“今年春天，我的房報價360萬元，還有看房的，也能給到340萬元，當時猶豫沒賣，現在幾乎沒什麼人來看房，最高報價也只有320萬元。”將名下二手房掛牌近一年的李女士（化名）透露，現在這個區域周圍新房項目上市較多，價格也不再偏高，吸引了一部分買房人。另外，現在貸款買二手房放貸週期很長，讓原本有置業計畫的人都放弃考慮二手房。

李女士的困擾並不是個例。“現在市場有更多房可以挑，可以議價。”計畫購置學區房的王女士（化名）表示，明年孩子要上學，所以下半年一直在看房，可以說目標學校附近的二手房都挑遍了，也不著急下單。

“整體來看，2021年北京二手住宅月度成交量均維持在萬套以上。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向記者表示，受國慶假期影響，人們旅遊意願較强，二手房市場關注度較低，成交熱度不足。資料顯示，十一黃金周期間，北京二手住宅成交量不足百套。

買房客“不著急”

“著急賣房的可能遇上不著急買房的，觀望的看房者增多，因為銀行沒有貸款額度，許多看房的人都暫時將買房計畫擱置了，其中包括大量換房需求的客戶。”在某仲介門店，一比特經紀人透露，整體市場均價有所下行，但是下行空間並不大。當然，與上半年學區房的高位成交相比確實落差比較明顯。但學區房之外，其實整體市場價格相對比較平穩。

“有些客戶也能够接受變長的賣房週期了，因為僅有月初銀行可以放款，大多數要排到明年了。”上述經紀人進一步表示，成交量確實在走低，但也不是沒有成交。因為網簽有一定滯後性，“僅從國慶期間來看，我負責的區域是有成交的，單店成交不到10套，但待這些房源完成網簽，時間可能就靠後很多了。”

據麥田房產數據監測顯示，今年國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成，說明現時市場上買家的觀望情緒在加重。成交量走低之外，國慶期間調整價格的房源中，下調掛牌價的占87%，說明房東的價格預期在變弱，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經有一定的談價空間。

“現在市場上比較受歡迎的是全款購房，若是非換房全款購房，單套房源議價空間預計10萬元起。”某仲介經紀人表示，但想尋求更大議價空間，可能要看具體房源具體情況。

來自官方層面的統計也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘澹”的現狀。

據北京市住建委網站披露數據，10月1日至10月7日，北京二手房合計網簽量僅91套。中原地產首席分析師張大偉認為，降溫從今年7月開始出現苗頭，到8月份和9月份已經基本上確定降溫局面。出現這一局面的原因在於房貸的全面收緊。“現時放貸週期普遍在3個月以上，個別都市甚至出現6個月以上放貸週期，這直接導致全國二手房交易接近停滯。”張大偉表示。

從去年9月份至今，北京二手房單月成交量均在1萬套以上，但今年10月份至今成交量還不足1000套。有業內人士預計，10月份北京二手房全月成交大概率首次跌破萬套。

8月北京二手房住宅網簽15942套，環比7月17855套下降10.5%，相比今年3月份成交量高點22172套下降28%。

從近6個月的網簽看，北京二手房成交量確實持續下降，數據是毋庸置疑的。數據非常直觀，可以看到今年二手房成交量是近五年最猛的一年，但從成交量的角度，我們可以判斷北京房價目前不會下跌，之所以出現成交量連續下滑，主要是因為年初熱度過高，經過幾個月調控後的一個正常現象：

成交量只是影響房價的其中一個因素，我們需要綜合其他因素來預測下半年的價格走勢。

1、通脹放水，因為全球疫情影響，2020年美國M2大增24%，拜登上臺後又印鈔3.9萬億美元，歐盟、日本和中國，也都採取了比較寬鬆的貨幣政策。中國自疫情爆發至今，儘管印鈔非常克制，根據央行的數據，M2同比增長了8.6%。

全球大放水的結果就是我們進入了一個萬物漲價的時代，不靠樓市、原油等上漲，難道要靠白菜，大葱漲了100塊/斤嗎？根本不可能。上一輪深圳、上海等房價上漲都與這個因素有關。現時，通脹依然在持續。

2、學區因素，北京去年四季度到今年年初的漲幅，與學區密切相關，但是自西城、海澱等徹底執行多校劃片，以及政府嚴控炒作學區房之後，雙减政策、教師輪崗制後，熱度明顯下降，短期內德勝等熱門板塊價格會下調，但只要西城，海澱的教育資源不變，價格依舊很難降下來，所以這個因素暫時可以先排除。

3、抵押貸等低利率違規貸款入市，這個市場上現時是沒有的，上一輪查的非常嚴，所以暫無影響。

4、政策方面，7月30日政治局會議再提房住不炒定位，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

5、稅費相關，有傳言北京要上調二手房指導價，這個影響是蠻大的，北京二手房指導價已經好幾年沒有調整過了，如果這一次大幅上調的話，別的不說，稅費這一塊肯定是要新增不少。

所以，我們可以判斷下半年北京房價總體還是以穩為主，個別片區有小幅上漲，尤其是片區成熟的次新，規劃較好的新區等，遠郊等產業規劃較弱、無捷運物業差戶型差的房子大概率會繼續下跌，片區房價分化已成必然。