本文來源：時代財經作者：童潔

綠城江南裏

10月20日9點59分，正在京東拍賣平臺進行拍賣的“大河宸章公寓江南裏1幢7號”（以下簡稱“綠城江南裏”）突然跳出一項競價記錄，1分鐘後，競拍結束。

這位買家在最後時刻成功拿下這套位於杭州市中心的天價豪宅，價格高達約1.08億元。憑藉這一總價，綠城江南裏這套豪宅登上杭州法拍房亞軍位置，僅次於2018年以1.13億元拍出的一套位於“陽光海岸”社區的豪宅。

不過，在杭州豪宅法拍市場普遍降溫的大環境中，即便金額極高，但此次綠城江南裏豪宅的成交價仍然只是一個“撿漏價”。拍賣資訊顯示，該房源評估價約為1.36億元，折合單價為19.1萬元/平方米，而起拍價僅為評估價的八折左右。

“第一豪宅”5年僅增值300萬

綠城江南裏項目首次亮相是在6年前，整個項目僅包含75套房源。彼時，杭州豪宅的單價天花板是77811元/平方米，綠城江南裡首開便賣出超9萬元/平方米的單價，且一個月內單盤銷售總額就突破10億元，一舉拿下“杭州第一豪宅”的稱號。

提起綠城江南裏，杭州本地人總會說，住在裡面的人非富即貴。就像外界所說，此次拍賣的綠城江南裏1幢7號原業主趙小强、石煒萍夫妻也不簡單，他們經商多年，從服裝行業跨越至動漫業，還曾共同打造出一家上市公司“美盛文化”。

2016年年初，趙小强入圍“2015年中國文化產業年度人物”候選人名單，個人簡歷透露出他的野心。媒體報導稱，美盛文化自公司上市以來，通過並購、投資等管道佈局文化生態圈，業務橫跨動漫、遊戲、影視、媒體、兒童劇、衍生品通路等各大領域。

就是在那個時期，趙小强斥億元資金於綠城江南裏購置了這套合院。房屋坐落於杭州運河邊，建築面積708.83平方米，總共2層樓，獨門獨戶，室外自帶花園、假山、凉亭……種種奢華配寘成為趙小强、石煒萍夫婦高光時刻的見證。

但自幾年前因收購網絡大V“同道大叔”而在動漫界名聲大噪之後，趙小强便走起了下坡路。2019年，浙江證監局指出美盛文化存在多種違規行為，包括收購信披不及時、控股股東違規佔用資金、違規使用資金、未及時修改業績等，並正式對趙小强等高管予以警示。隨後因無力償還債務而成為被告，名下資產隨即被折價擺上拍賣臺。

根據透明售房網的一房一價顯示，趙小强夫婦名下這套房源在2016年開盤時，總價款就達到1.05億元，折合單價高達14.8萬元/平方米。而此次成交總價約1.08億元，折合單價為15.3萬元/平方米。

過去5年杭州樓市歷經大起大落，近兩年趁著市場的東風，站上了新的高峰，豪宅更是許多杭州富豪追捧的產品。但這套價值不菲的綠城江南裏房源卻意外“遇冷”，5年間總價僅僅增長300餘萬元。

一比特長期從事法拍房仲介業務的從業人員分析，此次綠城江南裏房源具有特殊性，該房源總價高昂之餘，還是一房兩證，買家需要擁有兩個購房名額，這在很大程度上提高了參拍門檻，囙此，綠城江南裏房源能够以底價成交已經稱得上是一個“驚喜”。

杭州天價法拍房屢遭流拍

法拍房限購之前，豪宅拍賣一度炙手可熱，富豪爭搶豪宅的場面不時發生。不過，近幾年杭州法拍房熱度忽高忽低，尤其是價值千萬的豪宅，時常“叫好不叫座”，流拍現象屢見不鮮。

時代財經査詢到，此前綠城江南裏還曾拍出兩套中式合院，兩套房源均在一拍遭遇流拍，二拍降價上架後才順利成交。

其中，2019年，杭州“女股神”以女兒名義購置的合院以5600萬元掛牌，單價18萬元/平發米，是當時杭州單價最高的法拍房。該房源首拍圍觀次數超5萬次，卻因無人報名而流拍。不到一個月，該房源直降600萬元再次上架，才得以成交，成交價5000萬元。

無獨有偶，安邦“大佬”吳小暉名下位於綠城江南裏的豪宅也在2019年首次被掛上拍賣平臺。根據當時的拍賣資訊顯示，該房源為精裝房，評估價為8921.4萬元，起拍價6250萬元，還附贈一批價值52.4萬元的傢俱。

這套房源同樣出師不利，首次拍賣吸引了近3萬次圍觀、634人設定提醒，但依然未能逃脫流拍的命運。直到去年2月，該房源二度拍賣，起拍價由6250萬元降至5000萬元，吸引到6比特買家爭奪，54輪較量後，該房源以總價6975萬元成交，較一拍起拍價高出了725萬元。

前述法拍房仲介人員告訴時代財經，隨著杭州房價水漲船高，如今價值過億、單價超15萬元的法拍豪宅越來越多，但限購政策、資金來源監管也越來越嚴格，大大降低天價豪宅的成交概率。

如其所言，今年以來，杭州天價豪宅拍賣“遇冷”的消息層出不窮。就在上個月，杭州桃花源合院以高達1.155億元的價格掛牌。進入報名參拍環節後，該房源獲得1比特神秘買家報名，這迅速點燃杭州法拍房市場，只要買家出價，杭州法拍房總價記錄就將被重繪。但是，這位神秘買家最終選擇放弃出價。

這套“最貴法拍房”很快啟動二拍，起拍價在一拍基礎上打了8折，為9240萬元，與1.65億元的估價比起來，相當於直接打了5.6折。巨大折扣之下，有兩位買家報名參拍，令人意外的是，這兩位富豪在競價環節不約而同做出棄權决定，杭州桃花源合院再遭流拍。