原創首發|金角財經

作者|紅線

編輯|周大錘

深圳推出二手房指導價的那幾天，中原地產在三湘海尚的門店跑了個姓張的銷售經理。

跑路之前，張經理剛撮合完一筆流水4150萬的大單，買方是深圳市民夏小姐，賣方則是隔壁深圳灣1號T6-8C的業主。

後來的事，大家都知道了，這套房子業主掛牌價3800萬，中原放盤價4300萬，報價5000萬，成交價4150萬，最後前業主實收3900萬，數位騰挪間：

250萬不翼而飛了。

夏小姐很不高興：你罵誰呢！隨即把這事兒公開曝光。過去幾天，事情不斷發酵，引起不少關注，相關的幾方也都曾出面回應：

中原：雨我無瓜，錢給了協力廠商（深安房地產）

深安：這是“策劃服務費”，賣家知情

賣家：轉完錢他們（深安）就把契约撕了

深房中協：已計入不良行為清單，正在制定新規

黑仲介吃差價並不是什麼新鮮事兒，但在這個當口曝出來，意味深長。

幾乎在同一時間，貝殼傳出整個上海研發團隊被優化的新聞。仲介寒冬的雪，密密實實地蓋在個頭最高的老大哥身上。

都是開牙行的，為啥差距就這麼大呢？

傳說

夏小姐買房的深圳灣1號是個充滿傳說的地方。

據說，死也要死在去深圳灣1號的路上，是所有深圳打工人的精神共識，而就算真不幸猝死，遺言可能也是：

“麻煩清明的時候，幫我燒一套深圳灣1號。”

許老闆的皮帶還是愛馬仕的時候，恒大把總部從廣州遷到深圳，第一件事就是花10個億在深圳灣1號買了個次頂層，後來他發現900平的房子居然連黑衣警衛都住不下，又乾脆往下再買了一層。

至於為什麼不買樓上，因為蓋樓的徐老闆跟他一個心思：

我上面不能有人。

除了許老闆和徐老闆，夏小姐在深圳灣1號的鄰居還有人民教師傑克馬、牧原秦老闆、大疆汪老闆、大族鐳射高老闆……

所以當夏小姐說有“鄰居”告訴她“深安房地產就是中原員工開的公司，專門用來吃差價”的時候，吃瓜羣衆普遍反應都是不管你信不信，反正我信了。

夏小姐的鄰居還說：

“這在附近幾個社區已經形成潛規則。”

深圳的豪宅交易黑市化也不算新聞。去年下半年，深圳連下九次調控指令，深圳灣1號的成交價突然跌下來，最便宜的時候才十幾萬一平，都快趕上2013年開盤那會兒了。

與此同時，一則小道消息開始在仲介圈廣泛流傳，說的是徐老闆有個海外帳戶，想要買房，就要以慈善捐贈的名義往這個帳戶打錢。而打錢的數額，就是實際成交價與備案價的差額。

據說另一個超級盤香蜜湖一號也是，先按備案價走契约，剩下的買家再私下補給賣家。這樣的交易雖然見不得光，好歹買賣雙方還是一個願打一個願挨，但要再加上仲介薅一把，買家就不樂意了。

不樂意的夏小姐找上中原要說法，得到的回復是否認三連，就連當初負責促成這筆交易的張經理也在交易結束後迅速離職。

張經理去哪了？她去了深圳房地產仲介四大行之一的Q房網。

巧合的是，就在夏小姐買房那幾天，Q房網剛鬧出一條新聞：一名上海業主在賣房的過程中被Q房網授意刻意抬高房價，而多出來的價格則全部以傭金的形式進仲介口袋。除此之外，仲介還以“走關係免除個稅的名義”，向業主收了7500元疏通費。

在深圳房地產仲介協會的公示網上，與Q房網相關的最新資訊是一篇通報批評：

“Q房網於今年上半年期間被發現存在“背靠背”收取交易雙方傭金並刻意隱瞞牟取差價，違規代理查封房，違規承諾購房名額，私收款項等多項惡劣行為。”

社會學家說，稅收這門藝術，就是拔最多的鹅毛，聽最少的鹅叫。而仲介這門藝術，則是不管鹅叫不叫，先薅禿了再說。

“新生現象”

據受理夏小姐投訴的深房中協說，這次的事故中，深安與業主所簽訂策劃代理協定，以及業主支付給深安公司的250萬元服務費，都是“近期新生現象”。

這個“近期”具體是什麼時候，他沒明說，但看客都清楚——這得從那份84頁的PDF檔案開始追溯起。

二月初，住建局一聲令下，深圳二手房價應聲打了七折。隨後，成都、西安、上海、杭州、合肥、南京、武漢、重慶等一二線都市指導的指導，核驗的核驗，停貸的停貸。就像被推土機碾過一樣，仲介行業這二十多年在二手房市場上建起來的長城，轟然垮塌。

