原創：茅十八

來源：米宅（ID:MizhaiPlus）

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又有一個都市出新政了，這一次輪到了海南。

海南省三部門聯合發佈了一則紅頭文件——《關於加强商業、辦公類建設項目全過程管理意見》，對商住房開出嚴格限制要求。

海南這招，堪稱史上最强的“禁公寓令”。

其覈心內容，有以下幾點：

1、商辦類項目，不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述；

2、應採用公共走廊、公共衛生間管道佈局，不得採用住宅套型設計形式；

3、套內不得有陽臺、盥洗室、衛生間、茶水間或飲水供應點、陽臺（含露臺）及各類型管井、烟道、風井等；

4、不得預留、違規增設可作為住宅用途的排水、排污、排烟等管比特（道）、孔洞；

5、不得設定燃氣設施和廚房；

6、不得違規增設結構梁、結構樓板、插層；

7、商辦類項目可產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米；

簡單用一句話總結就是——

今後，海南所有商辦類公寓的居住功能和居住内容，統統被否决、被強制剷除！

這意味著，今後海南全島，商辦類公寓的生存空間將被徹底碾壓，尤其是小面積loft產品。

所有的度假型公寓、養老型公寓都行不通了，賣不掉了！

連日常生活必需的排烟排水都沒有，租都租不出去！

2

曾經，商辦類公寓高光時刻，賣得如火如荼，千人搶房、開盤日光屢見不鮮；當然，也幫開發商們賺了不少錢。

但不得不承認，商住房、商辦類公寓的價值，一去再難複返。

但其實，這已經不是海南第一次發佈“禁公寓令”。

而海南，也不是全國第一個發佈“禁公寓令”的都市。

其實早在2個月前，海南就發過一次類似政策限制商住房，對比兩次政策。

8月份的政策，僅僅提到了嚴禁商辦公寓採用住宅套型設計、嚴禁套內設獨立衛生間、廚房、排水排烟等。

但這則新政，對商住房的限制更嚴，四面八方全都已被堵死。

如果追溯到全國層面，率先啟動整治“商改住”的還是北京和上海。

2017年，北京率先打了個樣，困住了數十萬購買商住的北京人：

新房項目不得出讓給個人；

二手房項目出售給個人時需滿足名下無房且連續繳納五年社保；

商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的貸款；

仲介可代理商辦房屋的出租出售，但不得文宣居住功能……

2018年，杭州和南京跟進：

明確不得建設酒店式公寓。

2019年，佛山出臺公寓禁令，學位被砍：

不配寘住宅類設施、教育學位等

不得預留排水、排污、排烟及燃氣管道；

套內建築面積不得小於200平；

同年，廈門出臺嚴控公寓新政：

不得預留住宅功能的排水、排污、排烟和燃氣管道，還嚴格限高；

辦公用途，最小分割單元不得低於300㎡，層高不得超過4.2米；

商業用途，單套套內面積低於300㎡，層高不超4.5m，大於300㎡的，層高不超6m；

兩年空窗期後，這次海南帶頭，再次掀起了新一輪商改住禁令。

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很快，海南全島的公寓價格，會直接腰斬。

不管跌到多便宜，千萬別想著去抄底，太多的先例告訴你，公寓的價格從來沒有最低，只有更低。

隨便扒幾個都市出來，公寓身價都在慘跌。

鄭州公寓價格跌得最狠，幾乎全面腰斬：

二環主城地鐵口，某公寓賣到了成屋還沒賣完，價格跌到6500；

南三環地鐵口某公寓，之前首開10500，最低跌到5800；

寶能鄭州中心公寓，2019年18000，現在12000；

長沙公寓，最高降幅50%。

濱江新城北辰時光裏，年初均價還在一萬以上，現在特價降到5888，跌了近40%；

綠地V島，均價降到8500，降幅超過20%；

金地鉑悅，從去年的萬字頭，下調到5888起；

有都市公寓項目，直接跌到建安成本價！

昆明有公寓居然跌到2888；

瀋陽蘇家屯，也有一公寓項目，跌到了2800；

按照中建系，建安成本最低標準2300元/平左右。

建安成本2300，另外還要加上土地成本、行銷成本等等，售價才賣兩千多。

這什麼概念？

開發商是含著淚，賣一套賠一套。

先上車的公寓業主，房子還沒交，價格先腰斬，房價蒸發一大半。

馬上，這些先例都會在海南逐一上演。

在公寓的世界，分分鐘讓你體驗一把，搏一搏，寶馬變單車。

4

馬上，新一輪的“公寓”禁令，會在更多都市掀起一輪血雨腥風！

三點原因：價格跌的慘、庫存量逆天、實用價值太小。

很多都市的商改住，仍在發瘋似的擴建。原本規劃的都市綜合體，商辦類全改成了公寓。

規劃中：住宅+商業+辦公，輕鬆實現家門口生活、家門口就業、家門口休閒購物消費；

實際上：卻變成了住宅+大量公寓，商場建成了公寓、辦公大樓建成了公寓。

沒有了商業體和辦公大樓，大量的公寓能起到什麼作用？

除了嚴重加劇容積率、嚴重拖垮住宅舒適度之外，幾乎一無是處。

看幾個典型都市的公寓庫存，簡直嚇傻人。

長沙，公寓庫存量持續突破歷史最高水準，超過432萬方，去化週期35.5月！

昆明，公寓庫存高達448萬方，去化週期55個月；

瀋陽，截至2021年6月底，公寓存量為254萬方，去化週期高達95個月。

鄭州，截至到2020年底，公寓庫存共計404萬平，去化週期93個月；

什麼概念？

假如現在全國所有都市立刻強制撤除商改住、假如這些都市立刻停止新建公寓，現有的公寓庫存量多久能去化完？

長沙公寓庫存，去化需要3年！

昆明公寓庫存，需要去化近5年！

鄭州公寓庫存，需要近8年！

瀋陽公寓庫存，需要去化8年！

但事實是，沒有一個都市能立刻停止新建公寓。

加上新建體量，很多都市未來10年，公寓的貨量都是嚴重過剩的。

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而沒有最嚴只有更嚴的“公寓禁令”，更會一夜嚇哭公寓買房人。

就像2019年7月的佛山萬科，5800套公寓，一夜變成了辦公。

5000多名只想落戶上學的業主，一夜間，既落不了戶，也上不了學，連衛生間的馬桶自由，都實現不了……

慘嗎？這還僅僅只是開始。