各大熱盤紮堆開盤，終於讓不少買家嘗到了甜頭。

過往“端著賣”的項目，都低下了高貴的頭顱，改走“親民”路線。

不僅網紅盤放低身價，連部分關注度不高的“佛系”盤都要“絕地求生”，竟然賣到了接近地價……這到底是玩哪出？

大降價6000元/平

優惠幅度超過40萬！

10月，是廣州樓市回血的關鍵節點。

越秀和樾府、萬科金域曦府、中海觀雲府……多個紅盤迅猛加推，紛紛攢了一把業績。

尤其引起樓市君注意的是，位於番禺大夫山的龍光天瀛國慶期間推出特價房源，單價2.6萬/平起。對比此前的3.3萬/平的均價，降價接近6000元/平！

樓市君發現，該項目不少銷售在朋友圈的賣力吆喝，催促客戶入手！好比一個大賣場。

他們稱，2.7-2.9萬/平的價格只出售30套，帶精裝修，半年後即可交樓！

以最小的89平為例，總價僅約247萬，首付只需約75萬。比起早前290萬起的總價，下降幅度超過40萬！

據瞭解，龍光天瀛規劃建設6棟高層洋房和8棟疊墅，現時在售8棟，在售產品為建面約89-125方三至四房。

樓市君向項目銷售進一步瞭解到，他們2.7萬/平的特價組織國慶期間已經賣完了，現時賣3萬/平左右，好一點的樓層就3.1-3.2萬/平之間。

負責該片區的仲介小王還表示：2.7萬/平只是做噱頭，其他均價都是3-3.3萬/平。

不過，細心的樓市君發現，龍光天瀛還是有保留特惠組織出售的，比如這些天地樓層組織，單價低至27809元/平。

這樣的價格水准，顯然是比番禺一手均價都要低的，幾乎接近整個番禺二手均價。（來源：中原研究發展部）

更震撼的是，龍光天瀛所在的地塊是2019年龍光以26375元/平的高價摘得的，幾乎是麵粉貴過麵包，如今的優惠價幾乎接近地價！

橫向對比，臨近亞運城的石樓鎮地塊，中海拿的樓面地價也才18000元/平出頭，去年龍湖拿下的番禺廣場TOD宅地，折合樓面價也才21127元/平，比沙頭橫江地塊便宜太多了。

但當初自己高價拿的地，如今多大的難也要和著血吞下去。

去化僅為上市四分之一

大夫山“兄弟”瑟瑟發抖？

去年三月，龍光天瀛首次開盤，當時價格為3.5-4萬/平。

一年多下來，龍光天瀛的價格已經從開盤的3.5萬/平，暗搓搓跌到現在的3萬上下。

其實，不止是龍光天瀛，大夫山三兄弟可謂命運共同體。2020年，大夫山新城龍光天瀛，大華紫悅府及電建洺悅玉府3大新盤接連開售。

但如今，大華單價依然在3.4萬/平左右，電建3.5萬/平左右，不僅價格無起色，該板塊項目的銷量也同樣跑不動。

根據中指院，龍光天瀛的去化僅為準予上市套數的四分之一，其他兩盤也相近。（網簽數據有可能延遲）

屬於它們的高光時刻，止步在2019年的兩次土拍，然而，這也是錯誤的開始。

樓市君認為，該盤問世以來無起色，又遇上如今趨嚴的政策，去化“難上加難”，都源自於當初拿地策略的失誤。如今的“貼近”地價出售，也屬實是無奈之舉。

一個項目的定價，是基於區位和配套兩個配套展開的。

在番禺內部，市橋西是有潜力的。該板塊距離市橋中心和番禺廣場近，市橋中心和番禺廣場的剛需以及改善，都可以自然外溢。

但配套方面，完全是個被遺忘的角落。

縱觀整個番禺，現時已開通捷運共有4條，在建3條，其餘均為遠期規劃。即便有傳聞26號線或經過此地，但現時依然是“八字還沒有一撇”。

而在重要的板塊規劃上，番禺東有廣汽思科、西有南站、北有萬博、南有番禺廣場，均可為區內樓盤提供利好支撐。

所有比較好的醫療、教育、商業配套都得往市橋、市橋南或者番禺廣場板塊走。

對於比較理性的市橋內源性客戶來講，2.5-3.0萬/平的價格是比較合適的入手價格，適當看高一點到3-3.3萬/平並無不可，但天花板基本就是3.5萬/平。

十一推貨量突破4000宗

20+盤放出優惠大招

挑選這個時候出貨，龍光很可能在試探購房者的心理預期。畢竟，今年下半年有不少項目有開盤計畫，大家都在搶客戶！

據廣州中原研究發展部調研，2021年十一假期廣州實際推出約4049套住宅；推貨量比2020年十一假期增長16.9%。

紮堆推貨的情况下，一旦有項目低價出貨，同一片區內就會引發一連串的市場反應。當紅熱門盤都有搶跑動作，更不要說眼看去化不理想的部分項目，以黃金周為由，把剩下的房源“包裝”一番，紛紛出動銷售CALL客。

最後，樓市君整理了一下近期降價的樓盤，看看有沒有讓你“驚喜”的價格？