圖：Christoffer Relander

深圳和香港這兩個都市擁有極其緊密的聯系，也經常用來對比。

喜聞樂見的就是關於房價上的對比，尤其是見到對面一個車位賣出上千萬和“劏房/籠屋”逼仄空間形成强烈的反差的時候。

事實是香港是個極其分化的社會，房價也是如此。資本社會發展的到極致，就一定會出現這種分化，這個規律對咱們這邊也有很大的參攷意義。

於是樓癲把兩地主流房產網站的成交數據做了一下統計對比，結果如下。

01.

深港全城均價對比

首先全市均價上，把香港均價按（匯率+套內）折算成咱們這邊常用的建築面積單價後的均價是12.1萬/㎡，大概是深圳均價6.4萬/㎡的兩倍。

香港人均收入大概是深圳的2倍，中位數大概是深圳的3倍，所以兩邊買房壓力其實差不多。

但是香港的首付是1-2成，利率2%左右，整體上買房困難程度要略低於深圳。

02.

豪宅市場對比

其次是豪宅部分，兩邊的房價都呈現一個共同特點，就是總價越高，均價也越高，而且幅度呈現遞增的態勢。

比如香港總價5億的房子比3億的房子每㎡只貴20萬，但是8億的房子每㎡卻比5億的房子貴了70萬。

在深圳這邊也出現了類似的現象。

比如三四千萬的房子只比2000多萬的房子單價貴2萬，但是五六千萬的房子就比三四千萬的房子單價貴了4萬，而8000萬和上億的房子比五六千萬的單價又貴了6萬。

猜測這個現象和社會上財富的分配也是一致的，有錢人容易更有錢。但是在豪宅的量和價上，深圳都還遠遠比不上香港。

在總價上，深圳這邊有四五個億的豪宅成交都能轟動全城，但是香港那邊有非常多的5億/8億以上、甚至上20億的住宅成交。

僅僅統計了香港2019年中到現在，就有90個2億以上的成交記錄，8億以上的記錄都有5個。

上圖是20億一套的住宅，在深圳好像沒聽過，有的話歡迎大家補充。

在單價上，深圳這邊均價30萬/㎡已經是頂豪了，但是香港那邊頂豪均價基本在100萬/㎡上下，而且是沒有上限的。

說沒有上限大家可能不理解，比如這個九肚山澐灃的6層洋房，單價已經322萬//㎡了。

李超人的別墅的據說占地600平左右，幾年前裝修就花了7億，用的防彈玻璃，監控設備是同安全公司以及香港警方聯網的，已經無法估價了。

03.

深港豪宅產品的區別

最後說一下兩個都市豪宅產品的區別。

深圳這座城市都比較年輕，所以豪宅普遍比較新。但是上面香港的這些頂豪，很多都有五六十年的歷史了，但是保養和修繕的非常好，仍然品質很高，所以可以賣到這個價錢。

國內新房很美，但是二手房過不了幾年就容易變的邋邋遢遢，這個現象在深圳也很常見。

與之對比，香港豪宅的業主很捨得在維護和翻新社區上花錢。因為大家很清楚，房子保養好了，自己住的舒服，賣的也更貴，投入產出效率一點也不低。

從上面的趨勢推測，十年內國內大改大造房子的階段度過以後，咱們這邊也會慢慢重視社區的維護和運營。

另外，不像深圳有錢人喜歡紮堆在鬧市區，香港富豪尤其注重隱私，很多豪宅都是在交通和商業非常不方便的山頂、海邊。

不方便也沒所謂，因為家裡養著幾個司機和工人，出門都是車接車送。

香港高端社區已經形成了穩定的區域和圈層，一些稀缺的社區有錢也不一定買的到。傳說馬老闆買石澳半島的房子的時候，就因為名氣不够差點被社區拒絕。

綜合對比來看，樓癲認為深圳是一個豪宅市場還沒有充分發展起來的都市。這裡面當然有制度和房價的原因，也有我們一些運營和觀念上的差距。

根源上，香港制度沿襲英國，對私產的保護要强過內地，土地使用到期可以低廉價格續約。而且香港制度很難改變，人為造成土地稀缺進而推高房價的規則一直都在。

另外香港社會已經高度成熟、固化，豪宅區只在港島和九龍塘-加多利山附近。很多富豪家庭都是世代傳承，他們捨得、也敢、也需要在房子上下重金。

與之對比，深圳的豪宅產品不僅僅在價格上有廣闊的上升空間，在頂豪的產品供應上、圈層的運營上，還有比較細節的社區維護上，都大有可為。

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