政策抄底，留言也滿天飛。七月，一則有關“最新訓示稱房屋交易仲介費不得超過當地社平薪水3倍”的消息不脛而走，貝殼的股價應聲跳水，跌點比創始人左暉去世時還低。

等到杭州二手房交易監管服務平臺推出個人自主掛牌功能，“仲介已死”的聲音在市場上已經傳了好幾輪。東莞人力局乾脆順手更新了今年的人才入戶負面清單，表格裡面只有兩個職業：

“房地產經紀人和房地產經紀人協理”。

剛剛過去的一個月，深圳二手房成交量1765套，永不眠的深圳房市，跌回了十二年前。深圳之外，北京、上海、廣州環比跌幅都在20%以上。

有人吐槽說，仲介市場這波不應該叫“遇冷”，應該叫“速凍”。

但民間也有民間的智慧。比如當年飛天茅臺1499的指導價一出，經銷商就馬上開始賣2500塊的礦泉水，買水送茅臺；再比如民間放貸的利率紅線前脚一壓，服務費、資訊諮詢費後腳就跟上了。

今年深圳留存下來的白襯衫們，也開發出一套複雜的報價公式：成交價=官方指導價+室內家私轉讓費+裝修費+……

反映到一套具體的房子上就是：“指導價570萬，家電和床380萬必須打包出售”、“房屋指導價600萬，房屋裝修和內部小物件225萬必須帶”。

不少交易確實借此成功繞過調控，但繞過去的這部分，是沒法見光的。批不到貸款，一旦面臨爭議很難扯清楚，同時，也方便了仲介把仲介費和差價以各種名義打包塞進這套公式裏。

市場，不過是一個套路生硬的輪回。

遺留問題

細究起來，在中國大陸這片土地上掘金的仲介們，早年都在河邊摸過石頭。唯一的區別在於，有的是黑色的，有的是灰色的。

1998的7月，也是一份檔案，福利分房制取消，居民住房開始市場化。

那一年，北京最大的房產仲介公司還是中大恒基，北上的河南人劉益良將自己稱作職業黑社會；左暉還在跑保險，被以中大恒基為首的黑仲介坑了一次又一次，距離他想到自己來做這事兒還有兩年；“房產仲介教父”的施永青，則把中原集團在大陸運作五年的二手房業務折開了出來，預備獨立運作。

一個個雪球，從濕滑的雪道上起跑。那時，他們還不知道自己將跑出很遠，只是覺得這片市場很黑：一蒙二騙、強買強賣、高進低出、短付長收、高額差價……買賣雙方資訊不對等，房產交易流程的複雜、非標、低頻等特點，天然編織出了一個巨大的漏洞。

直到兩年後，對黑仲介深惡痛絕的鏈家喊出“透明交易、簽三方約、不吃差價”的執業口號，再配上監管的手多重打擊，市場的水才終於清了不少。

但黑仲介、吃差價的行為並沒有就此消失。

很重要的原因是，國內仲介市場費率常年處在低位。

早在房市還沒徹底開放之前，官方就規定，房地產諮詢服務收費標準必須把持在0.5%-2.5%之間，後來雖然放開限制，但國內地產經紀傭金率最高的，也就是鏈家的貝殼：3%，還是部分地區。

要知道，在美國、日本等成熟市場，仲介傭金率通常在5-6%之間。

百分比小，就只能通過提高基數來掙錢，哄抬房價、賺差價等行為便隨之而來。

去年疫情剛結束那會兒，房市低迷，就有媒體預測“二手房仲介費率一旦下降，專業服務以及安全交易面臨風險，倒房子、吃差價等亂象叢生的黑仲介時代，恐將捲土重來。”

同時，被抬高的二手房價也影響著周邊新房的定價，泡沫就這樣在一輪輪迴圈中越疊越高。前段時間，貝殼研究院出了一份報告，裡頭說，中國的房價上漲不是線性的，而是“爬樓梯式”上漲。

而反過來，因為房價不斷上漲，二手房交易始終處於賣方市場，仲介費率只能由有求於人的買方來承擔，房價已經够高了，仲介費還想漲？你禮貌嗎？

仲介互聯網化的聲音喊了那麼久，本質上還是一門地產生意。

這一切沒有想像的那麼糟

電影《春光乍泄》的開頭，何寶榮靠在床上說：“不如我們從頭來過。”

破掉仲介圈惡性循環的唯一方法，是改變鏈條上最源頭的一環：房價。如今，堅實的房價已經開始震動，潮水正在湧進來。

在這個過程中，仲介會消失嗎？不會，只要資訊差還存在，沒有了仲介，買家都會變回1998年的左暉，機器也永遠沒辦法替代人與人之間的安全感。但持續的陣痛避無可避。

黎明前最黑暗的時候已經到來了，而好消息是，天總會亮。這幾天，已經開始有媒體開始探討仲介的新出路了：拉高服務、單邊代理、經紀人職業化……

上個星期，貝殼悄無聲息地把用了四年的slogan“找房大平臺”換了，新slogan是：

“讓居住更美好。”