撰文|悶油瓶

睡城，大城市周邊的大型社區和居民點，簡單點說即是白天出去工作，晚上回來睡覺的地方。

在廣州，初代睡城莫過於番禺的華南板塊，90年代便誕生了祈福新村、華南碧桂園、星河灣等超級大盤，是上百萬新廣人的移民熱土。

萬博，曾經華南板塊的不毛之地，如今已崛起為區級CBD

近幾年來，廣州常住人口年均新增40萬以上，但總不能讓大家都去買最覈心的地方，買不買得起是一回事，能不能買到又是一回事。

從這個角度來看，睡城更多地承擔了市區的居住功能，緩解大城市緊張的住房問題。

那麼，如何定義睡城，有幾個特徵不能忽視：

1）交通要方便，配套設施要齊全

2）本身沒有產業，但是離產業覈心區不能太遠

3）定位是純居住，以成片居住區為主，住宅供應多

若要討論睡城的價值，很重要的名額就是臨近產業區的能級如何，以及自身生活的便利度如何。

今天，我們不妨就聊聊廣州東南西北，最具代表性的四大睡城，看看哪個更有“睡”的價值？

西部睡城：金沙洲

萬事俱備，只欠“通橋”

潜力評級：★★★★☆

適宜人群：荔灣、海珠、白雲的上班族

如果說番禺是新廣睡城，那麼金沙洲稱得上是老廣心中的第一睡城。

論地理位置，金沙洲與荔灣、白雲一江之隔，與珠江新城相距不過約16公里，是廣佛同城的橋頭堡。

論生活宜居，經過20餘年沉澱，建成中小學和幼儿園超20所，擁有商業體量約等於10個天河城，26平方公里的金沙洲實際居住人口近40萬。

唯獨擁堵是金沙洲抹不去的痛。

規劃了近10年的沉香沙大橋仍未落實，單靠金沙洲大橋的“華山一條道”，使金沙洲落得了“堵城”名號。

好在，根據最新環評消息，沉香大橋計畫2021年12月開工建設，項目起止年限為2021-2026年，最快有望2024年11月建成。

事實上，交通擁堵雖然一定程度上堵住了金沙洲進出的路，但不可否認的是，金沙洲一直在起伏上揚：10年漲幅高達152%。

在今年4月份，華潤用4.2萬/平的樓面價，拿下了白雲金沙洲的一宗宅地，讓板塊在一天之內，從房價4萬不到，直接變成地價4萬多。

而金沙洲的下次漲價，一看沉香大橋的落實進度，二看臨廣區域的價格走勢。

由於大橋最早也要2024年開車，倘若建設週期是4年，這48個月就是最佳的置業視窗。

淘房君認為，金沙洲東部有很大的上攻空間，原因無他，就是靠近廣州主城的重點發展板塊（比如白鹅潭、白雲湖），存在1-2萬的價差空間。

而且，同樣距離珠江新城不到20公里的地方，白雲新城、萬博、科學城房價均在5萬/平以上，金沙洲僅3萬/㎡，確實很有性價比。

南部睡城：亞運城

十年難漲，以價換量

潜力評級：★★★☆☆

適宜人群：天河、海珠、番禺上班族

談及新晋廣州睡城，必須有亞運城的名字。

亞運城歷經10年發展，商業廣場、三甲醫院、體育場館、18年教育應有盡有，儼然已經自成一城，一改番禺東偏遠落後的刻板印象。

在交通方面，亞運城的表現也還可以。

通過現有的4號線，50分鐘能到達珠江新城；在建的3號線東延段（最快預計2022年底開通），也將設立海傍站，届時亞運城業主無需換乘就能直達珠江新城。

加上新化快速的通車，亞運城到琶洲的距離最快縮短至半小時，接駁環城高速更納入了金融城的40分鐘生活圈。

但與此同時，亞運城的短板也非常明顯。

其一，其體量非常龐大，占地面積273萬平，擁有17個組團，存量競爭大，而且資源分佈不均。

以最常用的捷運為例，天薈組團樓下就是地鐵口，而天驕、天逸、天瓏距離地鐵站足足3公里，步行往往要超30分鐘以上。

