2021年西寧土拍市場計畫

在今年3月公佈的《西寧市本級2021年度國有建設用地供應計劃》中顯示，2021年將計畫供應商服住宅用地總量為3200畝左右。如今供應卻僅有1168餘畝，雖說整體規模已然可觀，但依舊與目標供應量存在較大距離。也就是說，如果西寧想要達成既定目標，勢必會在第四季度出現爆炸式土地供應。

|圖表來源於中國土地市場網

早在今年《政府工作報告》中就明確指出，今年將“新開工房地產面積350萬㎡，引導房地產開發企業合理定價，堅決遏制投資炒房行為。”如若我們按照2.5的常規容積率來算的話，想要完成350萬㎡的新開工面積目標，就需要供應土地2100餘畝。據拓虎市場數據瞭解，截止目前西寧合計成交地塊為1593畝左右，所以第四季度還可能會供應500餘畝的土地用於開發建設。

那麼接下來的西寧，真的會上演這般場景麼？

8月開始，全國二次集中供地出現“滑鐵盧”

我們先看看全國土拍市場的現狀。9月期間，全國多個都市均進行了2021年第二批土地集中供應，但土地市場卻出現了從未見過的景象——

9月15日，杭州第二批集中供地對外出讓10宗地塊，最終卻有9宗地塊因房企報名數量不够而無法正式進入競價環節。

9月24日，重慶第二批集中供地土拍在開拍當天即落下帷幕。原本計畫出讓的42宗地塊中，5宗流拍，9宗提前終止，剩餘地塊大多以地價成交。

9月27日，廣州第二批集中供地收官。兩天合計供地48宗，地塊流拍數量過半，摘牌地塊也大多以地價成交；總成交金額也只有首輪供地的6成。

這樣的流拍現象，不僅僅只存在於以上幾個都市。合肥、成都、瀋陽等都市也都相繼出現了不同程度的流拍局面，更有蘇州、長沙、青島等都市中止或延期土地出讓時間。當全國都深陷於土地“流拍潮”的囹圄，西寧都市又如何能做到在土拍市場獨善其身？

受大環境影響，西寧土拍市場命運多舛

拓虎市場數據預判，受全國土拍市場大環境影響，西寧在接下來第四季度的土地供應節奏或將會有所放緩。9月初恒大等房企的危機，可以說讓整個房產市場徹底冷靜下來。同時還受限於“三道紅線”等政策加碼，大牌實力房企更多傾向於維穩，在拿地方面也就越發謹慎。如果西寧土拍市場堅持按照原計畫來進行大體量土地供應的話，那麼土地流拍的可能性極大。

但哪怕如此，接下來西寧都市也不可能“一刀切”式的毫無土地供應。在近些年裏，政府也始終堅持“房住不炒”的主基調，且宣導讓全體人民“住有所居”，進而來提升國民居住幸福感。如若接下來西寧的土地供應斷鏈，那麼必然會對明年的樓市產生巨大的影響。土地供給與開發不足，現有體量或將難以支撐明年西寧都市購房者的需求。供小於求，勢必會導致後期房價繼續上漲。這無疑會新增購房者的置業壓力，顯然與既定政策不相符合。

西寧前9年土拍供需表現淺析

拓虎市場數據整理了西寧最新幾年的土地供應與成交表現情况。

在成交表現中，可以明顯看出來2017-2021年是西寧土拍市場的成交高峰期，同樣也是西寧樓市的“牛市”的5年。在這5年期間，西寧土地成交量平均在1598畝左右。而今年的土地成交為1593畝，顯然已經達到了平均值。另外，今年全國後半年的土拍市場紛紛遇冷；受其影響，西寧今年第四季度的土地成交量預計不容樂觀。

從圖表中我們能够很清晰地看出來，西寧土地市場供應出現了4-5年的週期，隨後會出現一個峰值。2013年和2017年的土地供應規模極大，隨後幾年時間的供應則有所放緩。同樣，2020年也出現了新的峰值，所以今年的土地供應或許也會隨之放緩。

