作者：櫻桃

2019年黃奇帆在一次演講裏曾經說過：今後十幾年，中國房地產開發企業數量會减少三分之二以上。

如今這句話，正不斷被現實驗證著！

01

近日，大灣區一家房企：光耀集團直接宣告破產！

光耀集團2002年成立於惠州，叱吒惠州房地產市場多年，2007年便拿下惠州房產銷售冠軍。

風頭最勁時，曾榮獲“廣東房企品牌價值TOP10”和“中國房地產百强企業”，也是惠州史上第一個晋昇百强的房企，至今沒有第二個。

其高周轉的管道，一度讓惠州本土房企害怕不已，被稱為“惠州王”。

光耀一開始進入福斯的視野，就是因為廣告打得好。

很多老一輩的大灣區媒體人都應該有記憶，當年光耀的項目廣告投放非常多，海報風格至今看來都不過時，據說很多都是和奧美廣告合作的。

一股濃濃的王家衛風，當時在業內被廣為傳頌。

另外，光耀打造的房子也是走這種小而精的路線，主打高品質，有設計感。

比如光耀翡儷港，地處惠州惠城中心，靠近華貿，也算是一塊好位置了，當年深受惠州當地富人追捧。

經過幾年的風吹雨打，翡儷港的外立面還是很新，看起來很有品質。

而光耀也是想把翡儷港打造成一個惠州“最具都市價值的頂級別墅大社區”。

如果不爛尾的話，也許就是惠州的豪宅之一了。

02

破產的原因也不難猜，就是犯了天下所有房企都會犯的錯誤：

1、高舉債，高周轉，最終資金鏈斷裂；

2、戰略決策錯誤。

2010年，當時稍微有點野心的房企都想去外地圈地擴張。

光耀也不例外，2010年光耀四處開花，製定了“3+X”的戰畧佈局，迅猛佈局珠三角、長三角、環渤海區域，開發節奏异常迅猛。

那是光耀最高光的時刻，全國共有29個項目，其銷售額從2008年的7億元飆升至2011年的60億元。

那可是2011年的60億啊，同年恒大的銷售額是619億，光耀那個時候已經算是百强房企了。

規模做大了，光耀內心就打起了上市的小九九。

在A股，房企上市一直都是非常謹慎的，於是光耀只能尋求借殼上市的管道。

-2009年，光耀欲借殼ST天目藥業，但因國家房地產調控而終止重組；

-隨後，光耀地產收購了一家杭州上市公司，但又以失敗告終；

-2011年10月，光耀收購新都酒店，欲借殼上市，而後3年，光耀對其累計投入約10億元，但因酒店業與光耀的房地產背景不相容，政策不支持重組上市；

-2011年，光耀耗資2億在湖南收購了兩處礦井，欲再次借殼上市。但恰逢礦業走下坡路，此次嘗試又以失敗告終。

來源：南方都市報

就在光耀苦苦尋求上市的過程中，危機早已步步緊逼。

為了上市，從2011年開始，光耀陸陸續續開始大量民間借貸，占到光耀整個融資規模的三分之一。

當年董事長表示，“由於光耀借貸時間較長，而一般企業民間借貸不超3個月，有筆款借了約15億元，但利息就高達十幾億元”。

那一年光耀的銷售額不過60億，算下來利潤都不够還民間高利貸的利息。

因民間借貸糾紛問題，光耀地產已經被列入全國失信被執行人名單中，這一下光耀就更加拿不到正規金融機構的貸款了。

另一頭，在擴張的時候，光耀還做了最錯誤的戰略決策。

把目光放在了文旅地產上，不惜重金重倉文旅地產，很多土儲都是往這個方向發展，打造所謂的高端“全球候鳥計畫”。

但隨著光耀的債務越來越大，從2013年底開始，光耀地產馬克住區、光耀翡儷港、荷蘭小城停工、停售或延期交樓，導致業主不斷維權……

2014年後，房地產一路冷清，國家開始收緊房地產信貸！

