房地產行業入冬，各大房企們也是壞消息不斷。

日前，濟南市住建局發佈的一份《關於暫停辦理綠地地產（濟南）有限公司及其子公司商品房預售許可證的函》，在網上廣泛流傳，檔案顯示：

綠地地產（濟南）有限公司及下設子公司為開發主體在濟南開發建設的多個房地產開發專案存在延期交房，涉嫌違規銷售，延期交付等問題，引發多次群訪群訴，嚴重擾亂了濟南房地產市場秩序。

綜合經濟觀察網、介面新聞等報導看，這份檔案屬實，暫停濟南綠地的預售許可辦理，對綠地的銷售回款多少會產生影響。

綠地方面回應稱，已完成整改，預售證辦理正常。不過這次的翻車，也是綠地經營問題的一個縮影。對綠地來說，債務壓力仍然是需要持續推進解决的難題。

01

細看這份檔案的內容和措辭可以發現，對濟南綠地點名，問題性質並不算輕。

比如延期交房等，涉及到多個項目，並“引發多次群訪群訴”，談到造成的負面影響，用詞也是“嚴重擾亂”濟南房地產市場秩序。

暫停預售許可的範圍，更是涉及到綠地的17家子公司。

來源：網絡

如此嚴厲的措辭通報，還是比較讓人意外的。因為總部上海、主場華東的綠地，濟南一直都是重倉的都市，按說對市場環境和政策還比較適應。

克而瑞資料顯示，今年前9月，濟南市場銷售排行榜中，綠地以99.35億元的成交金額排名第五，距離榜首的融創，只有不到50億元的銷售額差距。

另外，濟南綠地中心，也是濟南的地標性建築。而半年報提到，綠地濟南正在推進428超高層、濟南會展等重大戰略性項目。

對於這次因為違規銷售、延期交付等問題被點名，儘管綠地方面回應稱，已經完成整改，但暫停預售許可，要說對銷售進度不會產生任何影響，那也很難讓人信服。

在地產下行壓力下，房企普遍在銷售端發力，回籠資金以備過冬。綠地在今年半年報中也提到，“狠抓銷售去化”，出現這一插曲，都少會打亂節奏。

另一方面，在重倉的陣地遭遇處罰，也會影響到市場信心和企業的形象。

02

在調控壓力下，房地產企業的融資、銷售都受到了較大影響，前幾年的高增長難以持續，生存壓力凸顯，即便是TOP10的綠地，日子同樣不算太好過。

根據半年報，今年上半年，綠地實現契约銷售金額1641億元，同比增長23%；營業收入2827億元，同比增長35%。

2021半年報

銷售回款和營收增速表現都不錯。不過，盈利能力卻有些堪憂——利潤總額158億元，同比增長3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤82億元，同比增長3%。

增收不增利的問題突出，一個重要原因在於，綠地的佈局以一二線都市為主，本身受到限價等調控舉措的影響；而為了充實資金，“狠抓銷售去化”而推出的讓利，又會影響利潤。

2021半年報

如半年報提到，上半年的營業成本同比增長39.52%，超過營收增長。其中銷售費用的增長接近30%，管理費用的增長超過36%。

在盈利能力下滑之外，綠地更棘手的問題還是債務。

在國企型房企中，綠地屬於相對激進的。如介面新聞統計，去年疫情後，綠地在煙臺、蘭州、貴陽、蘇州和武漢等地先後投資的項目，總計超過3000億元。

來源：綠地官網

2020年，綠地的全口徑銷售額為3567億元，這樣龐大的投資體量，造成的債務壓力是顯而易見的。

三道紅線政策出爐後，綠地全部踩線，也是地產領域唯一一個全部踩線的頭部國企。而到去年年底，綠地的負債總額超過萬億元。

今年上半年，綠地圍繞“降負債、穩發展、促轉型、强管理”的主線，發力去杠杆，上半年累計壓降有息負債約349億元，現金短債比終於順利達標。

不過，雖然降負債的成效顯著，到年中綠地仍然踩線兩條，其中剔除預收賬款後的資產負債率82.8%，淨負債率為116.7%，償債壓力仍然較大。

而就在9月，穆迪將綠地控股集團、綠地全球、綠地香港的評級展望從“穩定”調整至“負面”，這說明市場對綠地償債壓力的擔心，它多少也會影響到綠地的融資活動。

03

和其他房企相比，綠地有一個很大的不同，也即它的業務重心，並不全在房地產上。上半年綠地2827億元的營收中，房地產為971億元，基建產業則達到1574億元。

基建產業的營收貢獻，可以為綠地帶來業務多元化的抗風險能力——上半年，綠地基建產業營收增速達到了74%。

不過，基建產業和房地產領域還是緊密掛鉤的，地產下行週期下，基建產業的增長空間到底有多少，未來還有待觀察。

來源：網絡

所以可以看到，為了化解債務風險，綠地在近一年來開源節流的大動作不斷。

如去年年底第一財經報導，綠地將上海、江蘇等地的231億元資產包上架，意欲出售項目回血。

另外，據介面新聞報導：

6月份，綠地將全資子公司上海綠地酒旅集團以8.6億元出售給金輝控股的子公司北京金輝，7月份將上海綠閔物業管理有限公司轉讓給花樣年控股集團旗下指定主體，轉讓價為12.6億元。

對於將231億元資產包擺上貨架，綠地此前回應稱，不是資產變賣，不過三道紅線之下，一度萬億債務壓身的綠地資金鏈承壓，這一點很難否認。

事實上，“華中第一高樓”武漢綠地中心出現的疑似停工風波，綠地西南事業部被成都智取文化廣告傳播有限公司公開催討7萬元廣告款，類似新聞的出現，很難不讓外界對綠地的資金問題產生負面聯想。

前不久，綠地更是被曝裁員40%。綠地回應稱，“不會是如此大的比例”，但“的確有做出優化人員的動作”的說法，間接坐實了裁員瘦身的傳言。

當然，綠地作為有融資優勢的國企，又有基建產業的支撐，化解債務問題，回歸綠檔，相信只是時間問題。

不過，總是負面消息纏身，包括在各地上演的一些質量風波、維權案例，對綠地的企業形象和市場預期，都會產生不利的影響。

正如此次濟南被罰所顯示的，在新的調控週期下，對於市場環境收緊、政策尺度從嚴的行業變化趨勢，綠地必須做好充分的心理准備。

生命是一場雷同且漫長的修行

學習是一場枯燥且充滿了希望的渡劫

無論如何，

深悅君將14年地產從業積攢的所有私貨

用一個有趣的江湖視角

一點一點講給你聽。