作者：公子不悔

昨天寫了連漲五年的徐州，近期終於冷了，很多二手房降價出售，很多開發商也開啟了降價促銷模式。

今天來說說同樣連漲了五年的西安。在今年多輪收緊調控，並發佈二手房官方指導價後，西安房價已經三連跌了。

西安房價下跌，一方面受制於樓市大環境，另一方面則是調控。

比如二手房官方指導價，再比如8月份發佈的限購擴容。

8月28日，西安發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在通知中，西安陞級限購政策，並進一步擴大了限購限售範圍。

通知提出：

1、將西鹹新區灃西新城高橋街道、馬王街道納入限購、限售範圍。

2、居民家庭在我市落戶滿3年的，方可在限購區域購買第2套商品住房。

這兩天，直接讓很多人的失去了房票。

當然，西安樓市轉向，還與購房放款時間不斷延長有很大關係，這一點是很多覈心都市二手房下跌的主要原因。西安同樣如此。

根據諸葛找房數據研究院披露，西安7月、8月、9月的二手住宅市場每平方米均價分別為15435元、15406元及15316元，下跌趨勢已經形成。

成交量方面，二手房已經是一曲凉凉，且大面積降價已經開始。

而原本動輒萬人搖號搶房的新房，成交量同樣轉向了。

根據百度房產西安站的統計，9月份西安共計有31個樓盤6325套房源結束意向登記，同比减少58.2%，環比减少18.4%。

而就在今天，西安發佈了“第二批社區二手住房成交參考價格”，涉及103個社區。

二手房官方指導價，最大的作用是降杠杆，新增首付比例，在降杠杆的背景下，外加購房貸款利率走高，放款週期依舊被延長的因素疊加，連漲了五年的西安，房價接下來還會繼續回檔。

截止到現時，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，都已經轉向。房價不間斷連漲五年的徐州和西安，也轉向。

這意味著，樓市凜冬已經到來了。

關鍵問題來了，西安的房子還能買嗎？回答這個問題前，我們想要瞭解西安房價的上漲邏輯。

西安房價上漲的模式比較粗暴簡潔，主要是地價和人口帶動。

地價方面，西安時不時有地王出現，而地王對房價的帶動，無需贅言。就在今年年初，曲江板塊拍了一塊地，樓面價直接拉升到了25342元/平方米，溢價率高達141.43%，重繪了西安地價天際線。

意味著這個項目未來的預售價，將直接奔著5萬元而去。

在地王帶動下，在距離這塊地不遠處，中海曲江大城上演了兩次萬人搖號搶房場景。

資料顯示，20年前，西安的“地王”樓面價格，是1700+/平方米，如今已經突破了2.5萬+，地價翻了近15倍。地價上漲如斯，房價豈能不漲。

人口方面，在2017年西安全面降低落戶門檻，開啟搶人模式後，西安人口快速新增。

2018年西安常住人口新增了38.7萬，增量領跑强二線都市，僅次於深圳、廣州兩個一線都市。

那一年，西安的房價同樣領跑，而且是領跑全國。當時，胡潤研究院發佈的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》，西安2018年房價漲幅高達14.6%，位居全國第一，全球第三。

此後的2019年，2020年，同樣增量很猛。

今年披露的第七次人口普查資料顯示，過去十年西安常住人口新增了448.5萬人，增量位居全國第四。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

相當於過去十年，平均每年常住人口新增約45萬人。這麼多的人口流入，購房需求不斷增加。憑此，西安躋身常住人口十强都市陣容。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

與此同時，土地供應則是擠牙膏式的饑餓療法，地價又在不斷上漲。雙向作用下，房價焉能不漲。

現時，西安樓市房價轉向，主要是行政強壓所致。主要是貸款難度加大了，購房者即便有心購房，也無力實現，因為沒有貸款支持，除非全款。

但能全款購房的畢竟是少數。

換句話說，西安的上漲推動力仍在。西安人口仍在不斷增加，而都市地位又在不斷上升，過去幾年，西安獲得了國家中心都市頭銜大利好，近日“黃河流域環境保護與高品質發展”規劃綱要出爐，西安被重點點名，是黃河流域的核心引擎之一。

這意味著，西安未來的發展潜力依舊非常大。

人口和潜力，决定了西安未來樓市依舊有上升空間。現時雖然回檔，但長線來看，還會繼續慢漲下去。

由此，本號認為，西安當下購房可以暫緩。購房可以等到年底，可以入手，儘量購買新房。最好選擇沒有債務風險的品牌房企。

年底包括西安在內的人口增量和經濟增量顯著的中心都市，基本都會築底，然後進入漫長的爬坡期。