作者：公子不悔

01

長沙樓市告訴我們，一個都市的土地，從拍出地王，到大面積流拍，不過只需三個月時間。

三天前，樓市調控榜樣長沙，完成了第二輪集中供地，結果用慘澹來形容毫不為過。

原本29宗地，其中8宗中止出讓，8宗終止出讓，剩下的13宗，有3宗流拍，僅10宗成交。流拍率（含中止和終止出讓）高達65.5%。成為中心都市中，土地流拍第一城。

成交的10宗地，也全部以底價成交，沒有溢價。其中8宗被國企奪得。如果沒有國企托底，長沙這輪競拍會更難看。

這與三個月前的首輪集中供地相比，簡直是雲泥之別。

6月份長沙在第一批集中供地時總共出讓了33宗地塊，其中有12宗地塊的地價觸頂，總成交金額達381億元。

更重要的是，第一輪集中供地，長沙的樓面價破萬了，而且還出了地王。

天心區南湖新城的048號商住地，10家開發商經過51輪報價競爭後，該地塊遭遇熔斷，熔斷樓面價達14157元/平方米。據悉，該地塊也是當日吸引競拍企業最多的地塊，樓面價則創下長沙土拍史上新高，成為長沙樓市新地王。

岳麓區大學城041號商住地，樓面價也破萬，達到了10968元/平方米。

而近日完成的這輪土拍，成交的10宗地，平均成交樓面均價為4444元/平方米。

這是怎麼回事？這種土拍場景，很難與一座GDP過萬億、人口過千萬的省會城市聯想在一起，但事實卻發生了。長沙到底怎麼了？

02

七普資料顯示，長沙過去十年常住人口增長了300.4萬，人口規模超過了千萬，達到了1004.8萬，增量位居全國前列，位居中部第三。

製圖：都市財經；數據：各地統計局

而且，其城區常住人口也突破了500萬，達到了555萬，首次躋身14個特大城市之列。

經濟增長強勁，人口增量可觀，這樣的都市，樓市潜力幾乎不用懷疑，為何長沙的土地突然間就不香了呢？

本號認為，主要有兩個原因：

第一，民營房企躺平，不拿地了。

這不僅是長沙土地大面積流拍的重要因素，也是其他覈心都市流拍的重要原因。

最近完成的第二輪集中供地都市中，北京、廣州、杭州和瀋陽的流拍率都在50%以上，長春、福州、濟南、天津、成都、重慶的流拍率，也均在30%以上。

不僅覈心都市如此，其他城市同樣如此。

資料顯示，9月份，全國300個都市土地成交同比下跌了31.21%。

房企之所以沒錢拿地，一方面是在當前的資金受限背景下，融資難。另一方面，樓市成交慘澹，回款也難。

再者，現時雖然各都市在新版的土拍規則中，基本都下調了溢價率，但起始價並未降低，地價仍處在高位。

如此，地價高企，新房出售又限價，再加上現在的大環境，利潤空間非常小，還要承擔風險，民企也不敢拿地了。

所以才有了民企躺平，各都市土地大面積流拍的局面。如果不是國企央企兜底，流拍率會更高。

資料顯示，第二輪集中供地，央企和國企是絕對的主力。成都、廈門、北京，八成以上土地被國企拿走。廣州、深圳、南京、武漢、上海，七成以上土地被國企拿走。

第二，長沙市場偏冷。

民企躺平雖然是大環境，但長沙的流拍率為何獨佔鰲頭，成為流拍第一城？這其實還與長沙的市場有關係。

我們都知道，長沙在過去幾年的調控中，堪稱榜樣和表率。

作為一個GDP過萬億、人口過千萬的都市，房價只有1.1萬，在二線都市和中部省會城市中，都是墊底。

製圖：都市財經；數據：中國房價行情網

在房價穩定的情况下，長沙的房價收入比，是所有省會與首府都市中最低的，也即幸福感最强的中心都市。

能有如此成就，一方面在於長沙的調控力度。

另一方面，在於長沙長期的房屋供應量穩定，這是主要原因。

和其他城市相比，長沙的土地供應最大的特點，就是人地掛鉤，在人口不斷增長的背景下，長沙的土地供應每年也在不斷增加。

澤平宏觀統計的資料顯示，2003至2019年長沙市建成區面積和建設用地面積年均增速分為8.3%、5.8%，均處於較高增速，而同期深圳、武漢的建成區面積年均增速分別為3.7%、5.5%，建設用地面積年均增速分別為3.6%、3.8%，長沙土地供應量得到長期保證。

正因供應充足，所以長沙的供需表現相對穩定，其住宅用地供需比基本都在1以上。

進入2021年，由於信貸端的收緊，購房者貸款難度變大，儘管需求仍在，但購買力下降，造成了成交量下跌。

在這種背景下，長沙樓市也是一片肅殺。不久前，時代財經還爆出了長沙的很多公寓價格腰斬。

市場冷淡如此，引來了發改委造訪。國家發改委近日到長沙調研，要求長沙：

加强市場監測，尤其是要密切關注一些企業和項目經營問題，把防風險放在首位，保持房地產市場平穩健康發展。

這種背景下，房企顯然也不願多拿地。

03

關鍵問題來了，長沙的房子還能買嗎？

本號的觀點是，公寓等商住房，儘量不要碰。這類住房存在很多短板，只有擁有强大需求的都市，才能够支撐得起來，比如北京、上海、深圳、廣州這類都市，即便這類都市，也要考慮在覈心區買，遠離了覈心區，同樣有風險。

至於長沙的住宅，覈心5區仍可以買。尤其是岳麓區的濱江新城板塊，湘江盡收眼底，是長沙最有價值的片區。此外，麓穀、月亮島、洋湖、大王山、高鐵新城，也可以，價值排序依次遞減。

儘管當前市場很冷，但長沙的房價並未下跌。成交量慘澹，主要是信貸收緊所致，房價堅挺，表明長沙的剛性需求非常强。

昨天本號推送的文章，已經提出，信貸已經轉向，已經有20個都市的房貸利率下調，且放款速度在加快，這意味著，中心都市的成交量要開始築底回暖。

現時，長沙的房價處在窪地，與其經濟實力和人口規模存在錯配。這種情況，不可能長期保持下去。首輪土拍出地王，就能說明問題。

換句話說，長沙未來的空間，還是很值得想像。