◎Tips：今日共3盤正在登記，明細見文末

01

永遠在愛與痛的邊緣，應該怎麼决定挑選？

前兩天最烦乱的一群人，大概就是報名合生·創展名邸的朋友。一邊是對九堡“萬年坑”的忌憚，另一邊又是33400元/㎡的價格誘惑，讓人進退兩難。

統共904套房源，2013人報名，結果昨天選房結束還剩34套，意外地沒有“當場沽清”，可見購房者心態之複雜。

九堡粉盤開盤未選完

不過一比特粉絲還是毅然下了單，理由很清奇——因為“聽說九堡的租售比特別高”。

Excuse me？作為“專業城鄉結合部20年”，媒體眼中的“東非大裂谷”，九堡的租金還能逆襲？只怕又是以訛傳訛吧？

上周我去九堡仲介轉了一圈，結果發現：是我膚淺了。最先看的璞麗東方，2019年底交付，現時89㎡的月租普遍要5000-5500元。

按3萬出頭的二手網簽價算，租金年化收益率高達2.5%。

九堡的璞麗東方

今年剛交付的玖峯匯更誇張，89㎡月租開價6700元，折算租售比也有2.6%！

這是什麼概念呢？未來科技城三兄弟，同樣的89㎡三房兩衛，租金也不過6500元/月。論租售比，妥妥的“王者級”啊。

那麼，租售比高就一定全是好事嗎？

02

現實可能有點殘酷。

我統計了杭州幾個網紅板塊的租金年化收益率，奧體的杭州壹號院是1.5%、三墩北的鐵建國際城1.4%、艮北的楊柳郡1.6%……有沒有發現？那些顛倒眾生的頂流板塊，租售比都特別骨感。

原因很簡單，房價跑得遠比租金快，是一個網紅板塊最基本的修養啊！

部分紅盤租售比

反之，一個板塊的租售比過高，常常則意味著房價的尷尬。甚至，它可能是投資客的“反向名額”。

用段子說就是：租售反著買，別墅靠大海。

就像買國外的房子，有時租售比越高越要繞著走。因這很可能意味著，當地人都習慣了租房住，房價很可能萬年不漲，轉手時根本找不到接盤俠。

巧合的是，九堡也是一個人們“喜歡租，但不愛買”的板塊。

“你永遠都想像不到，九堡有這麼多人！”剛帶完一波租客看房，經紀人小陳滿臉疲憊，“雙十一要到了，最近有很多網紅來租房備戰。”

是的，除了拆遷戶、四季青老闆，九堡街頭最容易碰到的，是網絡主播。

九堡的產業人口不少

據說這裡聚集著30多家MCN機构，是杭州的“超級主播工廠”，號稱“杭州平均顏值最高的地方”。薇婭的謙尋、張大奕的如涵都發跡於此。

風生水起的直播行業+風韻猶存的服裝產業，為九堡導入了大量人口。根據七普數據，九堡街道常住人口高達19.4萬，在杭州主城位居第二，僅次於三墩。

奈何他們中的多數，和九堡情深緣淺。

“網紅們會在這裡租房，但賺到錢要買房，不少人還是會選艮北或城東新城。”小陳告訴我，他們門店的客戶中，也很少有在九堡原地置換的改善者，“除非本身就是九堡人”。

正是低到塵埃的轉化率，讓九堡在杭州的房價馬拉松中，還沒沖出幾步，就已大量乳酸堆積，過早失速了。

03

明明是產業高地，明明是人口重鎮，怎麼就留不住買房人呢？

九堡的境遇，讓我想起了濱江的長河板塊。同樣有捷運，同樣有產業加持（長河有華為、新華三、網易等），同樣有粉盤剛亮相（長河的保利天匯1048套房源一把梭哈），也同樣讓買房人各種烦乱。

