前段時間刷淘寶，發現很多商家已經開始鋪天蓋地文宣雙十一優惠了。

看到這些優惠，我的內心毫無波瀾，甚至有點想笑。

因為廣州樓市的雙十一，已經提前開啟，而且優惠比淘寶雙十一狠多了。

每天，我起碼要接到5個以上的仲介電話，他們代表著不同的項目，但是開場白都出奇一致：

姐，我們項目最近推出特價房源，有沒有興趣過來瞭解一下？

那我可太有興趣了。俗話說得好，資本難得有羊毛，不薅白不薅。

不過，我還是想不明白，有一些網紅盤，竟然也加入了“挨薅”的隊伍。回想年初，這些項目即便賣得再貴，也有人心甘情願排隊買單。

那麼問題來了：網紅盤讓利，到底是“真親民”還是“純套路”？

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網紅盤讓利

是“真親民”還是“純套路”？

我們統計了部分網紅盤現時售價以及半年前成交價情况，做了一個橫向對比，想弄清楚，現在入手的購房者們，是否真的能薅到網紅盤的羊毛。

番禺某紅盤，最近推出了部分特價房源，最低僅5.7-5.9萬/平，相比項目此前6.2萬/平的開盤價，優惠幅度不低。

不過，根據中指院資料顯示，項目4月份的成交價，大部分在5.7-6萬/平左右，甚至有房源以4.9萬/平的單價成交。

總的來看，項目頂多算橫盤，稱不上是降價。

科學城某紅盤，最近一次開盤售價為4.8-5.4萬/平，這個價格，讓不少購房者大呼“夢回一年前”。

當然，跟半年前的成交價相比，項目還是漲了不少。半年前的成交最高價，如今已變成項目的入門門檻。但是，對比上一次開盤項目4.75-6萬/平的價格，看起來的確是優惠不少。

但實際上，上一次項目開盤時，單價高的房源主要是大戶型產品，而大戶型產品在整個項目中占比較少，確實有賣高價的底氣。

不過最近一次開盤，項目推的是小面積產品，而相比上一次開盤，小面積產品的價格，其實不降反昇。

前段時間，黃埔某大盤開盤，3.65萬/平的均價驚呆了不少人，有人說項目賣出了跳樓價。

但實際上，我們回顧近半年來的項目成交情况，發現項目的成交價一直在3.3-3.7萬/平這個區間浮動，價格基本持平。

不過，我們也發現了一些項目，存在實實在在的讓利行為。

最近關注度頗高的荔灣某盤，推出一批特惠房源，單價在5.07-6.55萬/平。而項目4月份的成交價，高達8.5-9萬/平。對比之下，確實有明顯降幅。

黃埔某網紅盤，據說最新一批貨源售價不超過4.9萬/平，而上一次開盤，最高價去到5.1萬/平。今年4月份，項目最高成交價也去到5萬/平。相比之下，價格有所回檔。

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為什麼我總覺得

“網紅盤”在降價？

總的看下來，除了部分項目是實實在在的降價了，大部分項目的價格跟半年前相比，基本持平，甚至還有微漲。

那麼問題來了，既然價格變動不大，為什麼會給人一種“降價”的錯覺呢？

我們推測，由於半年前，樓市熱度較高，不少項目都放出了較高的吹風價。

比如黃陂兩盤，蓄客期都趕上了樓市最熱的那段時間，趁著熱度，兩個項目都叫出了6萬+的吹風價，但是實際開盤價格在4.6-4.9萬/平之間。跟吹風價一對比，自然讓人產生“降價了”的錯覺。

而且，人們的刻板印象，也容易形成錯覺。

一直以來，“低開高走”是不少開發商的慣用套路，囙此已經將購房者培養出了一種慣性思維：下一次開盤價格，一定會比上一次更高。

而在限價政策之下，開發商的漲價空間被壓制，囙此，當下不少項目其實已經進入橫盤狀態，每一次的開盤價相差不大。

但是由於購房者心理已經對項目下一次開盤價格設定了一個“高預期”，囙此，即便價格沒有變動，也給人形成一種“降價”的感覺。

雖然大部分網紅盤並沒有降價，但是，現時對於想購買網紅盤的人來說，依然是一個不錯的入市時機。

要知道，網紅盤之所以能成為網紅盤，恰恰也證明了它們身上有著突出的亮點，受到大部分購房者的認可。

以往這種項目，由於潛在客戶多、競爭大，所以都喜歡“吊著賣”，每次推幾百套房源，給幾千人搶。不僅能製造焦慮，而且主動權掌握在項目手裡，可以提高購房門檻，進行優質客戶篩選。

某項目開盤時，認籌50萬的客戶數量

但是在市場冷淡期，這種方法已經行不通了。

根據我們前段時間的監測，近期開的網紅盤，去化情况都不太理想，基本在5-7成左右，半年前“秒光”“全款搶房”的瘋狂場面，已不復存在。

對這些網紅盤來說，以往是“盤挑客”，首付資金不充裕的客戶，根本沒有選房資格。但如今，局面已經反轉，變成了“客挑盤”，即便是3成首付客戶，也有較高的幾率選中心儀的房源。

而且我們預估，為了加速去化，接下來網紅盤中一些難賣的天地層或朝向較差的房源，可能還會讓利出售。

如果是資金較緊、又心儀網紅盤的購房者，可以等開盤結束之後，再去撿漏。

不過，還是要提醒各位一句，即便是網紅盤，也不要為了貪便宜而閉眼入。買房永遠要從自己的實際需求出發，否則再便宜的房子，也是資產浪費。