市場，真的是簡單粗暴。

一方面，有學區等强利好支撐的社區，價格依然堅挺；另一方面，一批社區呈現橫盤的趨勢，陷入了“漲不起、賣不動”的僵局——市場經歷著一場前所未有的大分化。

行情掉頭，著急出貨的，按捺不住，加速“砸盤”，哪怕是一批豪宅…

帝景天成半島閣

近日，我在二手房網站上看到，位於江寧三山板塊的湖景豪宅帝景天成半島閣最新成交了一套413.77㎡的別墅房源，6室2廳的戶型，總價1090萬，折合單價26344元/㎡。

這個價格，相較於一年前成交的類似面積，直接低了1.2萬/㎡——去年7月5日，社區成交的477.56㎡的5室3廳房源，成交總價1836萬，成交單價達到38446元/㎡。

瘋狂的價格“砸盤”之下，該套房源出手速度非常快，成交週期只有16天——要知道，別墅類產品面積大，總價高，囙此，流通性也就相對比較低，有的甚至掛牌1-2年以上都無人問津。

帝景天成半島閣由天水閣和半島閣組成，社區體量不大，其中，天水閣主打純獨棟別墅，半島閣則主打雙拼別墅，也有少量獨棟。

△圖源鏈家

來自二手房網站資料顯示，社區掛牌總價最高的一套臨湖毛坯獨棟帶兩個私人碼頭，總建築面積達到2483.7㎡，有17室6廳3廚10衛，掛牌總價高達7979萬，位居二手房市場金字塔塔尖。

尚峰尚水

位於江北湯泉街道的別墅社區尚峰尚水，能査詢到的成交記錄，還是在去年7月，社區成交了一套毛坯別墅，掛牌了1071天，降價60萬，最終成交！

這套別墅為面積385㎡的5室2廳，帶一個大院子，成交單價僅為15551元/㎡。

這個單價，真的是屬於“砸盤”了。該社區以低密度獨院、聯排別墅為主，2015年，項目領取別墅銷許，均價就在13300—15700元/㎡了。

6年過去了，如今，鏈家資料顯示，社區最新掛牌均價也僅在17432元/㎡。

在現時二手房網站掛牌的房源中，單價最低的只有1.3萬/㎡，總價不及江北覈心區一套高層房源。毫不誇張的說，房主只為拋房了。

回到整個二手房市場，已然凉得像深秋。

第一點，單看成交量的話，我愛我家資料顯示，2021年三季度南京二手房成交量25245套（含高淳、溧水），環比二季度下滑34.4%，同比下降36.4%，其中主城九區成交23950套。

第二點，具體到房貸利率方面，還沒有“下降”的趨勢，現時，南京首套房主流房貸利率為6.25%（LPR+160bp），二套房的主流房貸利率為6.45%（LPR+180bp），可以說，資金成本很高，再加上稽核嚴、放款慢，甚至出現“停貸”。

第三點，往年的“金九銀十”已不在，現時，南京二手房掛牌量接近12萬套，整體市場顯現出了疲態，一批社區二手房成交價格持續3年基本沒漲，邊緣板塊的一批二手豪宅更是直接“冷場”。

對此，有人開玩笑說，好像也沒啥必要再指導價了。

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