這恐怕是南京頂級公寓史上最具里程碑意義的超級事件。

在新街口某頂級公寓的工作群中突然傳出重磅消息：一套233平米的樓王戶型名花有主，成交單價超過7萬/平米，成交總價高達驚人的1644萬元。

無論是單價，還是總價，數位均已大幅重繪南京頂級公寓有史以來的最高記錄。

不過，這並不是高山流水偶遇知音的意外佳話，這其實是一個能預知的故事劇本。

01

誰在加倉核心資產？

在這個故事複盤開始之前，是當下樓市無法回避的“靈魂三問”。

房子還是不是核心資產？

這可能是早已成為高參智庫的著名經濟學家管清友被問及頗多的一個問題。

“房產劇烈分化，即使在同一個都市不同的區塊，分化都非常嚴重，我只能告訴大家，覈心都市、覈心區域的優質房產仍是重要的核心資產”。

這是管清友最終給出的答案。

南京還是不是覈心都市？

2020年，南京在全球都市中位列第87比特，在中國都市排名中，緊隨香港、上海、北京等都市之後，位居第9比特，在大陸都市中，超越杭州位居第7比特，與2008年首次進入排名時相比，從全球215比特上升至87比特，南京與世界一線都市的差距正在快速縮小。

這是全球著名都市評級機構GaWC（全球化與世界都市研究網絡）發佈的《世界城市名册2020》給出的答案。

“南京是集團第三重要的市場，占集團在中國內地發展物業業務的19%。”

而這，也是佈局亞洲八國，持有香港中環12座建築、新加坡濱海灣、上海西岸金融城（建設中）三大世界級金融中心核心資產的香港置地在其2020年財報中給出的回答。

新街口還是不是覈心區域？

“新一輪都市競爭，其實也是都市消費的競爭，新街口是南京近代城市建設和商業發展的起點，因其國內罕見的經濟體量，‘中華第一商圈’的地位穩如磐石。在南京都市佈局中，新街口作為南京第一城市中心的地位一直得到强化，而非削弱。”

這是近期權威官方媒體對於當前新街口的一則重要表述，而這一結論，也與仲量聯行的最新判斷不謀而合。南京的商業資源依然高度集中在新街口，新街口區域有潜力擔當南京“世界級複合功能覈心區”戰畧角色，下一步轉型陞級為全時段的都市中央活力區，“它不僅僅是商業消費的中心區，也應當是符合國際理念的服務業集聚區、複合多元的都市文化空間、共亯共榮的全域旅遊標杆。”

那麼，核心資產的底層邏輯到底是什麼？

在香港置地的戰畧認知裏，覈心是高度、覈心是記憶、覈心是可能。

故事講到這裡，這套南京最貴公寓的成交真相也終於浮出水面。

（建面約203平米戶型樣板間實景圖）

在南京，在這位神秘買家的核心資產配寘組合裏，其實也已沒有太多的備選方案。

而這座重繪南京高端公寓成交歷史的“金陵中環”之所以成為可能，正是其兼具了作為核心資產的三重特徵：國際覈心生活方式資源整合的高度、堅守長期主義的價值記憶、成為未來世界級複合功能覈心區的可能。

（香港置地金陵中環效果圖）

02

一家132年歷史房企的“塔勒布超越”？

“有些事物能從衝擊中受益，當暴露在波動性、隨機性、混亂和壓力、風險與不確定性下時，它們反而能够茁壯成長和壯大，這種反脆弱韌性，應用於企業，稱之為‘塔勒布韌性’或‘塔勒布超越’。”

“反脆弱”，由風靡華爾街的《黑天鹅》和《隨機漫步的傻瓜》作者納西姆•尼古拉斯•塔勒布在其《反脆弱：從無序中受益》一書首次提出。

當集中供地、融資收緊、“三道紅線”成為行業關鍵字，房地產市場正在經歷史上頗為焦慮不安的脆弱時刻。

但正是在這樣的背景下，一家房企低調發佈的融資公告卻引發了行業熱議。

今年7月，香港置地發佈公告，宣佈其已成功發佈首批十年期綠色債券，總募集額為5億美元，儘管票面利率低至驚人的2.25%，其獲認購額依然超過3倍，這一息票率創下我國房企海內外融資成本的最低記錄。在香港置地，這樣的融資成本並非個案，根據其2020年年報的披露，在亞洲幾大主要國家，香港置地的平均加權借款利率區間僅為1.8%-4.9%，其多個長達十五年期的中期票據的融資成本更是不足3%。

