行走在吃瓜第一線的小編，又看到了一則熱搜：

#鄭州一法拍房降價96萬無人買#

單看這房子條件，明顯不錯啊，而且評估價508萬，起拍價才412萬，比評估價整整低了96萬！但是出人意料的是，竟無一人出價，最終慘遭流拍。

網友炸鍋了：

網友A:412萬我在鄭州買個小別墅不香嗎？

網友B：人都有400萬了，為啥還要買法拍房？

網友C：房子是不錯，但是很多人不考慮法拍房。

……

說來說去，總歸是因為“法拍房”的緣故。

今天，小編就跟大家詳細聊聊法拍房。

01法拍房現狀

作為樓市中的特別存在，熱點都市的法拍房市場一度火熱，各地法拍房成交量不斷重繪，當然，一個很重要的原因是因為法拍房可以繞過限購。

據資料統計，2021年掛牌二手房數量增長了大約56%，而在今年上半年，由於斷供被法拍的住宅數量就同比增長143倍。

就目前來看，法拍房數量最高的是江蘇、浙江和河南。河南兩個月新增5000套法拍房，以將近13萬套法拍房的數量，位居第三。

而由於洪灾+疫情的影響，鄭州法拍房也逐漸增多。現時，鄭州全市法拍房數量約有3萬套。有資訊顯示，位於金水區的銀基王朝法拍房更是多達60套。

02法拍房來源途徑

法拍房的來源主要是以下幾種途徑：

1、商業貸款逾期

沒錢還房貸，銀行爸爸也不會給你客氣，向法院提出民事訴訟，拍賣房產變現來償還貸款的。

今年疫情，加上房價下跌，不少炒房客就會因為杠杆太高爆倉，被銀行收回的個案也就越來越多。

2、司法沒收財產

比如：司法案件中有判决沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。

3、民間借貸抵帳

日常生活中，朋友之間借款，用房產作抵押也是很正常的事情。如果到期不能還款，根據《擔保法》的規定，出借人不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請，並出示抵押或借款協定，要求法院拍賣抵押的房產來還款。

這種情況生活中也不少見，債務纏身的老賴名下的房屋，就很有可能成為法拍房。

4、無主財產

這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生，可以忽略不計。

在實際情況中，因為民間借貸出現問題被法拍的房屋占到7成。不過，因為疫情的影響，很多人收入都受影響，被銀行收回拍賣的案例也多了不少。

03法拍房的優勢

為什麼這麼多人為了前赴後繼地奔向法拍房？法拍房有什麼優勢呢？我們繼續往下看。

1、最大的誘惑是價格低。

撿便宜是人之天性，法拍房最大的優勢就是價格低。

我們來看一下法拍房的制度：

第一次拍賣，拍價不得低於評估價或者市價的百分之七十。

第一拍流拍後，在原有平臺上進入第二次拍賣，原價基礎上最大降價幅度可達百分之五十。

變賣：兩次均流拍，進入變賣階段，起拍價定為變賣起拍價，最低不少於評估價五折。

所以，法拍房在定價上一般都會低於評估價，有的甚至能到市場價格的5折左右，少則省幾萬幾十萬，多則上百萬，試問誰會不心動呢？

2、不限購的魅力。

鄭州限購政策實行以來，很多人失去了買房的資格，而且就現在來看，政策沒有任何鬆動的迹象。

法拍房作為為數不多的、可以合理避開“限購”政策的手段之一，自然就成了香餑餑。

况且，法拍房相對於現在市場上的“熱盤”來說，更為低調，競爭也不會很激烈，在安全有保障的情况下，不失為一種好的選擇。

04法拍房的風險

天下沒有免費的午餐，收益越高，風險越大。

法拍房的風險高於常規房產。

最大的風險有三種：債權、租賃和清戶。

債權風險：房產在拍賣之前就已經抵押給了其他債權人，則債權人的權利受法律保護，在原房東沒有其他可執行財產的情况下，這套房難免就會有許多糾紛。

租賃風險：拍賣的房屋帶有租約，出於“買賣不破租賃”的原則，租戶的權益受保護，想解除合同就要雙方協商。

清戶風險：取得房產後，原房東賴在房子裏不走，如果這套房又是原房東的唯一房產，那麼原則上也並不會強制執行。

遇上以上這三種情况，後果一般是：要麼無法過戶，要麼無法入住（實際佔有），再倒楣一點的，二者皆有。

因為各自都有對應的法律瑕疵，一旦遇上就很難處理，需要付出極高的道德成本、時間成本、精力成本。

除此之外，還有很多零零碎碎的雜事帶來的成本。

-寫到最後-

總之呢，法拍房確實“有利可圖”、“有漏可撿”，但更高的收益自然會對應更高的風險。

我的建議呢，至少外行別碰，千萬不要一味抱著撿漏的心態去買法拍房。

綜合各種風險一刀切，基本可以認為：

來源為刑事案件的，不碰；

有人在住的，不碰；

當事人有非銀行借貸糾紛的，不碰。

幾輪篩下來，法拍房中相對比較優質的，往往是那些因為某些原因（最好是貪腐）被查封的官員的房屋。

想要降低風險，就必須支付更多的篩選成本，包括時間、精力和專業度。

小白就不要碰了。

來源：鄭在買房6A1O