01

有沒有發現一件事情：

越來越多的都市出臺房價限跌令，長春、哈爾濱、瀋陽甚至直接開啟購房補貼救市模式，居然沒有一個都市的政策被叫停過。

這種現象與之前有明顯不同，過去幾年的調控中，一些城市也曾出臺過救市政策，後被勒令撤回，主要是放鬆的舉措，觸碰了紅線。

比如去年的浙江海寧，在疫情期間，提出了非海寧戶籍不受限購政策約束。

再比如今年上半年，準備大幅放開南昌都市圈購房門檻的南昌，在放鬆一天後，就被住建部約談，責令其收回，並將南昌列為重點監測對象。

此次，限跌令、約談房企禁止惡意降價、購房補貼等輪番上演，居然都能順利展開，顯然，這是管理層默許的。

那麼，為何之前救市會被叫停，現在又默許了呢？

第一，當前的市場冷到了一種新高度，不是之前的寒冷所能比的。

第二，之前的一些城市救市舉措太過，以南昌來說，是放開限購，這與管理層要求為穩房價目標相悖。

而近期一些城市發佈限跌令，或者約談房企，或者給予購房補貼，不是為了刺激房價上漲，只是為了維護房價穩定，這與管理層穩房價的目標相吻合。

由此可見，救市也需要抓住脈搏，才能避免尷尬。

所以，才有了這些都市光明正大地救市，卻沒有被勒令收回的現象，也才有了越來越多的都市，在加入救市大軍的現象。

湖北的鄂州與孝感，就是在這樣的背景下，發佈限跌令的。

02

9月30日，鄂州住建局發佈《關於進一步規範新建商品住房預（銷）售價格備案工作的通知》：

房企不能超過備案價銷售新房，漲價或降價超過備案價10%的浮動都需要重新備案。

鄂州耍了點小聰明，沒有只針對跌幅限制，對漲幅也進行了限制。但從鄂州現時的市場情况來看，顯然有點此地無銀三百兩。

前面半句話，已經說了房企不能高於備案價銷售，後面又來了一句漲價超過備案價10%，需要重新備案。矛盾重重。

顯然，這份通知，主要是為了限跌，跌幅不能超過10%。這比之前出臺限跌令的岳陽、江陰、張家口的跌幅不能超過15%更嚴厲。

鄂州之後，同處湖北的孝感，也跟進發佈限跌令。10月9日，湖北孝感市發佈通知：

所有項目不得超出備案價格對外銷售。同時規定，樓盤在取得商品房預售許可後，擬銷售價格（實際成交價格）調整幅度超過備案價10%的浮動，包括各種銷售打折促銷，均需要重新備案。

調整幅度不得超過備案價10%，也即漲跌都不能超過10%，與鄂州的政策並無二致。

這兩個都市發佈限跌令，當然是因為房價跌得讓它們難受了。

根據資料統計，湖北現時，包括武漢在內的12個都市，房價在下跌。

其中，鄂州房價7014元/平方米，較9月份下跌了3.15%。孝感房價5986元/平方米，較9月份下跌了1.11%。其他如宜昌、襄陽、隨州、天門、十堰等都市，都有不同程度下跌。

其他省市，大抵也是如此。

這些房價下跌的三四線都市，都有一個顯著特點，此前房價在去庫存的背景下，被貨幣棚改拉了起來，但本身的經濟基本面和人口基本面並不牢固，無法支撐。

現在貨幣棚改轉向，其本身的人口和經濟沒法支撐，只能默默承受著房價下跌。

以鄂州孝感來說。

根據第七次人口普查資料顯示，孝感過去十年人口减少了54.41萬人，是湖北省人口减少最多的都市。

鄂州雖然十年常住人口變數是正數，但十年僅新增3.07萬，幾乎可以忽略。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

從上錶可以看到，過去十年，除了省會武漢外，大多數都市的人口都在流失，少部分雖然新增，增量也非常有限。

根據昨天湖北省發佈的《2021年統計年鑒》來看，湖北省2020年戶籍人口為6160.1萬人（男性3199.2萬人、女性2960.9萬人），常住人口5775.3萬人。

整個湖北省外出流動人員規模為384.3萬人。同時，武漢2020年常住人口數據為1244.77萬人，戶籍人口916.19萬人，武漢的流入人員是328.58萬人。

說明，湖北省扣除武漢之外的其他城市，去年的外出打工流動人員規模是712.88萬人，占總戶籍人口的11.6%。

意味著，每10個湖北人中，就有1.16個人在外地打工。可見，三四線都市的人口流出壓力有多大。

這意味著，救市的需求越來越多，後續還有更多的三四線都市，或發佈限跌令，或約談房企禁止他們惡意降價。

03

限跌令，限得住嗎？

在之前的文章中，本號專門分析過，一些此前單純依靠棚改拉起房價，沒有人口和經濟基本面支撐的都市，還將繼續下調。

限跌令救不了它們。

因為：

第一，這些都市原本是依靠貨幣棚改拉起來的，現在貨幣棚改已然轉向。

2019年全國貨幣棚改只有2018年的一半，2020年只有2018年的三分之一，2021年在住建部要求嚴禁大拆大建的背景下，跌幅必然依舊。

製圖：都市財經

棚改急速轉向，意味著需求急速消失。

第二，這些都市經濟、產業單薄，人口又在流失，需求在持續减弱。

第三，房企債務壓頂，不少房企已經債務違約。在融資難、舉債難的背景下，降價促銷回款的需求非常强烈。

以上三個現狀，如果不發生改變，那這些都市的房價，限不住，還得跌。