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蛋糕是用來吃的麼？當面對這樣問題時，你會不會覺得這個問題的提出者，是不是病了？

然而在互聯網的生態體系下，人們給出一個很凡爾賽卻又能講得通的回答：蛋糕未必就是用來吃的，它可能只是一個調節氣氛的道具。

因為人們很少去關注它是究竟用的是什麼樣的麵粉、什麼樣的忌廉、什麼樣的巧克力、什麼品牌的蠟燭，只要顏值好看就行了，沒有它，就感覺這個生日不完整。

同理，酒是用來喝的麼？也未必是。

酒可能是催化劑，只有喝過酒後，才能說一些平時不敢說的話，錶一些平時不敢錶的白，抱一些平時不敢抱的人。如果要的是醉酒的狀態，那為什麼酒一定是辣的呢？囙此，江小白在2019年時做出了有點甜的果立方，一年賣了10個億。

那麼房子，是用來住的麼，在當下的正確脉络中，答案一定是用來住的，而問題是為什麼價格已經降到足够低時，房子去化流速依舊無法達到預期？長春樓市到底怎麼了？探其原因，我們歸納為四點，也算是當下長春樓市的幾個最真切的感受。

01二手房市場活力不足連帶新房

據相關資料顯示，不完全統計，長春現在二手房掛牌數量大約在9萬套左右，而據一位在二手房領域從業多年的業內人士稱，長春二手房交易的數量年初低迷時也就每天二三十套，即便是表現樂觀時，也就一百多套的水准。那麼我們按照一天成交150套來計算，一年成交量大約在5.4萬套左右，這個去化週期可謂有點漫長。會有一些人認為二手房低迷，和新房有啥關係，我覺得影響至少有2個層面：

一是，二手房市場低迷，租客租金壓力小，買房動力不足，付出成本與代價在可接受範圍，買房動作舉棋不定。

二是，很多人只有把手裡的二手房變現時，才有更多的資金去佈局新房市場。而當二手房“內迴圈”有點邁不開步時，多數人只能靜觀其變。

02人口吸附能力有限該上車的已上車

在房子到底够不够住，還有多少人沒有上車的這個問題上，央行在去年4月份就給出了答案：我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

這樣的數據未必適合套用所有都市，但長春究竟還有多少人沒買房、正準備買房子，誰都無法給出標準答案。

我們畢竟還沒有人口千萬的水准，在營商環境和就業生態等諸多方面，我們依舊有著很長的一段路要有，相比於長三角和珠三角等一線或强二線都市，他們吸附的人口數量以及輻射半徑的能力，絕不僅僅局限在省內。

另外，從今年年初開始，長春各個開發商能用招數基本都用盡，該釋放和不該釋放的，幾乎沒有保留，囙此，還沒有出手的這些“精准客戶”，我覺得數量相對有限。那麼可能會有一些人要問，前幾年樓市好的時候，我們外來人口貌似還沒有現在多，為什麼那時候就賣得好？我要說的是，那時候的投資客要遠比現在多得多。

03疫情常態化和失業率影響別忽視

不知道最近大家身邊有沒有這樣的朋友：失業了，降薪了，不知道幹啥了。有錢想幹點什麼，但沒有方向。

失業率、疫情常態化會導致一部分人的收入不穩定，貸款償還能力充滿變數。即便一些樓盤的上車門檻變得極低，但仍然有一些人凑不齊首付。

據國家統計局消息稱，今年8月，全國16-24歲人口調查失業率為15.3%，這其中包括大學畢業生，按照正常人的思維模式，起碼一定是工作穩定後，才能談到買房置業，才能用持續性的收入來維繫長達十幾年或二十幾年的房貸。

04.購房者觀望情緒明顯“份額”被稀釋

樓市逆風局時，購房者買漲不買跌，信心不足，這是一個逃不掉的話題與邏輯。為何信心不足，我覺得至少有2個層面的原因：

一方面，庫存確實不小，如果沒有及特殊的外力因素，消化週期至少在1.5年以上幾乎成為所有業內人士共識。

另一方面，不能不說，在這樣的過程中，近乎於氾濫的各種短視頻自媒體，口無遮攔，導向混亂，讓很多看過的消費者反而莫衷一是，更加猶豫和焦慮，甚至是搖擺……

供大於求的市場背景下，會讓一些樓盤從期房變為准現房、成屋，而對於大多數人而言，當理想照進現實的時候，往往失去了一些神秘，當那些願景與美好被逐一打破時，購房者反而更加躁動不安。當然還有一個原因，對於偌大的樓市而言可能不疼不癢，但確實存在，我們發現近幾年，外地的文旅房、海景房、生態房在長春的滲透力也不小，一些購房者追隨著他們的脚步全國到處走，到處買，外地資產配寘和意識形態一旦形成後，對本土樓盤的驅動就很難再次撬動。

有人半開玩笑說，未來長春一兩年所交付的房子，極可能是長春交房史上最差的一批，因為當房價已經觸及到開發商的底線時，降配就會接踵而來，坦率說，我真希望這是一句玩笑話。

莫泊桑有一句話，在互聯網上很火：生活不像你想像的那麼好，但也不會想像的那麼遭。

我也堅信，困難一定是暫時的，沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨，長春樓市亦是如此。