實，都市更新無疑成了存量提質的必要途徑。

（據佳兆業發佈的《2019-2020房地產行業白皮書》指出，中國房地產總市值已超300萬億，按每年2%的都市更新速率計算，都市更新迎來6萬億元級市場，隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億規模。）

未來做住宅高周轉可能會變成“老”的行業，但都市更新將會是永遠的主題。

道士君先提一下都市更新進階演變：

始於1989年，以政府主導的舊城改造為主，以完善民生配套為目標。

1990-2007年，以民營開發商主導的改造為主，眾多大規模、高速無序、簡單粗暴的都市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態破壞等諸多問題堆積產生，都市無法實現可持續發展，都市適應力、生命力衰弱喪失。

2008年後，政府初步介入都市改造，建立規劃管理機制引導市場化運作，全面推進“自下而上、人本訴求”的有機更新理念，都市更新日益趨向社會、經濟、文化、物質、環境等多維度的升級改造。

2019年11月20日，中國都市更新（長三角）峰會在滬舉行，2019年12月13日，都市更新受到中央政策鼓勵。

2020年，“十四五規劃和二〇三五年遠景目標建議”明確提出“實施都市更新行動”，這意味著我國城市開發建設和都市更新管道將開啟轉型陞級的全新格局。

2021年，都市更新上升到國家戰畧層面，首次被寫入政府工作報告，相關政策也於8月起進入密集出臺期。這裡重點說一下，8月新政，在都市更新推進過程中，不得大拆大建！

現如今，

都市更新爆發，不是孤立現象。

深圳、廣州、上海走在前沿，其他城市也開始積極擁抱都市更新。

天津，也已開始了“都市更新”的開闊大道。

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2021年，天津樓市最熱的關注點：都市更新。

天津“都市更新”大事件：

1、2021年3月1日：《天津市關於落實國務院辦公廳關於加强全民健身場地設施建設發展群眾體育的意見的措施》，廠房、建築屋頂、都市空閒地、邊角地、公園綠地、都市路橋附屬用地可做運動設施。

2、2021年3月9日正式實施《《關於推進濱海新區城市更新工作的實施意見（試行）》》，借鑒上海、深圳都市更新政策。

3、2021年6月22日，《天津市老舊房屋老舊小區改造提昇和城市更新實施方案》。

4、天津城投集團發起設立600億天津都市更新基金。

5、2021年8月22日，中鐵投資入局濱海新區都市更新，洋貨市場投資110億，總投資131億。

6、2021年8月23日，天津住建委《關於非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見》（徵求意見稿）。本市行政區域內合法建設的，閒置和低效利用的商業辦公、旅舘、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經區政府組織聯合審查認定後，允許改建為保障性租賃住房。

7、2021年9月11日天津市房地產協會都市更新分會成立。

……

這每一步都走得很穩，且每一個都不是紙上談兵，而是接地氣，落實到位。

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可以說，現時天津“都市更新”進入發展快車道。ZF和民間都在積極推進，給予了很大的期望。

濱城最為積極，是天津都市更新的排頭兵，而且出臺的都市更新政策可行性及創新性較强。

今兒，經開區的濱海新泰達時尚廣場更新單元、永正制衣廠更新單元兩大“都市更新”項目落定。據瞭解，洋貨市場項目預計2021年年底確定實施主體。

此外，高新區（華苑片區、海洋片區）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區）也在緊鑼密鼓推進中。

濱城近期都市更新區域（部分面積會有調整，最終圖示以濱海新區公佈檔案為准）

南開、和平、河北、河東等也在積極跟進。值得一提的是，前幾日，南開區啟動都市更新。

南開區，啟動都市更新

都市更新項目為西營門片區1、6號地，它是現時南開區唯一可以大面積建設的地方，更新方案包含民生改善、產業轉型陞級、公共配套補足、海綿都市及基礎設施完善四大方面工作，規劃後總建築面積約189.6萬㎡。

總用地面積約34公頃，其中，居住用地10.94公頃，占比32.2%；商服用地2.42公頃，占比7.1%。據說，將要打造為“南開啟航科技城”

和平區，都市更新

和平路濱江道地區將迎來都市更新，規自局已經發佈規劃草案，擬採用主街+後街的規劃結構，打造中心商業區和休閒體驗區兩種模式，提升該地區整體品質。

和平路的北部端頭商業，也將啟動都市更新，已正式更名為和平印象城，並啟動招商，預計2022年開業。

河北區，都市更新

意式風情街將迎來更新，改造後，馬可波羅廣場、但丁廣場定位為門戶區和都市會客廳，周邊社區將作為高活力新型社區亮相。

河東區，都市更新

河東區的冷批發交易市場將改造為天津信創產業應用示範基地。據瞭解，項目建築規模5萬平米，總投資1.77億。

另外，道士君瞭解到，城投集團的金鐘河大街項目正在推進之中；泰達控股的南門外大街項目正在邀請專業公司進行方案設計；住宅集團負責施工的嫩江裏社區都市更新項目已經開工，另有幾個老舊社區都市更新項目即將開工。

我們都知道，一個完整的都市更新政策體系，需要都市更新的“一個條例+一個實施辦法（指導意見）+若干個實施細則”，以及指導未來幾年都市更新工作的都市更新行動計畫。

現時天津的都市更新政策以市規劃資源局濱海新區分局牽頭起草，經濱海新區區委區政府審議通過，由濱海新區人民政府發佈的《關於推進濱海新區城市更新工作的實施意見（試行）》、和天津市住建委發佈的《天津市老舊房屋老舊小區改造提昇和城市更新實施方案》為主，輔以其他幾個補充類的政策。天津政策體系裡面還缺少《天津城市更新條例》，及若干個分區施策和分類施策的實施細則，以及都市更新行動計畫。

這裡著重提一下濱城“都市更新”政策，仔細研究一番，道士君認為最大的亮點是：強調產城融合、職住平衡為主要抓手。

其中通過都市更新，以主導產業賦能產城融合，盤活存量低效用地，推動產業轉型陞級，實現經濟新舊動能轉換。而就這一點，據道士君所知是下了大功夫，直接對標深圳、廣州等高水準起步。

道士君想說，天津2021年最起碼需要做成兩個重點都市更新項目，一個是拆除重建類的項目，一個是市場化的老舊社區改造提升項目。

第一個的意義在於突破政策藩籬，殺出一條血路。第二個的意義在於形成存量項目的市場化運營模式。

按照現時進度，這兩個完成率將會是100%。

天津的都市更新未來可期，但也可謂是任重道遠。

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說到底，都市更新，要的不只是簡單的拆遷改造，而是與歷史保護、產業升級、提高都市活力、打造經濟新增長極結合起來，這就超出了傳統的開發思維。

有沒有產業導入，能不能改變居民生活，會不會新增公共空間，能不能帶來投資驅動之外的新增長極？

這是考驗新一輪都市更新的關鍵所在。

而所有的都市更新其最大的價值就是對整個生活環境、整個板塊價值的改變，對於周圍住戶來說，將擁有一個更好更全的生活配套；對於整座都市來說，可能又多了一個生動精彩的文化地標。

讓都市優雅生長。

這，是個美好願望。

數據來源：京津冀數據研究院