同一家餐飲店的現狀

□頂端新聞·大河報記者馮子雍文圖

本月底，位於鄭州市管城區東太康路的大上海城有26處房產將被司法拍賣，房產總建築面積為42708.31平方米，起拍價4.173億元。10月11日，記者前往大上海城，發現二樓、三樓露天美食街區幾乎所有的餐飲店鋪都已關閉，商場內也閉店近一半。

昔日的“潮人集聚地”為何會走向司法拍賣？月底拍賣之後，大上海城的運營又將何去何從？

【法拍】大上海城超4萬平方米房產參拍，多為商業服務用地

根據阿裡拍賣公告顯示，鄭州市管城回族區東太康路28號、36號、38號（大上海城）共26處房產已被法院查封，將於10月28日10時開始司法拍賣，至10月29日10時截止，總建築面積為42708.31平方米，起拍價4.173億元，保證金4000萬元。

記者諮詢鄭州市中級人民法院相關承辦工作人員得知，本次參拍的房產建成年份均為2007年，部分處於經營狀態，部分閒置，水、電、電梯、消防、通訊等設施較齊全，根據今年3月進行的司法評估估算，市場總價格約為5.216億元。

在房產使用性質方面，東太康路28號-2層用途為其它，實際用途為停車位，4-6層用途均為商業服務，4層現狀為美食廣場、狼人殺、米唱KTV等，5層為迷城、風雲再起電玩城等，6層為奧斯卡電影院。

東太康路36號-2層用途為商業服務，實際用途為停車位，與東太康路28號-2層打通使用。

東太康路38號5層用途為商業服務，現部分閒置，部分為KTV，部分為電競飯店，東太康路38號7層用途為商業服務，實際用途為辦公，內部自由分割。

“具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買，可以在工作時間內撥打諮詢電話瞭解該房產詳情。”相關承辦工作人員告訴記者，本次拍賣設有保留價，保留價即為起拍價，一人參與競拍，出價不低於起拍價的，拍賣即可成交。

二樓露天美食街幾乎全部關門，街道空無一人。

【實探】商場內近半數門店撤場，露天美食街空無一人

10月11日，記者來到部分房產即將被拍賣的大上海城，露天美食街空無一人，幾乎所有的商鋪均已關門，僅剩兩家餐飲門店還在營業，正值中午12點飯點，只有一家餐廳裏坐著兩位顧客。

美食街東側入口的大塘港式茶餐廳，現在大門緊鎖，曾經連續7年舉辦魚粉節的彼酷哩烤全魚，店鋪招牌不知去向，只留下裸露著釘子的木匾，街區一角張貼的四張巨幅海報有兩張已經破碎，其中“許留山”甜品店的海報上依稀可見“新品上市”幾個字，主打牛蛙的餐廳門口，幾個落滿灰塵的玩偶雕塑孤零零地站立，見證了這條街的繁華和衰敗。

記者瞭解到，大上海城於2007年4月開業，2012年步入巔峰，在當初以量販店量販、百貨賣場為消費主流的時代，大上海城通過體驗化業態、舒適的空間感受和差异化的經營吸引了大批客戶群。

當時的二樓、三樓露天美食街，集聚著綠茵閣、土大力、雞裝箱、黃記煌、味千拉麵等初代“潮牌”餐飲，還有多家單價超過20元的飲品。每到週末，大部分餐廳都需要排隊等位，三五成群的年輕人擠滿這條三米多寬的街道，人手一杯水果茶，吃完飯後再去6樓奧斯卡影院看一場電影，或相約5樓的電玩城，是鄭州大多數80後、90後的回憶，也是鄭州幾年前最流行的消遣管道。

最初的大上海城，從業態組合、功能設置到經營思路，稱得上當時鄭州獨一無二的綜合性商業街區，在很長一段時間內，也成為孕育鄭州本土初創品牌的搖籃。

那麼，這樣一座成功的商業綜合體，為什麼會走到如今空無一人、面臨法拍的境况？

大上海城26處房產將於10月28日司法拍賣

【分析】股權過於分散，限制了經營提升和品牌調整

“大上海城股東太多，業權分散，意見不統一而且難以管理，走到現在這一步，是業內早已預料的結果。”一比特從事商業綜合體運營的資深業內人士認為，業權的不統一和一部分商鋪的返租即將到期，都極大限制了該項目後續的經營提升和品牌調整。

另一方面，附近華潤萬象城、鄧尼斯大衛城的先後開業，熙地港、正弘城等新興潮流地的衝擊，也打破了原有的市場競爭格局。

“而且一個商業綜合體的良性發展，要建立在具備專業、穩健的運營基礎上。”上述業內人士解釋稱，商業地產的經營需要通過持續的投資，進行維持和提升，運營的好與壞也會直接影響到資產的價值與增值空間，“在大上海城發展勢頭良好時，股權人都賺錢，大家也願意花錢升級改造，但市場一旦下行，再讓小股權人掏錢改造，就比較困難了。”

記者諮詢多位商場品牌運營人員，得到的說法也是如此。

“從商業地產的發展趨勢來看，零散出售產權的商鋪很難成為成功的商業模式。除了在經營過程中可能會產生的諸如業態重合、產權糾紛等麻煩，由於營業利潤得不到保障，還很有可能導致商戶不再按時交納租金。”一比特運營總監表示，商戶做不下去，業主的租金收益自然會泡湯，一旦業主的租金收益得不到保障，必然會導致矛盾激化，從而形成惡性循環。

業內對其走向衰敗的原因意見大致相同，但10月28日的法拍究竟會有什麼樣的結果，大上海城的未來何去何從，答案都還需要時間才能揭曉。