來源丨21世紀經濟報導（ID:jjbd21）

作者丨陳潔，實習生張惠蘭

編輯丨杜弘禹

圖源丨圖蟲

這個國慶假期，回到家鄉的李靜（化名）從父母那裡得知一個令她吃驚的消息：家裡前兩年購買的一套房子，今年以來房價已經跌去超過20%。

李靜的家鄉是一個三線小城，家裡的房子在都市郊區，是此次房價下跌的重災區，但即使是市中心的房子也已經跌去15%左右。

不僅僅是三四線都市，即使是一些省會城市也已經“扛不住”了。

近日，哈爾濱出臺《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出購房補貼、放寬二手房公積金貸款屋齡年限等16條“救市”政策。

一比特哈爾濱的房屋仲介告訴21世紀經濟報導記者，新的16條房地產政策，是鼓勵外來人員在哈爾濱買房落戶，新政出臺後來買房的人變多了，現時售樓部不能說爆滿，但確實挺忙的。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示，全國這一輪房價下跌的直接原因是信貸收緊，最大的影響是二手房，目前來看一線都市二手房成交量下跌最大。但現時的“救市”政策都沒有觸及到市場下調的根本，很多都市出臺的“限跌令”甚至會起到反作用。

冷清的“金九銀十”

今年房地產慣有的“金九銀十”，顯得特別冷清。

張大偉指出，現時出臺“限跌令”都市數量明顯增多，包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶等。其中，就包括李靜的家鄉。

“我和仲介聊，發現同一個樓盤，一期剛剛開盤的時候單價在8000-10000萬元，而現在新開盤的二期只有7000多元，一開盤就下跌超過1000元，不少一期購房者都不滿。”李靜說。

不僅僅是三線都市，哈爾濱這類省會城市，也在防止房價大起大落。21世紀經濟報導記者注意到，就在今年9月9日，哈爾濱松北區住房和城鄉建設局發佈了《關於穩定房地產市場相關情况的通知》，提出要堅守商品房價格的穩定性。

“哈爾濱房子都降價了，政府出‘限跌令’，就是為了不讓房子價格降太厲害，但就算如此，現在哈爾濱房價已經降價，很便宜了。”上述哈爾濱房屋仲介表示。

他進一步表示，哈爾濱今年的新房單價平均約下降2000元左右，松浦觀江國際此前單價達到1.3萬元/平，但現在即使是南北通透的戶型也就1萬元左右，“有人就是看房子掉價不敢買，‘限跌令’就是給老百姓吃‘定心丸’”。

張大偉表示，根據網簽規則，一般來說，房地產如果實際售價低於網簽價格15%，就無法通過備案，但此前大家都是預防不要過度漲價，沒有考慮過下跌問題。但是，現在相應的規定起到了限跌作用，很多都市並沒有發佈“限跌令”，但是實際的限制都是有的。

情况確實如此。21世紀經濟報導記者瞭解了福建廈門、廣東惠州等地的情况，一比特廈門房地產仲介告訴21世紀經濟報導記者，政府的“限跌令”一般是兩個方面：限制售價，以及限制折扣。

“我們售賣新房的工作人員，原本計畫打到92折，但為了避免市場比較亂，政府就限制最多打95折。”上述仲介指出，廈門樓市在今年三四月份火熱過一陣，但隨著銀行貸款額度縮減，放款時間拉長，客戶驟減，一些客戶在今年四五月份就訂房了，但現在還拖著。

“今年9月和10月，客戶整體比之前多一些，但售價仍然不好。”上述廈門仲介指出，預期年底市場可能會出現更便宜的房子。

一比特惠州房地產仲介對21世紀經濟報導記者表示，往年在下半年樓市會相對火熱，但今年卻出現下滑，對他們來說，七八月份整個惠州的成交網簽數據下降了22%。

“銀行政策對貸款有所收緊，導致二手房不是一般的不好賣，新房也在讓利。”上述惠州仲介表示，有一些樓盤直接打到9折，開發商也在想各種辦法來促銷，比如降低首付，甚至首付分期。

一線都市二手房“速凍”

中原地產研究中心統計資料顯示，9月份一線都市二手房數據全線暴跌，整體數據已是多年來新低。

北京二手房市場全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年的17259套下降了27%，環比下降21%，創下連續18個月的市場最低點；上海9月成交套數也只有11000套，相較於8月份的18000套下降約40%；9月份，廣州二手住宅整體網簽宗數為6198宗，環比下降27.38%，同比下降56.04%；深圳9月成交1765套二手住宅，環比减少13.6%。

張大偉指出，從二手房來看，一線都市成交量下跌最為嚴重，首先是一線都市的限購在所有都市中最為嚴格，其次是信貸收緊對其影響很大。

“信貸收緊最直接的影響就是二手房，其中對一線都市影響最嚴重，對二線、三線都市影響相對弱一些。”張大偉表示，但三線都市樓市也不好過，因為三線都市的房地產供應相對飽和，並且受一些大企業“暴雷”的影響更明顯。

不僅二手住宅，新建住宅9月份也出現了全線明顯下調，一線都市平均成交面積環比下降超過23%，同比下降47%，二線都市也環比下降6%，同比下降30%。三線都市環比下降26%，同比下降52%。

國慶日期間，中原地產資料顯示，大部分城市房地產市場新增成交量達到多年最低谷，一線都市二手房接近零成交。往年出現的長假期間三四線都市返鄉置業潮幾乎完全消失，三四線都市加速讓利現象開始明顯出現。

這讓和李靜一樣的不少購房家庭，陷入了虧損之中。

王婷（化名）家裡在2017年購買了一套在角美的新房（角美位於廈門和漳州交界，屬漳州），購入價格為19999元/平方米，但如今她計畫以16000元/平方米賣出。

“2017年時行情大好，我們就跟風買了一套，但現在資金緊張，加上房價仍在下跌，我還是想賣出去，儘管賣出去要虧錢，差不多要虧60萬。”王婷說。

張大偉表示，導致樓市“速凍”的第一個原因是房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。其次，房地產調控持續陞級，9月單月全國房地產調控累計達62次，疊加1-8月的420次，2021年以來房地產調控次數達482次。

“從現時的‘救市’政策看，都沒有觸及到市場下調的根本。‘限跌令’也根本沒有能够擋住這些都市樓價下跌的趨勢。不少樓盤以送首付、送車、送40萬家私卡等管道變相突破限跌令。”張大偉表示，市場持續低迷之下，房企唯一的自救辦法就是降價促銷，但隨著限跌政策出現，企業流動性愈加緊張。

本期編輯劉雪瑩