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喊了無數次的狼來了，這次終於狼來了。

10月23日，新華社發佈新聞《全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點》，這意味著房地產稅從設想討論，進入了正式準備實施的階段。

新聞重要，新聞背後的解讀更重要。

我們一條一條來。

1、為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三届全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議决定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

這意味著，房地產稅的目的是“引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”，大白話就是就是“客戶據實合理買房，房住不炒；政府減輕對於土地財政的依賴，節約集約賣地”。

2、試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

這表示，此次徵稅的對象就是商品房住宅，納稅人為房產所有人，覆蓋大，涉及廣。

3、本决定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情况，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會决定。條件成熟時，及時製定法律。

這說明，現時仍是試行試點階段，尚未立法。

那麼，問題來了？

房地產稅的試點城市大概有哪些？房地產稅的徵收比例大概是多少？房地產稅對於青島樓市有何影響？

這些可能才是福斯最為關心的問題。

首先來看試點城市。

過去十年房價漲幅第一，樓市亂象頻出的深圳大概率會入圍，北京作為首善之都應該在列，上海此次應該會是試點城市，如果再加兩個都市，廣州、杭州呼聲較高，假如選取10個試點城市的話，除前面五個都市，南京、廈門、重慶、成都、青島、西安、天津、合肥都有可能。

此外，正在打造自由貿易港的海南也是熱門選擇。

至於房地產稅的徵收比例，現時僅停留在民間猜測和專家討論階段，多數觀點認為：如果首套免征，則第二套1%左右的徵收稅率有可能，如果是普及型收取，則大概率不會超過總房價的千分之5，預計在千分之1到千分之5。因為普及型收取，要考慮人均收入和納稅額之間的關係，如果以准一線都市500萬作為平均房價，1%是50000，千分之1是5000，千分之5是25000。

另外徵稅的房價基數是評估價，而不是購買價。

在具體操作上，可能還涉及免征面積、各類抵扣等，具體的徵收方案還要看房價收入比、都市套戶比等諸多要素，做到徵收對於抑房價和贈稅源有效，但沒有明顯加重居民負擔。

無論青島是否是試點城市，但是靴子落地的影響已經來了，未來青島樓市大概率會有以下幾個動向：

部分投資客戶雲集的區域迅速冰封，比如上合示範區、藍穀以及膠南部分區域的樓市在前期上客難、成交難的基礎上將進入凉凉的狀態。

中心城區高價豪宅客戶數量急速萎縮，客戶觀望週期加長，預計熱度會降低，房價會回檔。

市場上二手房的掛牌量陡然新增，出售週期加長，除少數價值較高的熱點二手房外，大部分二手房社區房價進入新一輪下行通道。

部分適合中產家庭的樓盤價格回歸價值原點，用性價比撬動市場，出現最佳買入時機。

部分文旅項目、超級大盤、概念新區的業主陷入賣不掉、租不出、還交稅的囧境，而且很有可能將會是常態。

不過，對於青島目前正在重點佈局新興產業的部分功能區來說，也可能會意味著新的機會，尤其是如何讓更多年輕人工作地和居住地儘量能够接近，真正破解產業和居住之間的錯位問題。

青記此前在《青島通勤成本高昂背後的城市擴張和交通配套錯比特中曾指出，青島通勤成本高昂，很大程度上是青島交通基礎設施配套沒有跟上都市和產業擴張步伐的現實，產業和就業人口轉移到了離主城區較遠的重點功能區，但交通沒有跟上，擁堵成了常態。

而如果這些產業聚集的功能區周邊一旦在居住環境、商業設施、教育醫療、交通往來等配套都能跟上，也許會迎來不一樣的局面。