在成交數據中顯示，近幾年裏西寧土地成交量基本保持平穩，每年保持1500餘畝左右的成交量，其中平均值裏最高的為2019年的1239畝。而截至目前，2021年的土地供應同2019年相比還差71畝；同最高值2013年的2564畝相比則相差1396畝；同2017年的1687畝相比相差519畝，同2020年的1993畝相比則相差825畝。所以拓虎市場數據預測，今年第四季度的土地供應最少將會在70畝左右，最高供應600-700畝左右。若按照最高值供應，那麼就會同2020年基本持平；兩年高峰值供應可能會導致接下來幾年內的供應大幅萎縮。

按照以上4年的土地供應表現來看，2019年的住宅銷量出現巔峰期，大多數開發商在2020年開始積極拿地，使得當年的供應出現供應的峰值。2021年上半年的市場也十分樂觀，囙此開發商的拿地積極性較高，土地放量也就明顯加大。但從8月開始，大牌房企受限於宏觀政策的調控，拿地速度開始放緩。

另外從圖表的數據可以明顯看出，2021年上半年同2019年上半年的供應表現極為相似，基本供應為990畝左右；而下半年的差距也僅有47畝左右。按照數值規律來說，2020年已經達到了供應的最高值；而2021年幾乎與2019年持平，兩年的激增供應必然會導致今年第四季度乃至明年都極有可能會放緩供應。拓虎市場數據預測，今年第四季度的土地供應不可能會出現較大供應！

總的來說，

圖一表明今年的成交量已經達到平均值，後期的成交量可能不會太多。

圖二分析結果預測，今年第四季度的土地供應值為70-600畝左右。

圖三則告訴我們，今年的土地供應不會太大。

綜上所述，今年第四季度的供應與成交都不會量太大。

全國土拍市場驟降溫，西寧土地供求雙向謹慎

當然很多人可能會感到疑惑：全國土拍市場大降溫，西寧的各大房企還會在接下來拿地麼？事實上，實力房企們就會根據自己的需求拿地，來保證自己的土地庫存量。比如一向以快速擴張著稱的碧桂園，極有可能依舊會為了完成拿地目標而繼續拿地，進而保證自己的運營節奏和模式。

西寧土拍市場只會放緩供應節奏，卻不會徹底中斷後期土地供應。開發商也會根據自己的實際需求謹慎拿地。然而隨著西寧都市的建設，西寧城區可利用開發的優質地塊越來越少。尤其是在近些年，河湟新區與多巴新城異軍突起，西寧城區的開發行程有所放緩。倘若接下來政府放地，西寧市區內還有哪些地塊可供參考呢？

據拓虎市場數據瞭解，在今年西寧招商地塊中，不僅有為民巷地塊、苦水溝丁字路口西地塊等“老面孔”，更是不乏南山路南北側地塊、互助路南北側中莊村地塊等全新亮相的地塊。當然不止如此，南川新區、團結橋片區以東、南川工業園區以及西杏園片區等區域都尚有優質地塊亟待出讓。更有甚者，南川工業園區的某商業地塊一直被盛傳將會被某大牌開發商拿下，而具體情況如何，我們不妨期待一番接下來的西寧土拍市場！

|西寧2021年各區土地供應計畫

整體來說，由於“三道紅線”等宏觀政策，全國土拍市場紛紛受到大影響，全國大部分都市都沒能完成預計土地供需目標。政策圍合下，實力房企們也變得更加小心翼翼，不敢再貿然拿地。在全國大環境的影響下，西寧的土拍市場勢必也會回歸得更加冷靜。但為了西寧樓市的供需平衡，後期依舊還會陸續放出部分地塊促使市場飽和。

當然，近期政府出臺“雙維護”等政策來積極救市，防止開發商“躺平”。拓虎市場數據相信，短期內土拍市場就會走向健康正常化！