本文來源：時代財經作者：陳澤旋

圖片來源：視覺中國

“去年樓市高點時就應該賣的，總以為自己能賣得更高，現在想賣也賣不掉了”，在廣州二手房交易參考價出臺不到2個月後，業主的心態發生了天翻地覆的變化。

這並非個別現象，按揭貸款和參考價等政策“組合拳”的威力全面顯現，眼見買家越來越少、價格越賣越低，業主們開始著急了。

10月20日，國家統計局公佈了9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，資料顯示，廣州二手房售價在連漲16個月後迎來了首次下跌，環比降幅達到0.4%。

這是一個具有標誌意義的數據。8月份廣州一手房售價在連漲15個月後率先步入下行通道，環比下跌0.1%；9月份繼續回落，環比下跌1%。囙此，二手房售價的首次止漲，標誌著廣州市場迎來一二手房的全面降價。

“現在買定期理財回報率都好過買房，只怪當時太貪心”，上述業主表示，自己已經做好了降價的準備。儘管如此，他還是對市場感到悲觀，擔心即便降價也難以找到買家。

網紅二手房直降300萬也賣不出

“二手房成交太少了，基本都冰封了”，肖棟（化名）是一名房產經紀人，他所在的門店位於廣州市白雲區，業務則覆蓋了廣州全市熱門板塊的一二手房。他告訴時代財經，儘管房源範圍廣，但近幾個月，他所在門店僅僅成交了一套二手房。

今年8月31日，廣州市住房和城鄉建設局公佈了首批96個熱點區域社區的交易參考價格，其中54個社區位於天河，其餘42個社區分佈在黃埔、海珠、越秀和番禺。

去年下半年，天河珠江新城的豪宅價格“異動”，率先開啟了廣州樓市的上升週期，成交量、成交價格在今年1月同時沖至高點。但不久後，各區樓市調控相繼出臺，包括收緊房貸和人才購房政策等，而參考價是政府對二手樓市下的又一劑“猛藥”。

住建局給出的參考價遠遠低於市場價，價差最高超過8萬元/平方米，最低也達到了2351元/平方米，該政策對買家產生的影響主要在於首付比例。銀行放貸的上限為參考價，這也就意味著超出參考價的部分無法申請貸款，只能由買家承擔。

儘管首批參考價不針對全市，但該政策的出臺讓買家對市場的預期直線下降。廣州中原研究發展部的資料顯示，今年9月份，廣州二手房成交量僅約6198宗，環比下跌27.4%，同比腰斬56%，創下近年來成交最低比特。與此同時，網簽均價亦跌創今年新低，僅約26620元/平方米。

廣州中原研究發展部指出，市場已從去年的“賣方市場”逐漸轉變為“買方市場”，不少社區即便降價亦難以成交，其中不乏網紅盤。以位於廣州市老城區越秀的學位房東風廣場為例，該社區被列入了參考價名單，去年行情好的時候可謂一房難求，而現在不少房源報價下調超百萬，但依然不能提高買家入市熱情，哪怕是降價300萬元。

新房開啟降價潮，買家後悔出手早了

“現在我們全部推買家去看新房了”，肖棟告訴時代財經，由於二手房貸款難度更高，且由於市場風向變化，買賣雙方一直處於觀望狀態，其所在門店自8月份以來業務重心已轉向新房市場。

實際上，自7月下旬開始，廣州新房陸續開始按照政府指導價入市銷售，但由於政府指導價低於開發商預期，不少開發商通過“减裝修”，即精裝修改為毛坯或簡裝，來貼合政府指導價以加快出貨。

時代財經留意到，彼時的降價曾引起以原價購房的買家不滿。廣州市黃埔區“網紅盤”的一名業主告訴時代財經，已有多名業主聯合向廣州市住建局投訴該樓盤違規銷售，投訴理由為“項目騙取預售證欺詐消費者”，而他們的訴求是“要麼退房、退款，要麼退差價”。

由於市場行情不佳，開發商又急於回款，自9月下旬起，更大力度的降價促銷熱潮在全市範圍內開啟，促銷管道包括直接降價、以“工抵房”的名義降價或者提供首付分期付款等等。

位於廣州老城區荔灣的江景房雅居樂天際715就在10月14日以“工程公司急需資金回籠”為由，特批30套“跳樓價”350萬元/套起的房源。而房天下顯示，該樓盤原價為550萬元/套起，讓利幅度高達200萬元。

一名鏈家仲介告訴時代財經，“特批30套只是一種行銷管道，開發商賣一套加一套，本來推出30套，賣完之後又加推30套，後來又繼續新增50多套”。

這種管道吸引了不少買家。10月16日時代財經來到雅居樂天際715，即便當時已是晚上7點，但行銷中心和樣板房依然擁擠。上述仲介稱，由於樓盤採用三層複式的戶型設計不適合自住，同時降價幅度較大，實際成交的買家大部分是投資客。

時代財經瞭解到，降價並非個別樓盤的行為，廣州不少區域，包括荔灣、黃埔、白雲、增城、南沙和花都等都有樓盤在降價的同時為買家提供首付分期服務，最長可在3年內免息分期繳付。

在降價潮開啟前的7月份，楊鳴（化名）由於預算不足而從黃埔區轉至增城區買房，他告訴時代財經，“當時很喜歡黃埔區一個樓盤，買不起，現在那個樓盤降了4000元/平方米，現在心痛得睡不著”。

降價熱潮帶來的是廣州一手房價格的明顯下降。國家統計局的資料顯示，9月份廣州一手房價環比下跌1%，繼8月止漲、首跌0.1%後繼續下跌，降價幅度進一步擴大。然而，降價對買家入市欲望的影響有限，肖棟告訴時代財經，“開發商文宣優惠確實吸引了很多人，但成交很少，很多人其實還在觀望”。

廣州中原研究發展部指出，由於調控影響持續且深遠，9月份廣州新房網簽6921宗，環比微漲3%，同比下跌將近3成。不過，由於自9月下旬起開發商推貨力度明顯加速，且主動接受政府指導價，成交氛圍已有所改善。