甚至，連租售比也同樣霸道。以天匯對面的南岸晶都為例，一套58㎡小戶型月租有4500元，近月網簽均價35270元/㎡，算下來租售比足有2.6%。

濱江長河與九堡有某種相似性

覺得老破小沒有可比性？那再看次新盤中海雲宸，雖二手至今未成交，但139㎡租金已叫價15000元/月。這是什麼概念呢？已能和申花頂流宜和園平起平坐了！

看看，又是一個掉入“高租售比魔咒”的難友啊……

不過，不幸的家庭各有各的不幸。除了都還沒有肉眼可見的倒掛，長河板塊最大的烦乱點在於，放眼整個板塊全是產業園+辦公大樓，到濱江寶龍城和天街都要3公里以上了。

有朋友看完直皺眉頭：產業多當然好，但也不能把住宅區圍得跟高級宿舍似的呀。

所以很多網易、華為的高管，租房時會選擇就近。但要買房，就會轉身把房票獻給區政府、奧體或市北，劇情和九堡一模一樣。那麼九堡最大的BUG是什麼呢？

鐵塔之下的九堡

我想應該是——氣質。

坊間流傳，九堡有三醜：民房、電塔、爛尾樓。在杭州主城區，你已很難找到介面如此魔幻的板塊。

走在九堡街頭，前一秒還是立面飄逸的摩登社區，後一秒便可能亂入一片雜草叢生的荒地。沿著德勝快速路向下沙，左手是仿佛永遠拆不完的農居房，右手是延綿不絕的高壓電塔。

什麼叫“左手倒影，右手年華”？這就是。還有擱淺了快十年的國芳百貨，至今仍沒有開業時間表。

鴿了近十年的國芳購物中心

在這座連高架都要種滿月季的精緻之城，九堡多少有點格格不入。

就連辦公空間呢，也以低矮的產業園為主。少了摩天大樓的映襯，打扮得再入時的網紅，都有了幾分車間女工的味道……

難怪直播女王薇婭在九堡起家後，馬上搬到了濱江的阿裡園區。

九堡，是無數人夢開始的地方，也是很多人愛離開的地方。

04

當然，九堡絕非一無是處。

你想啊，身負無數槽點，仍能讓眾多租客心甘情願掏出真金白銀，這得有多大的魅力？

或者說，人們對九堡的愛，跟對它的恨（因為房價拉胯），可能一樣濃烈。

每當夜幕降臨，在杭州各大辦公大樓搬了一天磚的九堡青年們，就會像春筍一樣從九堡地鐵站A口冒出來。

有的一茬茬湧進燈火輝煌的金海城，奔向星巴克、小楊生煎和90量販KTV；有的四散開來，熟門熟路地鑽進小巷裏飄著香氣的美食小鋪。

金海城是九堡人民的休閒聖地之一

這裡有13塊就能填飽肚子的新豐小吃，供應道地新疆菜的“艾米爾吐魯番美食”。在金雅苑樓下的網紅書店“吾南書舍”，可以點杯咖啡，慢慢翻閱文青老闆親手挑選的絕版書。

阿裡體育中心的泳池乾淨明亮，不像陳經綸，總有退休老大爺前赴後繼地在泳道中炫耀肺活量。

儘管一直沒有大型綜合體，但倔强的九堡人民依然努力把日子過得有聲有色。

若你想感受熱烈、真實、不矯揉造作的市井氣息，那九堡一定不會讓你失望。

頗為高大上的阿裡體育中心

若有一天，你厭倦了九堡，也可以方便地逃離。

這裡東扼下沙，西據武林，北依臨平，南對錢新，又有1號線+9號線加持，“去哪都不算遠。”

讓人成熟的永遠不是歲月，而是經歷。從十幾年前魅力之城漏夜排隊的“杭州初代炒房聖地”，到如今的“房住不炒示範區”，一些資深的九堡人民早已看淡風雲：通往幸福的道路，不是只有房價一條。

就像不是每個人，都非得找個高富帥或白富美，才能過好這一生。

05

是的，若你一心追求財富暴擊，高租售比板塊未必是你的Mr Right。

但若你是心無旁騖的自住客，能拋卻暴漲的幻想、抵禦世俗的誘惑，在奧體、亞運村的朋友顯擺收益時，依然能保持優雅的微笑，那你會驚喜地發現：它們可能是性價比奇高的自住聖地。

遇上行情顛簸，出色的租金也是一層可靠的安全墊。

至少，總比那些連租都租不掉的“鹹魚板塊”更武德充沛。

一比特投資了大江東某盤的朋友，最近就無比焦慮：二手價格過山車後風光不再，掛牌後看房者寥寥，於是想售轉租。結果打開貝殼一看，整個社區出租房就有近百套，內卷得一塌糊塗。

“感覺自己就像退潮後，沒穿底褲的那個人。”

所以九堡的房東們啊，也不必總為房價牽腸掛肚了。熱鬧有時候是別人的，但你們絕非一無所有。

當然，還有一些鐵粉依然堅信，九堡仍行駛在房價上漲的快車道上。只是現時，這條車道暫時有點堵車……

在他們眼裡，隨著錢江新城二期推進、豐收湖+天街成型、高壓線“上改下”等利好一一兌現，“九堡必將再次偉大”。

或許有一天，九堡真的能摘掉“高租售比”的帽子？

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文∣林小北

編輯∣二叔

本文版權歸“層樓”所有

部分圖片來自網絡

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