其二，周邊所傍大腿的輻射力不够

亞運城周邊有汽車城，但汽車城自己就有配套住宅，構成不了亞運城的購買力，造血能力不足。

以上種種原因，導致亞運城一直採取“以價換量”的戰術，雖然常年霸屏廣州樓市成交榜前列，但漲幅堪憂。

2010年亞運城開盤價1.25萬/平，如今均價2.7萬/平，11年才漲了1.1倍。

過去，亞運城房價靠的是學校、捷運這些硬條件拉升，如今一一落實後利好已耗盡，未來的3號線東延段只能算錦上添花，上限並不會很高。

囙此，對於購房者而言，這裡剛需自住是ok，但凡投資還是慎重點。

東部睡城：長嶺居

黃埔版“牛奶廠”

潜力評級：★★★☆☆

適宜人群：科學城改善客

長嶺居，原本是黃埔的一個獨立板塊，被定位為“廣州東部綠色生態宜居新城”，主旋律就是大健康，給人山清水秀之感。

直至科學城擴容後，長嶺居也被納入版圖，幾乎坐穩科學城的“高端睡城”。

交通方面，已有21號線和黃埔有軌電車1號線，加上離科學城、區政府半小時的通勤時間，可直接享受購買力的外溢。

醫療和教育方面，黃埔首家三甲幼兒醫院落址於此，北師大廣州實驗學校、二中開元、鐵英小學等名校坐鎮，潜力不錯。

得益於生態優勢，長嶺居的產品基本是剛改和改善型。比如熱度較高的龍湖·攬境主推99-122㎡三四房，中冶·逸璟臺在售168-212㎡複式，均價在3.7-6萬/平之間。

最誇張的當屬萬科山景城，疊墅最高掛牌10萬+/平，2016年首期疊墅上市時，均價3萬不到，5年時間猛漲233%。

環境舒適，又毗鄰科創區，產品走大戶路線，定位與價格偏高，與牛奶廠有點神似。

但長嶺居，至少現階段來說真不適合投資客和普通剛需進場，更傾向追求環境因素的自住型買家，原因有以下幾點：

1）長嶺居行情受科學城乃至整個黃埔的影響，而黃埔的快速上漲期已過，潮水褪去大概率會迎來回檔；

2）長嶺居大部分二手房是絕對次新，未滿5年交易成本加重，影響買賣；

3）雖然長嶺居環境不錯，但住宅不具備稀缺性，未來片區也有舊改帶來的大量供應，另外還缺乏大型商超，基本生活要依賴臨街商鋪。

北部睡城：同和

天河北後花園

潜力評級：★★★★☆

適宜人群：珠江新城、天河北的上班族

同和屬於天河和白雲的接壤帶，也是天河北的天然延伸，又稱天河北後花園。

往前能享有CBD在內的都市高端配套，往後背靠白雲山，地理位置得天獨厚。

周邊聚集摩登百貨、金鉑天地、佳潤廣場等商場，還有京溪小學和同和小學兩所省一級學校。

而且通勤也很便利，在3號線同和站上車，5站就能直達珠江新城，總時長不過20分鐘，這方面比很多睡城都要優越。

可以說，山景、捷運、醫院、學校和商配無一落下，是白雲最具烟火氣的一帶。

板塊內主要以二手為主，近一年來樓齡較新的二手基本都在上漲，最高的雲景花園漲幅達26.22%，其餘也企穩10%的漲幅，均價普遍達到5萬+/平。

但缺點也是有的，片區不乏比較多的城中村，人員層次差異較大，未來只能寄希望於大範圍的舊改推進。

好消息是，京溪同和一帶已納入白雲都市更新5年規劃，有個盼頭可以刺激一下。

而且，相比動輒10萬+的天河北，同和的價格優勢非常明顯。

在東南部過了高點漲幅後，離珠江新城僅5個站的同和，跟隨大市慢慢拉升的節奏不會被拋下。

雖然和天河其他板塊漲幅有點差距，但在白雲裏也算是數一數二的存在。

作為購房者的你，會選擇入手睡城嗎？四大睡城你更看好哪個？歡迎留言分享你的看法。

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