本文來源：時代週報作者：胡天祥

“國慶假期期間，項目到訪人數沒有减少，但客戶成交考慮比較多，觀望情緒濃厚。”10月9日，廣州一家房企行銷負責人告訴時代週報記者，客戶除了考慮自己的資金到位時間，還會擔心開發商會不會繼續降價，現在入手會不會高位接盤。

政策重壓之下，廣州樓市“金九銀十”成色不足。

據廣州中原研究發展部數據，2021年9月廣州新房網簽6921宗，對比去年“金九”成交下跌近3成。

合富研究院的資料顯示，今年國慶假期，全市推貨高達7500套，創近5年新高。但整體購買力受制於宏觀調控與金融因素，項目去化難度較大，近6成項目的推新去化率低於30%。

10月9日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴時代週報記者，今年十一黃金周，廣州一手住宅網簽711套，同比去年下降了33.1%。

網簽數據與開發商認購資料統計口徑差異較大，但都反映了近幾個月市場轉冷的情况。

開發商以價換量

“有沒有時間出來看房，近期各大區域出來很多新樓盤，爭先恐後推出優惠活動，猶如‘神仙打架’一般。”國慶前夕，在一家大型仲介機構工作的馬倩（化名）給時代週報記者發來資訊，強調在十一期間買房，“有漏可撿”。

今年國慶假期，廣州樓市呈現出盤量、貨量猛增的特徵。據合富研究院數據，全市合計31個樓盤，推貨高達7500套，較五一假期倍昇，創近5年新高。

“國慶是今年最後一個重要推貨節點，所有開發商都會衝刺一把。”上述行銷負責人告訴時代週報記者。

放量同時，各大項目更是積極“以價換量”吸客，或以高傭金吸引通路帶客。據統計，全市18%的樓盤出現讓價，讓價幅度大部分在10%以內，讓價幅度和範圍較9月末有明顯增長。

其中，增城有近4成樓盤讓價，部分項目讓價超10%，仙村石灘個別項目超20%；番禺市橋西及祈福板塊個別去貨緩慢的項目推出一口價組織，讓利5%—10%；荔灣、白雲小部分項目讓價幅度在5%左右；黃埔推新項目大多低於“吹風價”，讓利幅度在5%以內。

雖然推貨量和折扣較以往都有明顯提升，但成交區域不均衡、項目冷熱分化的特點十分突出。

由推新去化率看，中心區近郊在萬科金域曦府、中海觀雲府、黃埔融創翔龍廣府壹號等熱盤的帶動下，整體推新去化率仍維持在50%，遠郊推新去化率處於20%～30%的低位。

具化到區域，在首日去化率方面，荔灣區花地灣板塊達92.3%，番禺區漢溪長隆板塊81.4%，黃埔區科學城板塊61.3%，增城區永和板塊、從化區江浦板塊以及南沙區萬頃沙板塊，分別為10.5%、35.3%和36.6%。

廣州中原研究發展部指出，從去化情况不難看出，在限價大環境下，廣州成交冷熱分化的態勢依舊明顯，部分缺乏規劃利好、存貨較多的區域，獲取客戶的難度較大；而如荔灣、黃埔、番禺個別具備較高性價比的熱門項目，市場接受度仍然較高。

二手成交低位徘徊

一手整體成交不佳，二手市場同樣在低位徘徊。

據廣州中原研究發展部數據，2021年9月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+仲介網簽）為6198宗，環比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比大减56.0%，創近年來成交最低比特。

其中，天河、越秀兩區跌幅相對明顯，9月兩區分別成交670宗、612宗，環比分別下降38.6%、28.7%。海珠、荔灣、白雲等中心區分別成交878宗、523宗、706宗，分別環比下降26.8%、16.6%、23.5%。

“今年以來，廣州官方大招頻出，指導價調控、增值稅2改5、信貸環境收緊等多重調控手段下，市場成交明顯轉冷。”廣州中原研究發展部表示。

二手住宅成交陷入低迷，二手業主心理價位開始下調，不少房源議價空間在3%以上。同時，現時二手業主報價指數下跌至20.6%，創歷史新低。

廣州中原研究發展部指出，二手業主對市場信心偏弱，增大議價空間、降價出售已成常態。隨著政策調控的持續發酵，10月份大市成交（自助網簽+仲介網簽）在5000—6000宗左右的相對低位水准左右，價格可能會微幅下調。

合富研究院指出，二手指導價雖然只涉及96個社區，但對整體買賣雙方的心理預期影響極大，買家觀望蔓延，業主讓價出貨意願新增。非96個限價社區的業主擔心所在社區會被列入指導價範圍，心態顯著走弱，不少業主叫價大幅下跌5%以上。