沒有了資金注入的光耀，如同失去了水的魚，再也遊不起來。

本來寄予厚望的“全球候鳥計畫”銷量卻不如人意、高昂的高利貸利息壓的光耀無法喘息、多筆借款到期無法償還，高周轉後工地停工，項目爛尾……

這一切切，徹底把光耀集團逼上破產的邊緣。

如果光耀能熬過2014年的冬天，2015年全國開始去庫存，樓市明顯好轉，他依然是一條好漢！

但光耀沒有熬過去，而是資不抵債了。

根據惠州人民法院的通報：

截至2016年6月30日，光耀集團資產清查總額約為64億元，負債清查總額約為79.7億元，加上為關聯公司提供擔保產生的負債約26.2億元，光耀集團總計負債105.94億元。

2017年光耀集團正式申請破產重組。

深圳知名律師周爭鋒和我說，破產重整就是搶救，想把這個瀕臨死亡的人救活。

經過四年的努力，光耀總共招了4家投資人，其中還包括華潤，青島城投公司，實力都不差。

但是重組牽涉工程方，業主，金融機構等眾多債務方，清理其中的債務關係太複雜了。

所以最後只能只能放弃搶救，重組失敗，昨天光耀集團在其公眾號平臺上正式宣告破產！

03

這兩年破產的房企已經數不勝數了，但大部分都是一些本地不知名小房企。

中型房企一般都是選擇被並購或者換一種管道繼續掙扎下去，主動申請破產的，還真的少見。

而且這次光耀集團涉及的債務大概約100億，和其他房企對比，真不算多。

就這樣都沒有救主願意接盤，更別說現在出問題的泰禾、福晟，藍光，他們的負債動輒都是上千億，還有恒大的上萬億，要重組起來難度可是大十倍以上啊。

之前一直傳萬科接盤泰禾，但是人家萬科也不傻，要泰禾自己解决自己的債務後，才願意接盤。

再看回那些接盤的房企，當初富力吃了萬達幾十個飯店，還有世茂並購福晟，都沒有落得什麼好結果。

富力最近自己都在變賣資產了，自身難保，世茂一直都在忙著消化福晟的資產包，最近還傳出商票延期。

典型的嘴大吞食易，胃脹消食難！

現在房企就連地都不敢亂拍亂，大家都在等待著寒風的過去，誰還敢這個時候接爛攤子。

我估計今年應該是房地產大洗牌最殘酷的一年了。

而這也是中國房地產歷程的必經之路。

自從98年房改以來，全國各地稍微有點錢的企業都湧入房地產市場。

根據2018年全國工商局的統計，在工商局注册登記的房地產開發商一共9.7萬個。

房企的數量是全球之最。

同期美國的50個洲的工商登記裏，注册房地產開發企業沒有超過500個。

雖然我國地大人多，但房企真的太多了。

借用章子怡的一句話，“房地產”的門檻這麼低了嘛，什麼妖魔鬼怪都想進來分一杯羹？

以前從未有過房產開發經驗的，只要手裡攢點錢、有點關係，都想進來圈錢。

有的拿到地就抵押套現跑路，管他爛尾還是幹嘛，最後把爛攤子扔給zf；

有的憑藉自己的名氣，亂搞一通，什麼雲南雪山小鎮，都淪為笑話；

一家公司說破產就破產，高管說走就走，只是苦了那些買爛尾樓的百姓們，一輩子就賠上去了。

這種現象在將來絕對不能再發生了，所以國家現在對房地產行業的監管越來越嚴格。

劣質房企在未來十年內肯定會逐漸被社會淘汰的，整個房地產行業的遊戲規則也將重新改寫。

這個過程相當於是“二次房改”吧！

第一次房改是讓國人能够有房子住，而這一次則是讓國人能够住上好房子。

前途是光明的，但過程肯定會經歷很多陣痛。

比如在政策的高壓下，現在越來越多開發商暴雷的暴雷，破產的破產，最終還是普通百姓來買單。

時代的一粒灰，落在普通人身上就是一座山。

千山萬水總是情，給個“好看”行不行