樂居武漢新聞組

  “武漢第二批次集中供地起拍價均有所提高，經過競自持、裝修等組合手段後獲地難度和成本新增。

  中心城區起始價提升幅度大，無法滿足公司投資名額要求，遠城區市場存量大，去化緩慢，難以滿足現金流要求。

  前期跟進土地出讓價大幅提升，大大新增了未來市場預期的壓力，在“房住不炒”政策基調和當前市場環境下，預期實現難度大。

  綜上，建議放弃參與武漢第二次供地。”

  這是武漢第二輪土地掛牌後，一家央企武漢投資負責人給集團的彙報綜述，而這一幕也預示著武漢第二輪土拍的結局，無一家央企參與的“武漢土地盛宴”。

  深度內卷

  10月12日，武漢第二輪兩集中劃上句號，此次供地共推出房地產用地49宗，經過9日、10日和12日的三場揭牌，共40宗用地順利成交，成交土地總面積245.94公頃，規劃建築總面積576.78萬平方米，成交總金額347.79億元；另有3宗土地流拍，6宗土地因交易异常予以撤牌。

  地方國企傾巢出動，兜底護盤。成交的40宗地，9成以上被地方國企拿下，其中各區一級平臺公司拿下約5成地塊。通過企查查穿透公司股權，可以發現這些拿地的公司大多為土地整理方和出讓主體方……

  有媒體評估武漢第二輪土拍：沒人接盤，那就自產自銷。

  武漢第二輪土拍供應前，提出：引導市場從價格競爭向質量競爭優化，從土地供應的源頭提升建築品質，促進城市建設高品質發展。在經過多輪討論、上會、決議後，啟用“限地價、限房價、競品質”管道，將提升品質作為覈心目標，然而還未登場便謝幕。

  根據網絡成交出價及揭牌時間顯示，除一宗進入競價環節，其餘地塊均在1分鐘內成交，這一情景也是武漢近五年來第一次出現。

  有投資負責人表示：這是我經歷的最冷清的一次土拍。

  而這樣冷清的土拍並非武漢獨有。

  9月17日，瀋陽經歷了一場史上成交速度最快的土拍，僅1小時19宗地塊出讓，其中14宗底價成交。合肥，原定9月17日開拍的17宗地塊，臨開拍前宣佈其中9宗地塊延期到月底掛牌出讓，其餘8宗僅1宗出發搖號，其餘全部底價成交。

  ……

  第二輪土拍從無錫開始，幾乎都是一樣的結論，開發商選擇：躺平。包括上海、北京也有多地塊無人競價出現。

  市場趨冷，供需失衡

  武漢第一輪土拍有多火熱，第二輪就有多冷清，而兩者之間相隔不到100天。這中間發生了什麼？特別是在第一輪土拍中高溢價拿地的企業經歷了什麼？

  5月起，武漢市從新房監管、土地供給改革、都市更新等方面出臺細化調控，但房地產政策環境相對寬鬆，主要以規範和完善市場秩序為主，降低落戶門檻刺激剛性購房需求，公積金選取新政進一步放寬，業界紛紛表態，此舉對樓市將產生一定利好。

來源：武漢克而瑞

  面對如此溫和的政策，武漢樓市的銷售給出了更生動的答覆。

  進入7月後，武漢供應量持續增長，9月裏武漢供應量突破240萬方，同時成交量逐月下跌，9月成交面積與2020年6月持平，這也是近年來武漢的成交新低。

數據來源：武漢克而瑞

  9月樓市供應新增，去化速度持續放緩，截止9月底，全市新房存量仍有1967萬方，去化週期11.5個月，也是近年來的庫存新高，去化壓力不言而喻。

  房企促銷手段也可以看出總體市場嚴峻，最具代表性的如：保利青年榮耀率先調價，為防止業主鬧事，保利採取換新案名的管道，價格直降3000元/㎡；其次也有項目為拉開區域差异，採取精裝改毛坯、毛坯改精裝等管道；也有用通路特價、工抵房等管道降價的……一切的目的只為降低購房門檻，促進快速跑量。

  龍湖大膽拿地

  市場的不確定性給拿地帶來了無形的門檻，但火中取栗是房企一貫作風，但這一次他們卻一致選擇躺平。綜合武漢第二輪土拍拿地房企，不僅無一家央企參與，第一輪中參與的企業幾乎不見蹤影。

