10月12日，海南多部門聯合發佈《關於加强商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（以下簡稱《意見》），從建設項目土地出讓、建築設計，以及最後項目銷售和產權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策。

《意見》還規定，以康養、總部經濟等之名建設的項目參照執行，堅決防止打著康養、總部經濟等旂號圈地變相開發商品住宅。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，這是繼北京、深圳、上海、成都、廣州之後，又一個出臺政策管控商改住的都市/省份。

嚴禁商改住

《意見》指出，市場主體應當嚴格按照準予的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用，嚴禁擅自改變規劃用途。對未按照土地契约和對賭協議約定的條件進行建設的，要依法追究責任。

《意見》還對開發商的建築平面形體作了明確規定，應採用公共走廊、公共衛生間管道佈局，不得採用住宅套型設計形式。外立面應具有明顯的公共建築形態和特點。

此外，在文宣、銷售層面，《意見》指出，開發商在對外宣傳時，不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此次海南的調控政策，實際上是強調了去房地產化導向，防止一些房企把開發重心向類住宅項目傾斜。

“此次海南政策的定調，繼續說明各類鑽政策漏洞的行為不可行，包括房企和購房者需要嚴格遵守專案開發和認購規則，防範越紅線等行為。”嚴躍進認為，今年海南房地產市場表現較為活躍，在當下嚴厲的購房政策背景下，已有部分購房者開始進入類住宅市場，若不對市場進行管控，看到了需求的房企可能會進入這個市場，這將損害既有商業辦公物業規範，也會助長炒房氛圍，不利於房地產市場穩定。

《每日經濟新聞》記者査詢海南統計局數據發現，1~8月，海南的房地產開發投資額為805億元，同比增長10.8%。其中，海口的房地產投資額為283億元，增幅為10%；三亞的房地產投資額為281億元，增幅為28.2%。

華南都市研究會副會長孫不熟則認為，近年來，在自貿港政策紅利下，海南產業聚集效果明顯，外來人口結構正逐步發生變化，對租賃住房、商業公寓包括商改住的需求相比之前有所提升。囙此，海南房地產市場如何與產業發展相適應，或將是下一階段政策關注焦點。

確保房產内容

海南並非第一個發佈“禁公寓令”的省份或都市。

根據《每日經濟新聞》記者不完全統計，2017年以來，全國一半以上的重點都市，都已出臺限制商改住的公寓禁令。從都市分佈來看，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京、東莞等，超17個。

值得注意的是，在限制商改住之外，北京、上海、廣州、深圳等都市還出臺了鼓勵“商改租”的政策，為商辦性質用房提供了另一條出路。

記者注意到，在眾多頒佈限制商改住的都市中，政策最嚴厲、調控層次最為完整的當屬北京。

2017年3月26日，北京出臺史上最嚴的“公寓禁令”，從規劃到持有，再到交易環節，北京形成了一套完整的封閉體系，對市場上的商改住現象開始全面圍堵。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴《每日經濟新聞》記者，對於商辦類項目的調控，有利於確保房產内容，住宅歸住宅，商辦歸商辦，這樣可以减少商辦物業的客戶群體，從而降低商辦類物業土地的溢價水准。

一比特深圳龍華的購房者向記者表示買了商辦公寓很後悔：“我被開發商給坑了！當初買這套房子的時候，銷售跟我說房子内容是公寓，但後來該街道執法辦公室的告知書告訴我，這個項目只有A棟和B棟是住宅，其餘產品規劃用途均為商務辦公和商業類建築。也就是說，我買到的房子是辦公大樓改成的公寓。”

那麼，現時熱門都市的商辦類項目出路在哪裡？

業內人士普遍認為，對於現時熱門都市存在的商辦項目，將一些合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也有利於新增都市的住房租賃供應，平抑房租價格。

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