在當前數家房企所謂的“至暗時刻”，卻能擁有如此成本廉價足够長期的融資通道，這家擁有132年歷史的開發企業深深地劃出了一道與同行間的巨大鴻溝。

正如億翰智庫所分析的，融資成本一定程度上其實是房企綜合實力的體現，企業融資成本較低，可以减少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力，從而實現低成本融資的良性迴圈，融資成本逐漸成為當下房企競爭力的關鍵點。

而同步於融資成本，則是越來越被房企們重視的信用評級。一般而言，房企的信用評級反映了其在資本市場上的信用度，評級的高低則主要取決於企業的成長性及其經營、償債、融資、盈利等能力。信用評級越高，通常也意味著企業及其債券信用級別較高、違約風險較小。

在全球公認最為權威評級機構的穆迪和標普的信用評級中，香港置地分別獲評A2和A，全面超越內地最高評級的央企和民企。

此外，作為衡量房企資產結構的重要名額，香港置地在其2020年年報中也披露了其最新的淨負債率，這一數位僅為13%（來源：香港置地2020年年報），遠遠低於億翰智庫監測的50家典型房企75.7%的平均淨負債率。

囙此，當去年2月香港置地在上海以310.5億元摘下自持率高達80%以上的內地總價地王時，許多業內人士就不禁感慨，儘管周轉速度遠不及內地房企，但類似香港置地這樣的港企在負債率、現金流、精細化管理和運營上都極具優勢。

（香港置地西岸金融城項目效果示意圖）

隨著內地房地產市場進入存量時代，港企的優勢將得到更大發揮，尤其在國內一二線覈心都市的商業廣場、辦公大樓和地標建築上，在那些在香港置地堅定選擇的賽道上，港企的優勢讓同行難以企及。

03

最抗跌、最快復蘇的“都市價值共同體”

“零售革命已與國際消費中心構建緊密相連。”

今年7月中旬，在南京市委市政府舉行的企業家服務日早餐會·產業大講壇上，香港置地中國區總裁淩常峰的發言引發諸多關注。

在這場有關“建設國際消費中心都市”的高規格研討會上，淩常峰表示，南京要注重體驗式消費場景打造，挖掘屬地基因，突出文化底蘊在產品中的演繹，推動消費陞級。

與會的現場專家也認為，最終引領和帶動南京衝刺國際消費中心都市的“覈心商圈”，新街口既是底牌，也是王牌，甚至從某種程度上來說，新街口其實已經是南京的“都市價值共同體”。

而在這場衝刺大戰中，堅守都市覈心戰畧的香港置地也成很自然地成為了南京“都市價值共同體”的重要一員。

不只是打造金陵中環，去年8月，在上海總商會大樓原址，與秦淮區、南部新城開發建設管委會同台攜手舉辦“寧·滬金融一體化發展對話”的，也正是香港置地。

無論從市府研討還是新城建設層面，香港置地之所以都能參與建言，不只是其長期深耕覈心的戰畧定力和運營實力，還有對於高淨值人群的深入洞察。

在不久前聯合虎嗅網聯合發佈的《高淨值家庭消費白皮書》中，香港置地就敏銳地發現，相對於消費節流，高淨值人群更願意有計劃開源增收，强化自身應對風險，財富保值的能力，其中，金融資產、不動產投資在疫後受到青睞，成為高淨值人群進行財富增值增收的主要手段。

不過，這部分高淨值人群在購置不動產時也具有非常鮮明的特點，他們的審美趣味、眼界見識都已大大提升，該群體對內部空間的精細化、對公共空間的人性化，都有更高的需求並願意為此支付溢價。在他們看來，未來的家將不僅是居住場所，也會兼具更多的内容和附加值。

當然，高淨值人群之所以最終選擇香港置地的中環系資產，還部分歸因於他們對於既往中環系在應對風險、財富保值能力的事實驗證。

（香港置地金陵中環效果圖）

在香港置地公佈的2020年年報中，香港中環物業組合依然是集團最大的利潤貢獻者，相較於2019年依然增長了2%；在北京，王府中環曾於2020年上半年為租戶提供暫時性租金寬减，但隨著內地高檔零售消費的強勁恢復，項目的市場表現已明顯改善；而在人均社零總額位列全國第一的南京，根據仲量聯行的報告，2020年南京高端購物中心的月租跌幅和購物中心跌幅均最低，成為全國最抗跌、最快恢復商業商務活力的都市，在剛剛過去的中秋國慶雙節期間，金陵中環所在的新街口商圈的客流更是全面恢復至2020年同期水准。

來源：南京買房V