  無論是第一輪中幾乎報名近20宗地的萬科，還是第一輪收穫頗豐的金地、招商、南山、香港置地，又或者在第一輪土拍中尤為亮眼的中鐵置業、愷德……他們一同選擇了不參與武漢第二輪土地拍賣。

  但同樣也有例外，位於江岸區新榮客運站的P（2021）141號地塊，以起始價500700萬元拿下了第二輪單宗最高價名號，而它背後的故事更是跌宕起伏。

  根據網絡資料，2021年年初，清能集團、朔商集團和龍湖集團三方共同簽署了戰略框架合作協定。根據協定，三方將充分發揮各自的資源優勢、組織優勢、管理優勢，實現資源整合和優勢互補，互惠共贏，協同推進江岸區後湖大道新榮項目。

  3月，武漢市一季度招商引資項目簽約大會上，華潤置地與武漢市江岸區簽訂“萬象商業綜合體合作框架協議”。擬在江岸區後湖板塊建設萬象商業綜合體，項目預計投資規模約100億元，建成後將對江岸區打造武漢現代商貿中心、豐富解放大道沿線商業業態發揮較高的引領和帶動作用。

  該項目同樣指向位於新榮客運站的P（2021）141號地塊，一場暗戰在龍湖、華潤、江岸區之間展開。

  掛牌資料顯示，P（2021）141號地塊為住宅、科教、公園與綠地、商服、交通服務場站用地，建面約560000平方米，競買保證金250350萬元，起始價500700萬元，起拍樓面地價8941.07元/㎡。

  25億報名門檻無疑也是房企難以突破的難點。對於拿下新榮客運站一事，龍湖的回復是：一戰到底。無論華潤是否與江岸區簽下新榮客運站合作協定，龍湖都不會改變自己的目標。華潤報名，龍湖與之競價；華潤放弃，龍湖底價成交幸事一件。

  這也應證了龍湖近年在武漢土地市場的作風：別人大膽我謹慎，別人謹慎我大膽。

  遙想2016土拍

  2021年，武漢土地市場在迎來一場土拍盛宴後進入速凍，而這一幕和2016年略微相似又完全不同。

  統計資料顯示，2016年共成交330多起單價、總價地王。就武漢而言，據武漢中原公佈的資料顯示，2016年武漢產生了16個地王。同時，這一年，武漢首次進入土地出讓金千億軍團，土地出讓金額是1067.99億元。

  而這些地王有9成沒能在1年後入市出貨，彼時甲方最盛行的一句反思便是：“當年我舉牌拍地，是相信地價（高）也還能掙錢，但我沒預期到政府出了限購政策。”

  就在武漢地王頻出的2016年，武漢土拍出臺了率先推出：一次報價。同時首度啟用限價令，對部分地塊的最高溢價率做出限制，且在多家競買方觸碰價格紅線後，轉而進入競代建、競規劃方案環節。

  然後，土拍新玩法並未抑制住房企拿地熱情，隨後平安以100.65億拿下楊泗港地塊，成為武漢總價地王。拿下武漢總價地王后，平安退居二線，將開發權分別分給了越秀、金茂、龍湖，項目首開則在3年後，截至發稿日，越秀、金茂仍然在售，2016年拿地至今5年，如果認真計算資金沉澱利息，想必只有平安是盈利的，為何3年才開盤？中間經歷了什麼，想必只有三家企業冷暖自知。

  政策一度收緊，但勇往向前的房企並未止步，繼平安之後，武漢本土房企統建以樓面價7500元/㎡拿下沌口單價地王，然而1年後，周邊推出地價更低的地塊，在市場低迷、資金緊張的年底被不差錢的房企撿漏。

  經歷了武漢2016地王盛宴後，面對政策房企似乎冷靜了許多，但冷靜仍舊不是最終答案。正如開篇所寫，多宗地價起拍價高於預期，且市場情况不容樂觀，後續想像空間不大等多方面造成。

  開發商“躺平”賺錢

  地價有多貴，看看東湖高新的供應。

  第二輪土拍中，最具亮點的莫過於東湖高新區流芳板塊的P（2021）116，起拍樓面價11002.6元/平。

  對比武漢首場兩集中，位於流芳板塊的P（2021）072號地塊，安徽偉星地產擊敗新城、龍湖，成交價121500萬元，溢價43.30%，成交樓面價5915.29元/平。

  或許安徽偉星拿下流芳地塊後，拉高了區域整體地價，囙此在2個月後，板塊內P（2021）116登場，起拍樓面價達到11002.6元/㎡，起拍價竟然高出上一輪成交價80%。

  當然，安徽偉星仍未退縮，與武漢左嶺新城開發投資有限公司鏖戰數論，最終以500萬敗北。流芳板塊也跟隨P（2021）116站上新高，武漢左嶺新城以總價149800萬元競得，樓面地價11747.63元/㎡，溢價率6.77%，成為武漢第二輪兩集中唯一一宗進入競價環節的地塊。

  現時，P（2021）116號地塊周邊在售新房包括美的雅居樂雲築、正榮悅璟臺、招商東城華府等項目，均價約16557-18500元/平，想要賣出更高價相比還需一番包裝和運氣。

  同樣的情况還出現在漢陽。

  武漢第二輪土拍中，P（2021）119號（月湖船院地塊）位於漢陽區知音大道以南、華園路以西，地塊用地面積4.09萬方，地塊起始地價185810萬元，起拍樓面地價16157.4元/㎡。

  對比第一輪土拍中同樣位於漢陽二環內墨水湖邊的P（2021）049地塊，電建地產經過約半小時競價，最終以總價140530萬元勝出，樓面地價15110.75元/㎡，溢價率49.45%。

  電建鏖戰數論，經過溢價才拿下的土地，2個月後土地再度升值，代表著電建地產躺平便賺得千元土地溢價。

  此外還有江岸區的P（2021）127號地塊，地塊位於江岸區黃石路與京漢大道交叉口以南，與今年成交的P（2021）005號地塊相隔不遠，彼時P（2021）005經過55輪競價，最終被越秀拿下，成交價130000萬元，樓面地價26530.61元/平，溢價率26.21%，而P（2021）127起始樓面價則達到2.85萬元/㎡，雖然該樓面價未達到區域最高價，但半年內地價上漲80%，越秀仍然是“躺平”賺地價。

  以上這些也應徵了諸多房企投資負責人說的：第二輪土拍起拍價也無法算帳，更不用談拿地策略和預期。

  武漢第二輪土拍結束後，有媒體稱：推出49宗，最終成交了40宗，如花山、左嶺地價低了近千元，說明武漢第二輪土拍十分圓滿且好過全國半數都市。以一線都市廣州為例，廣州推出48宗土地，最終只成交了23宗，而武漢成交率達8成，

  真的如此嗎？翻看此次成交情况，5成土地由各區一級平臺公司購入，我們更關心平臺公司購入後，如何開發？

  平臺公司拿地的淵源可追溯至2014年，彼時一家名為武漢2049的公司，以54.7億拿下位於漢陽仙山村三宗打包地塊，從公司名便可看出背景，帶著武漢遠景規劃的印記，經査詢該公司為2013年成立，投資人為武漢市土地利用和都市空間規劃研究中心及武漢市土地整理儲備中心。這邊是武漢市土地交易中心的平臺公司，也讓福斯第一次瞭解平臺公司和一級土地儲備公司，它的成立似乎只是為了仙山村三宗打包用地。

  仙山村分為三宗地塊9個包，合計110萬方體諒，是難得一見的百萬方項目。拿下仙山村後，2049平臺公司引入了：保利等企業，以及產生短暫關聯又分開的富力。拿下仙山村到首個項目推盤，中間大約經歷了近3年，前文提到那個保利換了新名字降價的項目便是仙山村打包地塊之一。

  由平臺公司摘牌後，找買家聯合開發或轉讓，也是武漢一種主流操作管道，既避免流拍也保證了市場的穩定發展。

  地價穩了？

  梳理近期政策不難發現，這一輪地價調控始於7月。

  7月22日，加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開，此次會議強調要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

  同日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，將著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

  7月29日，住建部在約談金華、泉州、惠州等5城時再次提到，要加快建立和完善房價地價聯動機制，優化土地競拍規則。要求地方政府真正確保市場的穩定，尤其是包括新房交易價格、二手房交易價格、土地價格和租賃住房價格等會納入積極的管控之中。

  7月30日，中央政治局召開會議，再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

  與此同時，網絡中謠傳著這樣一張似真似假的圖片

  在22城土地供應係數掛出，不難發現，這一切都是遵循著這份流傳的檔案而來，檔案中清晰表明，溢價率不得超過15%，决不允許通過提高起拍價的管道調整溢價率，否則將公開嚴肅處理，嚴格控制都市樓面地價新高。

  現時，市場正處於完善穩地價工作機制。地價穩了，才能真正促進房地產市場和金融市場的平穩健康發展。

  地價穩了嗎？

文章來源：樂居財經